5月28日傍晚，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），內(nèi)容包括放松限購、調(diào)整最低首付款比例等一系列政策。值得注意的是，《通知》中提到，“在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前六個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。”將非廣州市戶籍居民的購房條件從社保證明兩年大幅度縮短至六個月。有觀點認(rèn)為，本次限購松綁結(jié)合降首付、利率的政策跟進(jìn)，降低了新市民的入市門檻，有利于庫存消化。

在2023年9月的樓市政策調(diào)整中，廣州市解除了番禺、黃埔、花都區(qū)的住房限購，但同樣不屬于中心區(qū)域，且近一年成交量持續(xù)低迷的南沙卻并未在松綁行列。畢竟在目標(biāo)置業(yè)客群上，南沙、黃埔、番禺三區(qū)存在一定程度的重合，沒能在上一次政策調(diào)整中吃到紅利，像是南沙樓市被“潑了一盆冷水”。因此，盡管利好消息不斷釋放，但在5月28日真正的紅利落地前，南沙各板塊均價均持續(xù)走低。不過，可喜的是，據(jù)羊城晚報記者新政落地首日現(xiàn)場走訪，從項目成交情況來看，南沙樓市或?qū)⒂瓉矶唐趦?nèi)的重要拐點。

量價齊跌，南沙盼政策利好已久

2024年開春以后，春節(jié)期間積累的購房需求讓廣州各區(qū)的網(wǎng)簽量都有了一定起色，但步入四月后，這一好轉(zhuǎn)并未持續(xù)。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，今年前四月，南沙區(qū)二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別為367套、227套、464套及413套，均未超過500套。與從化區(qū)相比，南沙區(qū)在掛牌量超過從化兩倍的情況下，成交量卻堪堪與其打了個平手。而在同一時期，番禺區(qū)連續(xù)多月成交超1200套，黃埔區(qū)雖也出現(xiàn)小幅度下滑，但月成交也基本維持在了500套左右。而據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年5月，南沙區(qū)二手住宅成交量已經(jīng)跌至350套。

新房方面，最為直觀的體現(xiàn)便是價格下調(diào)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，南沙區(qū)新房成交均價在2022年達(dá)到了接近3萬元/平方米的歷史最高數(shù)據(jù)，但截至2024年第一季度，這一數(shù)字已經(jīng)接近2.8萬元/平方米，回到了2020年的水平。不僅如此，在均價回歸2020年水平的同時，僅僅1000套出頭的第一季度成交數(shù)也只與2021年平均單月成交相當(dāng)。因此，從數(shù)據(jù)層面看，新政落地前，價格跌幅尚不及市場預(yù)期，在此背景下，降價促成交是不少項目的通常做法。

以橫瀝島某國企開發(fā)的項目為例，由于自身定位在橫瀝島板塊中相對較高，該項目自2022年下半年入市以來，對外公布的均價一直在3.6萬元/平方米左右，并未公開降價。但在剛剛過去的5月中旬，新政落地前，該項目也單獨新開一棟單位，以“團(tuán)購”形式促銷，最低價接近2.8萬元/平方米。在此次新政落地前，該項目銷售經(jīng)理李先生曾向記者表示，5月中旬的新政消息確實讓項目來訪量有了約60%的增幅，但在成交上卻不見明顯起色，反而是大多數(shù)意向購房者更愿觀望，以待實質(zhì)性利好。5月28日新政發(fā)布前，該項目“團(tuán)購”活動恰好結(jié)束，據(jù)該經(jīng)理透露，當(dāng)天晚上，項目便緊急開會，為即將到來的重要營銷節(jié)點作準(zhǔn)備。

回歸居住需求，去化周期穩(wěn)步降低

過去一年，以南沙區(qū)政府為中心的黃閣板塊及金洲-蕉門板塊是南沙區(qū)的成交主力，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2024年4月，黃閣板塊近一年共成交2686套，占據(jù)全區(qū)市場的35%。與橫瀝島、萬頃沙、慶盛等板塊相比，該板塊居住氛圍成熟，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套均已兌現(xiàn)，因而客群的自住屬性也更強(qiáng)。

黃閣板塊的大體量項目星河?xùn)|悅灣在新政落地首日便有成交量的突破，據(jù)項目銷售經(jīng)理徐先生介紹，5月29日下午兩點前，項目便有5套成交，其中兩套是客戶前一日晚便提前鎖房待簽約的。徐經(jīng)理認(rèn)為，由于總價相對中心城區(qū)原本已經(jīng)較低，就南沙的大多數(shù)項目而言，降首付比例對客戶的吸引力其實并不大，差額基本在10萬元以內(nèi)，但利率的下調(diào)能夠?qū)嵈驅(qū)嵉貫榭蛻艄?jié)省購房成本，因此之前仍有觀望心態(tài)的客戶此時出手也不足為奇。

明珠灣板塊的熱銷項目越秀濱海花城自2023年4月開盤以來便一直維持著不錯的熱度，得益于相對較晚的入市時間，該項目部分產(chǎn)品屬于容積率新規(guī)下設(shè)計的高實用率戶型，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，5月該項目成交量超30套。該項目策劃經(jīng)理劉先生表示，該項目在“五一”期間便有一批渠道客戶集中成交，消化了一些積攢下來的需求。因此，該項目在5月中旬以來積累的意向客源并不算多，但盡管如此，5月29日當(dāng)天，項目同樣有客戶到場簽約。據(jù)介紹，首付下調(diào)到15%后，該項目上車門檻最低可達(dá)20萬元以內(nèi)，月供四五千元，總價最高在200萬元左右。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，以廣州為代表的珠三角一直是外來人口“孔雀東南飛”的集中地，外來人口多，對外來人口包容性強(qiáng)，外地人在此創(chuàng)業(yè)和買房置業(yè)的現(xiàn)象普遍、風(fēng)氣濃厚，非戶籍居民社保年限從2年下調(diào)至6個月，是對非戶籍人口購房較大程度的支持。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2024年4月底，南沙區(qū)商品住宅庫存12242套，同比去年減少24%，去化周期21.2個月，盡管在廣州11區(qū)中仍屬高位，但相比去年同期已減少6.5個月。隨著政策逐漸將更多的自住需求導(dǎo)入到南沙，在過去3年間經(jīng)歷了“冰火兩重天”的南沙樓市有望迎來趨于平穩(wěn)的拐點。

文、圖 | 記者 范晗越