就在今天，肥東01號地塊競品質(zhì)結(jié)果出爐了，萬科獲勝！此次土拍是萬科繼萬科紅、萬科未來之光后再入肥東，說明萬科相對看好肥東市場，有深耕肥東的跡象。

地塊面積89.451畝，容積率2.0，則建筑面積約119149㎡。每套房按100㎡算，預(yù)計將建1191套房。地塊毛坯限價14827元/㎡，參考肥東部分樓盤毛坯限價+1500元/㎡裝修的備案方式（萬科為競品質(zhì)項目，需建裝配式建筑，因此要再加500元/㎡裝配式獎勵），預(yù)計入市均價約1.68萬元/㎡。

有意思的是，萬科也同樣深耕北城，開發(fā)過萬科蘇高新中央公園、萬科公園大道、都薈上城等項目。

肥東和北城都是合肥價格洼地、剛需圣地，并且很多人喜歡把它們“一較高下”。秉持“不吹不黑”的原則，我們將對這兩個區(qū)域做客觀評析。鑒于肥東和長豐范圍較大，所以我們主要對比肥東大眾路板塊和長豐北城辦板塊。

NO.1丨壹

肥東VS北城，你pick誰？

對于這兩個板塊（區(qū)域），我們主要從以下方面分析：

1、城市基本面

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，2021年，肥東縣GDP為811.4億元，長豐縣GDP為750億元。常住人口方面，肥東為89.3萬，長豐為79.2萬，肥東無疑更勝一籌。

圖源合肥市統(tǒng)計局

但在GDP增速方面，長豐2021年GDP同比增長11%，肥東同比增長10.1%，二者基本持平。

2、規(guī)劃

在合肥城市空間規(guī)劃中，長豐北城中心、肥東和睦湖中心為城市副中心，意味著大眾路板塊的規(guī)劃定位會稍低一些。

圖源合肥市自然資源和規(guī)劃局

在兩縣的十四五規(guī)劃中，長豐的定位是“合肥都市圈北部橋頭堡，肥東十四五規(guī)劃則專門用一節(jié)的篇幅寫了“深度融入長三角一體化”。也就是說，肥東相對于北城而言，有靠近長三角的區(qū)位優(yōu)勢，更能夠“近水樓臺先得月”。

從與市區(qū)一體化發(fā)展的角度來說，北城辦靠近的廬陽比肥東靠近的瑤海整體界面要好一些。但北城辦板塊與廬陽之間隔了雙鳳經(jīng)開區(qū)，大眾路則直接緊鄰市區(qū)，且大眾路緊鄰的片區(qū)有東部新中心規(guī)劃，定位較高。

3、配套

在教育方面，北城辦板塊目前有上海師大附屬肥東實驗學(xué)校、合肥一中北城分校，大眾路板塊則有48中肥東分校（預(yù)計今年招生）、師范附小肥東分校；

在交通方面，地鐵8號線預(yù)計2025年通車，龍子湖路站就在北城辦板塊；地鐵2號線東延線預(yù)計2024年通車，但地鐵2號線東延線主要經(jīng)過肥東經(jīng)開區(qū)與和睦湖板塊，同大眾路板塊有一定距離。

圖源合肥軌道交通

在商業(yè)方面，北城辦板塊有左能泰和街、北城中環(huán)城（預(yù)計2024年開業(yè)），大眾路板塊有龍譽中心、明悅廣場（預(yù)計2023年開業(yè)）。

在醫(yī)療資源方面，北城辦有中科大附一院北城院區(qū)預(yù)計10月開診，大眾路板塊則沒有同等醫(yī)院。

綜合來看，北城辦板塊可能更容易享受到地鐵、三甲醫(yī)院等配套資源。

NO.2丨貳

均價約1.5萬元/㎡，盤點兩大板塊房價

在房價方面，北城辦與大眾路基本接近，但目前大眾路可能略高一籌。

北城辦板塊曾有萬科蘇高新中央公園、融僑天越因裝修入市買到了1.4萬元/㎡，但由于短期沒有足夠的配套資源支撐市場，所以賣得不溫不火。后來華宇林泉雅舍、華宇中梁北麓雅院、華地學(xué)府公園、中南宸悅、港龍旭輝城市江來等盤開始普遍毛坯入市，均價約1.2-1.3萬元/㎡。

近年來文一桃李軒等盤入市，艱難地將毛坯均價拉到了1.4萬元/㎡，原定于4月出讓的地塊毛坯限價與此接近。但由于新入市的碧桂園星宸雅苑、信達(dá)北云臺為裝修交付，將房價拉到約1.54-1.64萬元/㎡的水平。

圖源合肥市公共資源交易中心

大眾路板塊曾經(jīng)也橫盤在約1.3萬元/㎡的水平，但中海橙郡、斌鋒悅境等盤裝修入市，將單價拉到約1.46萬元/㎡的水平。新入市的偉星瓏胤臺毛坯小高層均價約1.6萬元/㎡，裝修高層均價約1.57萬元/㎡。此次土拍出讓的3宗地塊毛坯限價約1.48萬元/㎡，預(yù)計未來將達(dá)到約1.65-1.7萬元/㎡。

圖源合肥市公共資源交易中心

NO.3丨叁

結(jié)語

綜合以上分析，我們可以得出以下結(jié)論：

1、此次土拍的結(jié)果，可能是由于北城新盤較多、競爭激烈；而大眾路板塊新盤稍少，加上萬科、尚澤本身也都是深耕肥東已久的房企，對肥東市場知根知底。

2、肥東的優(yōu)勢體現(xiàn)在區(qū)域整體實力和東部新中心、長三角一體化等宏觀規(guī)劃方面；

長豐整體經(jīng)濟(jì)實力優(yōu)勢雖然稍低，但北城的規(guī)劃時間較早，因而北城的城市界面、配套兌現(xiàn)程度優(yōu)勢更大。

3、從區(qū)域發(fā)展模式來看，長豐十四五規(guī)劃將北城辦板塊定位為主城區(qū)北部中心，說明長豐縣重點發(fā)展北城。

而肥東，從其十四五規(guī)劃來看，它將和睦湖板塊定位為“東部新城核心區(qū)”，且文中出現(xiàn)了9次“東部新城核心區(qū)”的字樣，說明肥東目前重點發(fā)展片區(qū)為和睦湖板塊，意味著大眾路板塊可能更多要依靠市區(qū)的輻射和外溢。

對于縣域置業(yè)，總的考慮因素排序為品牌＞通勤＞配套＞地段潛力。肥東萬科、中海、遠(yuǎn)洋，北城保利、旭輝、信達(dá)等開發(fā)商，只要基本生活便利能滿足，都可以考慮。