前天中午替同事接待了一組客戶，客戶手上有三十來萬，想貸款買一套小三居的房，二手房，新房都能接受，買房的目的也很明確一是要求價(jià)格便宜，二是也算是半投資，給自己留下養(yǎng)老錢。按客戶需要和實(shí)際情況，我?guī)涂蛻暨x了幾套性價(jià)比很高的優(yōu)質(zhì)房源，可是一聽房子單價(jià)（6500左右），客戶不干了，和我嚷了起來，說什么自己買套房不容易，我是黑中介。給我罵莫名奇妙，還好同事幫助出來解圍，后來才知道這個(gè)客戶通過其他渠道了解到，定州某些挨邊的位置房價(jià)在2180元，我這給人報(bào)的是6500左右，客戶認(rèn)為我是吃了她差價(jià)了?。。?/p>

定州有2000多的房子嗎？真有?。?！小產(chǎn)權(quán)房，了解一下！

啥叫小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房又是個(gè)啥？不都是房子嗎，小產(chǎn)權(quán)和商品房到底有啥區(qū)別？別急，風(fēng)光小光為你專業(yè)解疑。

小產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

法律規(guī)定

中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

產(chǎn)權(quán)區(qū)分

國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：

1、是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證

性質(zhì)分類

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“

宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

產(chǎn)生原因

1、城市房價(jià)過高：中國許多大中城市的高房價(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，若干大城市的房價(jià)長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。 正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

購買風(fēng)險(xiǎn)

（一）法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

出臺(tái)政策

2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

2009年9月1日，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。

2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。

2012年2月21日，國土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會(huì)上表示，2012年起各地土地市場流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。

2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過的《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。

2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

分類處理

由國土、住建兩部委聯(lián)合推進(jìn)的小產(chǎn)權(quán)房整治只是針對(duì)正在建設(shè)、正在銷售——也就是近兩年新增的小產(chǎn)權(quán)房，而對(duì)于更多的早已有居民入住的“存量”小產(chǎn)權(quán)房，由于歷史情況復(fù)雜，有關(guān)部門將會(huì)區(qū)分不同的情況分類研究、分類處理。

未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房系列內(nèi)；而對(duì)一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強(qiáng)制辦法。

原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認(rèn)為，未來對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。較為關(guān)鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面對(duì)十八屆三中全會(huì)后關(guān)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上，再出臺(tái)更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產(chǎn)權(quán)房問題。

2018年國度或采納以下這4種辦法來處理小產(chǎn)權(quán)房麻煩!

辦法一、制止新建與販賣小產(chǎn)權(quán)房

開始，外地當(dāng)局要嚴(yán)厲考核以鄉(xiāng)村個(gè)人名義申報(bào)的室第建立項(xiàng)目，嚴(yán)厲施行“一戶一宅”的規(guī)則，在深化調(diào)研的基礎(chǔ)上，從源頭上制止“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。

其次，要從各個(gè)環(huán)節(jié)上增強(qiáng)羈系，關(guān)于違背規(guī)則完工建立的，要實(shí)時(shí)發(fā)明，堅(jiān)定避免，追查相干職員義務(wù)。關(guān)于違規(guī)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，要充公非法所得。

辦法二、公道處理已建成與已售出的小產(chǎn)權(quán)房

現(xiàn)在，我國保證性住房求過于供，而處理小產(chǎn)權(quán)房的大抵思緒就是將其轉(zhuǎn)變成保證性住房。關(guān)于已建成與已出賣的小產(chǎn)權(quán)房，可依照以下這3種狀況來處理：

1、滿意請(qǐng)求保證性住房前提的家庭，可為其操持保證性住房房產(chǎn)證實(shí);

2、不滿意請(qǐng)求保證性住房前提的家庭，但支出偏低，且購置小產(chǎn)權(quán)房只用來自住，那末就讓他們補(bǔ)繳地盤出讓金、稅費(fèi)等一系列用度，并按商品房為其操持產(chǎn)權(quán)證實(shí);

3、購置小產(chǎn)權(quán)房用于投資或滿意樸素性住房需求的，由當(dāng)局訂定恰當(dāng)價(jià)錢規(guī)范，對(duì)其衡宇實(shí)行強(qiáng)制性收買，轉(zhuǎn)為保證性住房出賣。

辦法三、監(jiān)督辦理成范圍的小產(chǎn)權(quán)房

關(guān)于已成范圍的小產(chǎn)權(quán)房，想要撤除并非易事，也不切實(shí)際，因而只能實(shí)行監(jiān)督辦理?？蓸淞⒕游瘯?huì)或歸入居委會(huì)統(tǒng)領(lǐng)范疇，發(fā)揚(yáng)居委會(huì)作為住民自治布置的影響，辦理社區(qū)一樣平常事件，調(diào)和各方干系，展開豐厚的社區(qū)運(yùn)動(dòng)，保護(hù)社區(qū)的平安、波動(dòng)、調(diào)和。

辦法四、完美住房保證軌制

小產(chǎn)權(quán)房的熾熱從正面反應(yīng)了我國住房保證軌制還待完美。可從以下3個(gè)方面實(shí)行：

1、進(jìn)一步擴(kuò)展住房保證政策的覆蓋面;

2、加大保證性住房的投入力度;

3、樹立加入機(jī)制。

回到文章開頭，通過耐心的給客戶解釋，終于冰釋了開始的誤會(huì)。小產(chǎn)權(quán)房你了解了嗎？

注：部分內(nèi)容來自百度百科和土流網(wǎng)