一

我已經(jīng)收到好幾個(gè)這種咨詢的了，都是算不清自己房子的出租收益到底劃算不劃算的。前些天遇到個(gè)典型的，他是2002年在南四環(huán)買的房，3000一平的尾房，小兩居20萬。之后一直自住，前幾年給租出去了，租金4000來塊錢。

然后是說有朋友提醒他了，這套房?jī)r(jià)值在350萬左右，租金一年才收5萬多點(diǎn)兒，那租金回報(bào)率就是1.5%，太低了。要知道現(xiàn)在的銀行利息就算下調(diào)了也還3.25%呢，這差了一半都不止。所以朋友勸他把房賣了買理財(cái)，4%以上的收益率才正常。

這業(yè)主迷糊了，問我怎么辦？我開始沒仔細(xì)解釋，大概寫了幾句就回復(fù)了。把這問題發(fā)到了網(wǎng)上，發(fā)現(xiàn)很多人都犯迷糊，全都算不清楚回報(bào)率。這就有點(diǎn)兒意思了，說明真不是個(gè)別現(xiàn)象，那就單寫一篇吧。

二

先提個(gè)問題，假定把這套房子換成文玩收藏品，那結(jié)果會(huì)怎樣？

首先說收藏品有個(gè)特性，就是未必均衡的逐年上漲，而是有可能暴漲暴跌。比如某畫家的作品，前些年火過一陣子，然后連續(xù)十年了都沒漲過。但最近又突然間受追捧了，一下子暴漲十倍都有可能。當(dāng)然，最大的可能就是這畫家死了，這是收藏家們最喜聞樂見的事情。

假定你20年前買了一幅畫，20萬，然后就一直掛在自己家里欣賞收藏。前幾年有人說展覽館可以租走，一年給5萬塊的租金。你覺得挺劃算啊，于是就給租出去了。一年5萬，4年這幅畫就回本了，年收益率25%，相當(dāng)高了。

好幾年過去了，突然間有人告訴你，這畫家“哏屁著涼大海棠了，腳巴丫子蘸了白糖”。這對(duì)收藏界來說可是天大的喜事，可把老東西給盼死了。于是這幅畫暴漲，價(jià)值350萬了。但這幅畫你不打算賣，也賣不了，因?yàn)楦褂[館簽的十年合同，這十年內(nèi)只能是每年收5萬的租金。

那請(qǐng)問，此時(shí)你應(yīng)該是高興，還是痛苦呢？

按理說應(yīng)該是高興吧，畫作值錢了，相當(dāng)于收益就是330萬，白來的。可是似乎又挺痛苦，因?yàn)槭找媛蕪?5%一下子跌到了1.5%，太不劃算了。請(qǐng)仔細(xì)想想，這兩種心態(tài)哪個(gè)正確？

三

再假定把這房子換成黃金試試。

黃金的特點(diǎn)是只能盼望保值升值，在持有期間不可能有任何收益。沒人會(huì)租一堆黃金回家擺著，金條元寶的離遠(yuǎn)了看沒比狗屎好看多少。

那既然沒有了持有期收益，請(qǐng)問如何與銀行利息進(jìn)行對(duì)比？那買黃金的人是不是很傻啊，這種玩意兒有狗屁的投資價(jià)值。

與黃金相同特性的還有期貨、普洱茶，以及所有在持有期無法收益的投資品，它們配叫投資品嗎？

四

再假定把房子換成股票試試。

股票的特性其實(shí)和房子差不多，漲漲跌跌，牛市熊市，還有上市公司的分紅。那假定買了100萬的股票，每年分紅就1.5萬，會(huì)不會(huì)覺得太少了，這只股票沒有投資價(jià)值吧？尤其是京東騰訊等公司的上市初期，根本就沒收益，完全就是無底洞的賠錢，但你說為什么有那么多的傻叉去掏錢投資呢？

100萬股票能每年分1.5萬真的不少了，總比啥都沒有強(qiáng)。但如果突然有一天，股市崩盤，市值腰斬，100萬就值50萬了。但好在分紅沒有變，還是每年1.5萬。那請(qǐng)問，你此時(shí)是應(yīng)該沮喪呢，還是應(yīng)該高興。我想應(yīng)該是高興吧，因?yàn)榉旨t率上升了，整整翻了一倍，達(dá)到了3%，這回報(bào)率簡(jiǎn)直太tm高了。

或許還沒完，第二天市值又腰斬了，分紅率成了6%。緊接著又是腰斬再腰斬，這股票就值6萬了，那還不得把你給美瘋了，分紅率25%啊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行利息。

五

說到這兒能理解了嗎？

其實(shí)所有的投資都必須基于你的真實(shí)投入成本來計(jì)算，不能隨時(shí)變化投資額。不能說房?jī)r(jià)漲了就用新的市值算，那是紙面財(cái)富，和你的真實(shí)投資沒關(guān)系的。

回到最開始那個(gè)問題，當(dāng)年花了20萬，現(xiàn)在每年租金5萬，那收益率就是25%，沒什么可說的。不能說漲到350就按350算，那明天要又跌回100萬呢，是高興還是沮喪？但我是經(jīng)常遇到這種人，總跟我拿現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值和租金來計(jì)算，這不是一碼事兒好不好？

之所以上面列了那么多品種，就是要讓投資人明白，所有的投資都必須用真實(shí)資金來計(jì)算本金，漲出來的都是虛值，是紙面財(cái)富，相當(dāng)于還沒有兌現(xiàn)的估值，不要當(dāng)真。

真正計(jì)算租金，那就干脆甭動(dòng)不動(dòng)就看房?jī)r(jià)漲跌和市值，只計(jì)算自己總共掏了多少錢和收了多少錢就行了。除此之外，都是虛幻！

僅供參考。