對房產異議—房產異議登記后對方依然買賣怎么辦

■本文作者：賴佩琳 北京在明律師事務所

導語：房屋評估價值直接影響征收補償數額的道理大家都明白。因此在房屋征收環節中，被征收人煩惱最多的往往就是關于房屋征收評估的結果不滿意的問題。本是高高興興等著住上新房過上美好新生活，可被征收人遇上專業的評估問題常常手足無措，興奮的小火苗早已被澆滅。今天在明律師就為大家梳理一下你不得不知的房屋征收評估異議救濟途徑。

大家不滿意的無非就是評估的結果，但有時不能太過“就事論事”，“多點”攻擊往往能收獲事半功倍的效果。這里的“多點”具體可以分為兩類：

一是程序性異議，即主要針對評估主體、評估程序等的異議。包括認為評估機構不具備相應資質；承辦評估業務的評估專業人員不具備相應資格；或者評估專業人員與有關當事人及評估對象有利害關系而未回避等等。

二是實體性異議，即主要針對評估報告本身的異議。包括認為評估報告的內容不完整，形式不規范；評估對象界定不清、錯誤；價值時點確定錯誤；評估方法、評估依據采用不當等等。

房屋征收評估異議雖多針對評估結果，但卻并不是其唯一方向。尋求救濟時不如嘗試從其他方向另辟蹊徑說不定會取得意想不到的成果。

現實中，一些被征收人對房屋征收評估有異議，首先會想到自己另行委托其他評估機構重新評估，但這恰恰是搬起石頭砸自己的腳。

首先，另行委托重新評估并不能直接推翻原先評估的結論。價值評估的過程必然帶有一定的主觀性。同一評估機構中同樣合格的評估人員，就同一評估目的對同一評估對象在同一時間的同種價值進行評估，得出的評估結果往往也有所差異。以此說明原評估結果不合理顯然站不住腳。

再者，另行委托重新評估不是解決房屋征收評估爭議的法定途徑。雖然在原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》中，拆遷當事人對估價結果有異議可以選擇另行委托估價機構評估。但現行有效的《國有土地上房屋征收評估辦法》，早已廢止這一規定。

評估機構由應被征收人先協商選定，協商不成的通過多數決定、隨機選定的方式確定。故此，自己另行委托其他評估機構所得的報告不僅難以被采信，還同時違反了法定程序。換句話說，被征收人如此費時費力地另行委托，不但不能證明原評估報告的違法行為，反而自己先犯了個明顯錯誤，可謂得不償失。

盡管評估機構是接受房屋征收部門的委托進行評估，但所出具的評估報告系基于其專業知識所形成的專業意見，并不屬于行政機關行使行政職權或者進行行政管理的行為。故此，不能直接以房屋征收評估申請行政復議或者提起行政訴訟，即房屋征收評估并不具可訴性。

但幸運的是，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關規定，被征收人還有兩條救濟妙招。一是申請復核評估。被征收人應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請復核評估。二是申請專家鑒定。被征收人應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。值得注意的是，評估專家委員會鑒定意見的出具，即視為其在專業領域內尋求救濟程序的完結。

若被征收人歷經前兩步還未獲得支持，一聽到“完結”，是不是就無計可施了？當然不是。正如上文所述，這僅僅是專業領域尋求救濟程序的完結。被征收人還可以通過行政復議或者行政訴訟方式力挽狂瀾。

誒？不是說房屋征收價值評估不具有可訴性么？怎么現在可訴了？敲黑板注意啦！此時不是針對房屋征收價值評估提起，而是以房屋征收補償決定提起。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條第3款的規定，由于補償決定是行政機關的一項具體行政行為，因此可以直接對補償決定依法申請行政復議或者提起行政訴訟。而在行政復議和行政訴訟中，評估報告僅起到證據的作用。被征收人對補償所依據的評估報告有異議，可提請行政復議機關或者人民法院對其進行審查，從而起到了隔山打牛的效果。

在明律師提醒廣大被征收人，被征收房屋價值的補償是房屋征收補償中最主要的部分。若對征收房屋價值評估有異議，一定要及時啟動救濟程序。若一次救濟沒有得到支持也不要氣餒，在咨詢專業律師后，充分運用好法律給予我們的救濟機會，從而得到一個公平、公正的估價結果。

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