假房產證抵押-拿假房產抵押詐騙

來源：江蘇法治報

□戴強 曾璜

【案情】

王某與李某簽訂借款抵押合同，以王某名下真實房產為雙方借款作擔保。王某偽造房產證并以偽造的房產證辦理了抵押登記。后王某無力還款，李某訴至法院要求王某還款，并就抵押房產優先受償。王某抗辯抵押合同因房產證虛假而無效。

【評析】

本案審理焦點在抵押人以信息真實的假房產證辦理的抵押登記的效力。筆者認為，王某以名下房屋為抵押物簽訂抵押合同，該抵押合同有效。王某雖偽造房產證辦理抵押登記，但設立抵押的不動產確屬王某所有，偽造的房產證所載明的內容與實際情況一致，李某在善意的情況下與王某辦理了抵押登記，雙方意思表示真實，且該抵押行為并不損害國家、集體或第三人利益，也不違反法律、行政法規的強制性規定，李某應取得抵押權。

首先，王某與李某的抵押合同成立并生效。王某故意隱瞞其真實意思作出表示行為，其無權再以意思表示不真實為由主張抵押合同無效。王某的行為屬于典型的真意保留。真意保留不同于民法典第一百四十六規定的虛偽意思表示。前者是指在雙方作出意思表示時，一方對自己真實的意思表示有所保留，但對方當事人對此并不知曉，即相對人并不知曉行為人表示的是虛假意思。后者是指行為人與相對人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示。在真意保留情形下，為了保護相對人的合理信賴，不能按照表意人的真實意思來確定其行為效力，而應當按照其表示行為表示出來的意思表示來確定行為效力。雖然王某內心不愿訂立抵押合同、辦理抵押登記。但王某對李某表示出締約并辦理登記的外在意思，故雙方間的抵押合同成立并生效。

其次，不動產物權的設立以登記為準。本案中，王某雖以偽造的房產證辦理抵押登記，但其偽造的房產證信息與不動產登記簿內容一致，其本人為登記證上的房屋所有權人，對房屋具有法律認可的處分權，其為名下房屋辦理抵押登記的行為應視為其真實意思表示，辦理的抵押登記合法有效。