來源：界面新聞

4月23日晚間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《開展深圳市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知，官宣在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”。活動(dòng)自5月1日開啟，為期一年。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，此次活動(dòng)的推出旨在通過聯(lián)動(dòng)模式，提升住房交易便利度，更好滿足居民剛需和改善型住房需求，減輕居民購房負(fù)擔(dān)。

具體操作模式為：

1.換房人意向購買的新房有“解約保護(hù)期”，建議不少于90天；

2.在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，開發(fā)企業(yè)和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；

3.若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，開發(fā)企業(yè)和換房人則按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

據(jù)悉，本次活動(dòng)面向深圳區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人）。與此同時(shí)，通知中還公布了首批參與活動(dòng)的13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及21家中介名單，為購房者提供了豐富的選擇空間。

13個(gè)項(xiàng)目及21家中介名單 圖源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會

“此次參與項(xiàng)目總體上符合‘好房子’的特征或標(biāo)準(zhǔn)，即具備高品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)越地理位置等特點(diǎn)”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

首先，從品質(zhì)層面來看，此類項(xiàng)目無論是建筑設(shè)計(jì)、建筑外立面以及配套設(shè)施等，都是目前深圳較為優(yōu)秀的新盤項(xiàng)目。其次所參與活動(dòng)項(xiàng)目的地理位置都相對較好，13個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)都是南山區(qū)的項(xiàng)目，剩下的其他區(qū)域也基本上是深圳住房改善的重點(diǎn)區(qū)域。

“以舊換新能夠加速二手房庫存的去化，穩(wěn)定商品房價(jià)格，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。此次啟動(dòng)的新房項(xiàng)目比較多，品牌中介基本都參與了。三個(gè)月的房源鎖定期雖然相比目前二手房的交易周期來看有點(diǎn)短，但給定了優(yōu)惠政策，比如開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)按約定在購房價(jià)款、傭金等方面向換房人提供優(yōu)惠方案，能夠加快二手房的流通速度”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

首個(gè)試點(diǎn)落地項(xiàng)目市場反應(yīng)良好

實(shí)際上，在此次兩協(xié)會推出“換馨家”活動(dòng)之前，深圳便已有項(xiàng)目聯(lián)合中介進(jìn)行了“以舊換新”試點(diǎn)，并已取得了一些成果。

4月19日，深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司樂有家聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下位于南山區(qū)的項(xiàng)目“綠景白石洲”，率先試點(diǎn)開展“以舊換新”活動(dòng)。

據(jù)樂有家方面透露，活動(dòng)推出后的首個(gè)周末（4.20-4.21），綠景白石洲的上客量與成交轉(zhuǎn)化率雙雙提升，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交總金額突破億元。

而樂有家此前試點(diǎn)“以舊換新”活動(dòng)的交易流程也與此次兩協(xié)會推出的邏輯一致，即換房客戶需在綠景白石洲項(xiàng)目繳納訂金，而后意向房源可鎖定2個(gè)月；期間樂有家聚焦推廣舊房，盡快售出舊房；最后客戶簽約新房，交易成功。

據(jù)樂有家方面向界面新聞透露，該機(jī)構(gòu)目前會對參與以舊換新的客戶，提供“速賣通”服務(wù)，對“舊房”進(jìn)行全城聯(lián)動(dòng)主推、流量傾斜、新媒體推廣，加大房源推廣曝光，精準(zhǔn)匹配集團(tuán)所有，以加快二手房交易，以促進(jìn)新房成交。

“以舊換新”的提出順應(yīng)市場需求

“深圳人口較為年輕，住房自有率低，二手房的平均面積比較小，多數(shù)在80平米左右，目前市場‘賣一買一’的改善置換需求增多。同時(shí)，二手房掛牌量比較大，近期二手房價(jià)格下跌比較明顯”，李宇嘉表示。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截止4月21日，深圳全市二手房掛牌量共計(jì)60632套，與3月份相比增加了6879套。

另外從目前的市場表現(xiàn)來看，受樓市政策疊加房貸利率下調(diào)等利好帶動(dòng)，深圳購房需求逐步釋放，樓市信心有所修復(fù)。

據(jù)中指研究院，2024年3月，深圳新房住宅成交2245套/22.98萬平方米，成交面積環(huán)比上漲167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48萬平方米，成交面積環(huán)比上漲110.75%。

“‘以舊換新’打破了傳統(tǒng)購房模式，提升住房買賣交易的便利度，縮短換房周期，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。但市場的不確定性依然存在，該模式能否真正解決深圳樓市當(dāng)前面臨的問題，需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)和時(shí)間的沉淀”，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

關(guān)鍵在于二手房能否短時(shí)間賣掉

近期，樂有家針對意向參與“以舊換新”的換房客戶進(jìn)行了一份問卷調(diào)研，超500名客戶參與，結(jié)果顯示有超7成的客戶表示參加“以舊換新”的原因都為借此快速銷售舊房。

二手房能否在短期內(nèi)賣掉，即鎖定意向新房的周期能否與賣掉舊房的周期相匹配，也是“以舊換新”后續(xù)是否可以順利實(shí)施推廣的關(guān)鍵。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前市場平均的賣房周期在300天左右。那么如何在兩三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)快速銷售出舊房，也十分考驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)實(shí)力和平臺規(guī)模，同時(shí)也涉及到后續(xù)會否有一些針對“以舊換新”客群的優(yōu)惠政策出臺給予扶持。

針對于此，李宇嘉建議，后續(xù)相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)和參與的新盤項(xiàng)目能夠把具體的優(yōu)惠明確的公示出來，比如完成賣就買新的中介費(fèi)率可以降到多少，開發(fā)商的優(yōu)惠能在市場促銷的基礎(chǔ)上還能有多大的優(yōu)惠等等。中介行業(yè)協(xié)會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優(yōu)惠能夠落地。