房產稅地下-房產稅地下室怎么算

一、征收范圍與定義

根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）中的明確規定，凡是在房產稅征收范圍內的地下建筑，只要其具備房屋功能，即擁有能夠遮風避雨、供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的屋面和維護結構，均應當依據相關規定征收房產稅。這些地下建筑包括但不限于與地上房屋相連的地下建筑、完全建在地面以下的建筑以及地下人防設施等。

二、自用地下建筑的計稅方式

對于工業用途的地下建筑，根據財稅〔2005〕181號文件，其應稅房產原值應當確定為房屋原價的50%至60%。應納房產稅的稅額則通過以下公式計算：應納房產稅的稅額 = 應稅房產原值 × [1 - (10% 至 30%)] × 1.2％。具體的扣除比例由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在規定的幅度內自行確定。

對于商業和其他用途的地下建筑，其應稅房產原值則取房屋原價的70%至80%，稅率與工業用途相同，計算公式也相同。

值得注意的是，對于與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停車場、商場的地下部分等，按照財稅〔2005〕181號文件的規定，應當將其與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

三、地下停車位征收房產稅注意事項

待售期不納稅：根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號），房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種商品，因此不征收房產稅。這也意味著，房地產企業的地下停車位在待售期間同樣不需要繳納房產稅。但一旦使用或出租，則需按照相關規定繳納。

土地成本不計入：對于地下停車位，如果其建筑面積不計入容積率，那么根據財稅〔2010〕121號文件的規定，其房產稅的計稅原值將不包括土地成本。

永久使用權轉讓：開發商在銷售地下停車位時，有時會采取轉讓永久使用權的方式。盡管這種方式并未涉及產權的轉移，但根據實質重于形式的原則，這并非屬于租賃收入，因此在轉讓永久使用權后，受讓人取得了地下車位的所有權、占有權、受益權、處置權，無需再繳納房產稅。然而，如果房地產企業短期出租地下停車位，那么其收入應當從租計征房產稅。

人防車位出租：人防工程的產權屬于國有，根據《人民防空法》和《物權法》第五十二條的規定，人防車位在出租時，實質上是一種轉租行為。由于房地產企業并非人防工程的所有人或承典人，也不存在產權未確定的情況，因此無需繳納房產稅。

個人自用免稅：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條的規定，個人所有非營業用的房產免納房產稅。因此，個人自用的地下停車位同樣免征房產稅。

四、誤區糾正

需要特別強調的是，房產證并非繳納房產稅的前置條件。只要財產具備房屋形態，無論是否辦理房產證，均屬于房產稅的征收范圍。因此，取得地下車位永久使用權的人應當作為房產稅的納稅人進行申報和繳納。