現(xiàn)在很多城市住宅限購，因?yàn)榇蠹揖桶涯抗廪D(zhuǎn)向了公寓，因?yàn)橹挥?0年產(chǎn)權(quán)的公寓不限購，可以隨便買。但是40年產(chǎn)權(quán)的公寓房到底值得購買嗎？

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者雙層LOFT，長著住宅的樣子，實(shí)際上產(chǎn)證的土地性質(zhì)是辦公或者商業(yè)，土地年限40年或50年（也有可能70年），說白了，它是在商用、辦公用的土地上蓋住宅，是開發(fā)商打的政策擦邊球。它在我們專業(yè)房產(chǎn)投資者眼里根本不屬于住宅體系，可以放到跟商鋪，車庫，一個(gè)體系。

誰都知道的那些問題

環(huán)境及配套差

按照建筑基礎(chǔ)規(guī)范，商住樓用的是辦公商用標(biāo)準(zhǔn)，所以，通風(fēng)、采光和隔音條件都會(huì)差。普通住宅一梯三戶，商住一般是兩梯10多戶，且容積率高。這樣的條件勢必造成居住體驗(yàn)差，大多為租戶，折舊率損耗率高，影響轉(zhuǎn)手。

我們買房子不是只買房屋本身，還有房子附帶的城市配套、資源、環(huán)境，甚至圈層。而商住是不能落戶的，不能落戶同時(shí)意味著沒有學(xué)區(qū)，享受不到任何附加資源和城市認(rèn)可度。而且小房子大部分的剛需客都是剛來這個(gè)城市定居的年輕人，如果不能落戶，接盤俠又少了。

居住使用成本高

商住房里，只能用商業(yè)水電，水電費(fèi)比正常高2倍；物業(yè)費(fèi)也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃?xì)猓艧熗L(fēng)也不好，做飯比較麻煩，沒有陽臺(tái)，無法晾曬，生活不便。

金融杠桿低

商住房的產(chǎn)權(quán)，一般只有40年或50年，銀行最多貸款5成，最多貸10年，利率上浮10%+，還不能用公積金貸款。

所以，雖然看起來價(jià)格便宜，但每月的還貸壓力其實(shí)蠻大的。以上是常規(guī)bug，隨便問一個(gè)略懂房市的都能說出來，這些是導(dǎo)致商住公寓無人承接的重要原因

不是不可以

哪類的公寓可以買？粗暴說個(gè)答案吧，在你有余錢，也沒有購房資格前提下，在一二線城市：

實(shí)際年化7-8%租金回報(bào)的商住，可以買；（絕不是開發(fā)商承諾的包租）對(duì)比旁邊住宅，價(jià)格打五折的商住，可以考慮；旁邊必須有科技園、信息港、金融街等高收入群體聚集的產(chǎn)業(yè)園；旁邊必須有步行可到達(dá)的地鐵和交通樞紐和綜合商業(yè)體；

如果你看完以上分析，還是覺得自己就是非買不可，那一定要謹(jǐn)記：

買公寓，我就只考慮收租金，永不考慮賣出，因?yàn)榉績r(jià)基本不咋漲。就算漲了，大頭都是繳稅的，剩下的小頭才是我的賺頭。