在之前文章中我表達(dá)過對(duì)菲律賓房地產(chǎn)未來20年的一個(gè)預(yù)期。詳見：上升中的國(guó)度！！菲律賓房地產(chǎn)即將迎來黃金20年。投資邏輯何在？然而眾所周知，對(duì)廣大收入仍然處于上升期的菲律賓人而言房產(chǎn)是一種相對(duì)較重的資產(chǎn)。

誠(chéng)然房地產(chǎn)是一項(xiàng)穩(wěn)定及抗通脹的投資，但過去許多已經(jīng)達(dá)到中產(chǎn)階級(jí)的菲律賓人并不愿意買房、買樓買公寓。原因無二，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)不起高昂的購買價(jià)格和房地產(chǎn)的經(jīng)常性支出。要知道對(duì)菲律賓新興中產(chǎn)來說，買樓的成本還是比較大的。眾所周知菲律賓公寓樓有非常好的服務(wù)，包括安保、泳池、健身房甚至各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。有人選擇投資+自住購買房產(chǎn)，坐等升值，有人就會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性、資金量考慮房地產(chǎn)信托基金。

菲律賓各行各業(yè)正在快速崛起中

面對(duì)這個(gè)似乎制約菲律賓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的困境，本地人不買房的困境，過往很多投資者都擔(dān)心房屋缺乏流動(dòng)性等等。而2020房地產(chǎn)投資信托成為在菲中產(chǎn)階級(jí)族群投資房地產(chǎn)的新選擇后，這一困境似乎逐漸得到改善。未來只要菲國(guó)繼續(xù)保持現(xiàn)有發(fā)展勢(shì)頭，購房投資依然會(huì)是一個(gè)很好的資產(chǎn)增值的方案。

菲律賓房市發(fā)展長(zhǎng)期保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。這種穩(wěn)定的發(fā)展也為房地產(chǎn)信托基金在菲律賓的投資鋪平了道路。另外，目前由于政府的鼓勵(lì)和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的放松，菲律賓對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的要求變得更加寬松，這更鼓舞更多像菲律賓“幕后王者”Ayala Land等 當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，預(yù)計(jì)將來會(huì)有更多房地產(chǎn)公司，向PSE（菲律賓證券交易所）申請(qǐng)?zhí)峁┢浞康禺a(chǎn)投資信托基金。

什么是房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）？

REIT主要是擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)以產(chǎn)生收入的公司。其通過向租戶收取租金、用戶管理費(fèi)、通行費(fèi)、停車費(fèi)或倉儲(chǔ)費(fèi)來賺錢。但并非所有房地產(chǎn)公司都符合菲律賓房地產(chǎn)投資信托的條件，要成為房地產(chǎn)投資信托基金，公司應(yīng)符合菲律賓房地產(chǎn)投資信托基金法律中關(guān)于保護(hù)投資者的要求。根據(jù)菲律賓SEC的規(guī)定必須滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：

母公司必須在菲律賓證券交易所上市。

最低實(shí)收資本為3億披索（約6百萬美金）

應(yīng)保持33％的公眾持股量，這是投資公眾所擁有的公司股份。

公司必須至少有1,000名公眾股東，每人至少擁有50股股份。

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資的70％或不動(dòng)產(chǎn)總資產(chǎn)的至少35％。

凈收入的90％分配為股息。

公司不得投資任何未公開上市的公司。

公司的估值每年進(jìn)行一次。

現(xiàn)有的菲律賓地產(chǎn)信托基金

目前有五家上市房地產(chǎn)投資信托基金，即：AREIT, Inc.、DDMP REIT, Inc.、Filinvest REIT Corp. (FILREIT)、RL Commercial REIT, Inc. (RCR) 和 MREIT。基本都是菲律賓地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。

我們舉兩家信托來看看具體情況：

AREIT：Ayala Land REIT。不用多說，享譽(yù)菲律賓群島200年的“黃金家族”旗下的地產(chǎn)信托基金。Ayala家族永遠(yuǎn)是菲律賓群島最響亮的財(cái)團(tuán)、家族的名號(hào)。AREIT是菲律賓第一個(gè)上市的REIT， 于2020年在市場(chǎng)上首次亮相，其超額認(rèn)購額是其兩倍。2020年股息收益率在4.85％，2021年增加到5.85％。

位于makati 市的Ayala公司

DDMPR：DoubleDragon Properties REIT。雙龍地產(chǎn)來自菲律賓最年輕富豪，Mang Inasal前創(chuàng)始人——謝志誠(chéng)。DDMPR于2021年發(fā)行，2021年的股息收益率為5.07％，2022年的股息收益率為5.45％。

位于pasay市的雙龍地產(chǎn)

REIT的優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：低成本投資、零合同和物業(yè)義務(wù)、股息帶來穩(wěn)定收益、資本增值、高流動(dòng)性、多元資產(chǎn)組合、分散風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)透明度高、專業(yè)資金管理、OFW免稅（從2020年開始，海外菲律賓工人可以享受為期7年的免稅股息）等等。

