2020年6月21日，唐師發(fā)布《》，介紹了川東北地區(qū)巴中、廣安、廣元等5個城市的房價，但主要涉及城區(qū)，而沒有包括縣城。本文討論城區(qū)2區(qū)及3個縣城的房價。

圖1：前期工作

房價與區(qū)位關(guān)系密切，先看一張全家福。

圖2：巴中區(qū)位

邏輯上來說，巴州區(qū)、恩陽區(qū)分別作為老城區(qū)和新城區(qū)，房價最高。平昌縣距離四川盆地內(nèi)部尤其是成渝兩地距離更近，房價應(yīng)高于南江縣和通江縣。但如果南江、通江因為地形無法大量供應(yīng)住房用地，也可能逼高房價。

圖3：巴中主城區(qū)地價表：2016

圖3：巴中主城區(qū)地價表：2016年巴中一級基準(zhǔn)地價為3065元每平米，按照4%年利率折算2020年為3586元每平米。

圖4：巴中主城區(qū)分級地價圖

巴中主城區(qū)分級地價圖，原圖不夠清晰，與下面的分級地價表對照著看。

圖5：巴中主城區(qū)地價分級區(qū)域

圖6：恩陽區(qū)地價

恩陽區(qū)基準(zhǔn)地價2020年版正在編制。2019年末成交3塊地，地價分別為1805元每平米、1698元每平米、3063元每平米。簡單的取平均值為2189元每平米，是巴州主城區(qū)的61%。

圖7：通江縣基準(zhǔn)地價

能查到的最新通江基準(zhǔn)地價資料是2014年的。一級地價為1370元每平米，并且容積率為2.8. 按照4%年利率推算2020年的基準(zhǔn)地價為1370*1.04^6=1733元每平米，樓面價為619元每平米。

圖8：南江縣地價

南江縣沒有公布基準(zhǔn)地價，也基本沒有縣城土地交易情況。上表為南江縣長赤鎮(zhèn)2020年土地價格，714萬元每公頃。長赤鎮(zhèn)2019年另外出售的G01/01/01地塊出讓面積12579.46平方米，土地用途為商服、住宅用地，出讓年限為住宅70年、商服40年，拍賣成交價8793042.54元;長赤鎮(zhèn)禹王云錦苑二期地塊出讓面積9201.33平方米，土地用途為住宅用地，出讓年限為70年，拍賣成交價5796837.9元。三塊地價格相近。取714萬元每公頃也就是48萬元每畝。考慮到長赤只是鎮(zhèn)，雖然是南江縣城最大的鎮(zhèn)，宣稱也是整個巴中最大的鎮(zhèn)，地價應(yīng)該還是比不上縣城。縣城地價按照其1.5倍估算，即72萬元每畝，折合1079元每平米，樓面價540元每平米。

圖9：平昌縣地價

平昌縣1級基準(zhǔn)地價為3053元每平米，是2018年的價格，推算到2020年應(yīng)為3302元每平米。二級地價為一級地價的81%。該表為按照容積率3.0計算。因此計算樓面價為1101元每平米。

本文已經(jīng)接近1000字，由于時間關(guān)系，明天再續(xù)寫房價，并且盡力給出物價數(shù)據(jù)。

下圖再次說明巴中五區(qū)縣的位置關(guān)系，為夜間衛(wèi)星圖，其中的黃色表示2018年新增人類密集活動區(qū)域，野外的黃點應(yīng)該是天然氣井。

圖10：巴中區(qū)縣位置圖及夜間熱力圖

注：唐師除了研究房價，也研究工業(yè)地價。

拋磚引玉，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)。未經(jīng)同意，禁止轉(zhuǎn)載。唐能研究，數(shù)據(jù)說話，歡迎交流，敬請關(guān)注。