缺點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)：與股票一樣，房地產(chǎn)投資信托基金的股價(jià)也會(huì)隨著時(shí)間波動(dòng)、政治動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)衰退、利率上升（加息，投資者購買國(guó)債和票據(jù)）以及其他因素可能，導(dǎo)致REIT股票價(jià)格下跌。

如果投資的房地產(chǎn)投資信托基金的物業(yè)的租賃需求下降，那么房地產(chǎn)投資信托基金的收入和它將支付給股東的股息也會(huì)下降。

某些REIT僅擁有建筑物，而不擁有其所建設(shè)的土地，例如AREIT。此類REIT的投資者失去了通過土地價(jià)值升值，獲得更高回報(bào)的機(jī)會(huì)。

與其他股票相比，增長(zhǎng)增速較慢。因?yàn)榇蟛糠质杖胱鳛楣上⒎峙浣o股東，而不是再投資回企業(yè)以創(chuàng)造更多價(jià)值。

和實(shí)際房產(chǎn)相比，價(jià)格增長(zhǎng)速度也比較慢。漲幅可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及實(shí)體公寓、別墅等地產(chǎn)的漲幅。而且股息回報(bào)率也不及目前菲律賓公寓樓現(xiàn)房租賃的投資回報(bào)率。

其他投資風(fēng)險(xiǎn)包括可能出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值惡化、較高的利率、較高的管理費(fèi)、高債務(wù)水平，以及不利的稅收環(huán)境等等。所以投資并沒有一勞永逸的解決方案。選擇高增值水平的實(shí)體公寓樓還是有一定股息率的房地產(chǎn)信托基金，完全取決于你要什么。況且很多朋友在菲律賓購房也是“剛需”自住。所以并不能一概而論孰優(yōu)孰劣。

如何購買菲律賓房地產(chǎn)信托基金。

REIT在菲律賓證券市場(chǎng)就能購買，目前股息率普遍在5-6%之間。但是在PSE購買房地產(chǎn)信托需要擁有菲律賓銀行賬戶。關(guān)于券商開戶、銀行卡辦理的一切問題，請(qǐng)翻閱過往文章如何用菲律賓賬戶投資菲股、美股？

關(guān)于券商、銀行開戶方面任何問題也可以后臺(tái)聯(lián)系客服咨詢。

未來展望

其他行業(yè)的發(fā)行的同類型信托基金可能會(huì)提振該國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)整體的市場(chǎng)。這包括酒店業(yè)（酒店、度假村）、零售業(yè)（商場(chǎng)）、物流中心、基礎(chǔ)設(shè)施以及通過太陽能農(nóng)場(chǎng)的可再生能源部門等。菲國(guó)證券交易委員會(huì)2021年年末批準(zhǔn)了第一個(gè)與能源相關(guān)的房地產(chǎn)投資信托基金——花旗能源房地產(chǎn)投資信托公司。

與此同時(shí)，DoubleDragon Properties Corp. （雙龍集團(tuán)）和 Jollibee Foods Corp. （著名的快樂蜂）計(jì)劃明年通過 DoubleDragon 的工業(yè)租賃部門 CentralHub Industrial Centers, Inc. 發(fā)行“全國(guó)首個(gè)工業(yè) REIT”。

計(jì)劃中的CentralHub Industrial Centers工業(yè)中心

該公司表示，他們希望建立一個(gè)更加“成熟”的菲律賓房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，以吸引更多的外國(guó)投資者。“我認(rèn)為外國(guó)資金的流入一開始有點(diǎn)猶豫，因?yàn)樗且粋€(gè)如此龐大的市場(chǎng)，但我認(rèn)為它是一個(gè)越來越穩(wěn)定增長(zhǎng)的市場(chǎng)。菲律賓房地產(chǎn)投資信托基金表現(xiàn)越好。外國(guó)資金投資菲律賓的可能性就越大，在未來希望有更多的外國(guó)投資進(jìn)入該國(guó)，”DDMP REIT Fund Managers, Inc. 總裁兼首席執(zhí)行官 Hannah H. Yulo-Luccini 說。 他們還指出，菲律賓房地產(chǎn)投資信托基金的興起讓更多菲律賓人有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)投資，尤其是在大流行結(jié)束，擁有更多可支配收入后。

房地產(chǎn)信托會(huì)吸引更多屬于菲律賓中產(chǎn)階級(jí)的資金進(jìn)入他們?cè)尽百I不起”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于沒什么錢的那些菲律賓人來說是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。并且不用擔(dān)心公寓折舊或者流動(dòng)性較低帶來的關(guān)于“現(xiàn)金流“的麻煩。

菲律賓新中產(chǎn)不買樓成為過去式

對(duì)于實(shí)體住房來說，本地小資金以“理財(cái)”、“投資”等需求進(jìn)入市場(chǎng)也是為菲國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供未來的基層助力。再也不用擔(dān)心本地人“可能不買房”的這個(gè)問題了。這種信托基金的出現(xiàn)也大大加強(qiáng)了菲律賓實(shí)體房產(chǎn)的流動(dòng)性。交易——讓買賣更容易。

投資總體有風(fēng)險(xiǎn)，所有觀點(diǎn)不構(gòu)成任何投資建議。