房產禁售,房屋禁止買賣

過去一段時間以來，中國的房地產事業持續火爆發展，居民的住房質量得到了有效的提升，房企開發商們也賺得盆滿缽滿，萬達、恒大、碧桂園等知名房企也趁這一股時代的大潮入圍了世界500強。

房價的持續上揚最直接的影響因素就是市場持續旺盛的需求，而“買漲不買跌”的民眾心理又進一步推動房價的上漲。說到底，房價的上漲最大的推力還是政策層面對房地產行業的支持。其中，“商品房預售制度”是一個不得不提的制度。

自“98房改”后，我國的住房分配由福利分房轉變成了住宅的貨幣化、私有化。制度層面的改變，正式為房地產事業的起飛插上了翅膀。許家印的恒大1996創立，1999年就得以取得廣州地產前十強的成績，一定程度上也受益于“98房改”。

21年的時間里，我國的房地產行業持續蓬勃發展，房價坐火箭般上揚。2010年到2021年，全國房價的平均漲幅達到了1.8倍，北京和廣州等中心城市的房價上漲幅度更是達到了4.8倍，遠遠領先于工資漲幅水平。

近年來，三四線城市的房價也開啟了上漲模式，眾多的房企也開始把目光聚焦在這一塊兒新崛起的市場上，紛紛進軍三四線城市的房地產市場。2020年疫情期間，各大產業普遍不景氣，但我國三四線城市的房價卻在逆勢中取得10％的同比增長幅度。

推動三四線城市房價上漲最重要的一個因素是我國“棚改計劃”的變革。2015年之前，“棚改”實行住房賠付，在那以后，我國的“棚改”變成了現金賠付。據相關數據統計，過去5年以來，我國棚改總量2300萬套中，有1900萬套在三四線城市。占比超過了15％，這也意味著我國近5年以來的棚改資金有超過3/4都流入了三四線城市之中。

而取消住房賠付之后，拿到賠償款的居民第一件事就是進行住房的購買，有的居民在嘗到房價上漲的甜頭之后，甚至會將剩余的賠付款繼續投向房地產，這就導致三四線城市形成了巨大的房地產需求，導致這些年來，三四線城市的房價急劇升溫。

除了“棚改計劃”外，我國還有許多利好房地產行業的相關制度安排，今天要講的就是“商品房預售制度”，相信大部分購買過新房的朋友對這個名詞都不會陌生。

商品房預售又稱“賣樓花”，起源于我國的香港。1994年，我國正式出臺文件，引入“賣樓花”的商品房預售制度。從本質來看，商品房預售是指房企開發商與購房者約定，由購房者支付定金，在未來一定的時間內擁有現房交易的權力。

這一項制度和金融市場上的“期貨交易”十分相似，所以商品房預售又被稱之為“期房”。在這一制度下，開發商可以預先占用購房者的一部分資金，加快企業資金的回流，同時也開啟了更大的杠桿。

有專家指出，過去多年的時間里，各種樓盤開發建設中，開發商自身實際只承擔了10％的資金總成本，剩下的資金來源于銀行貸款和商品房預售款等。

商品房預售制度的推出有它的時代需要，在我國房地產市場起步的階段，居民住房質量低下。引入商品房預售制度可以加快企業資金的回流使樓盤的建設速度大大加快，極大地增強了房地產市場供給端的力量。

然而，隨著房地產市場的持續發展，在眾多房企的共同建設下，房地產行業基本的供需關系已經發生了根本性的變化。我國的房地產市場已經邁入了存量化的時代，商品房預售制度的弊病也開始越發地顯現出來。

商品房預售制度在促進房地產市場供給端持續高速增長的同時，也進一步地推動了房價的上漲，預售制度下，人們對于房地產市場的熱情更為高漲。開發商們也常常憑借著成本的提前回收而變得有恃無恐，進行囤積居奇，哄抬樓盤價格。

最重要的一點是，預售制度下，房地產開發商和購房者之間往往無法達到合約規定的相關要求。例如：不能在規定的時間內交樓、房屋建筑質量不符合約定等，相較于一般的爛尾樓工程，預售制下的爛尾樓受損最大的是繳納了預售款的購房者。

廣州最大的爛尾樓工程，澳洲山莊，共有2834個業主，200處房產已經售出，只有不到60交付，只有30個家庭入住，對于繳納了預售款的居民來說，這是一個巨大的損失。就算進行司法維權，也會造成自己身心的疲憊，加大精神上的壓力。

特別是今年恒大債務危機的爆發，更是造成了市場的一片恐慌。更是為商品房預售制度帶來了巨大的裂痕。去年9月份進行的一份問卷調查中，在收回的13980份問卷中，有13532份表示贊同取消商品房預售制度，占比達到了96.8％。

央媒《》發布《取消預售制，調研可行》中提出房地產預售制度雖然短期內不可貿然取消，但從長遠來看是不可避免的。海南省也發布了“建立房地產市場平穩健康發展的通知”，正式進行了房地產預售改現售的轉變。

廣東省也隨后發布了“關于商品房預售制度的意見”，提出探索和試點現房限售制度。江蘇省也在進行積極的探索和論證，隨后也會進行相應的制度安排。

2022年起，房地產預售制度或許會迎來重大的變革，進行“期房”向“現房”的過渡。《》也發聲指出了未來的調整方向，海南、廣東和江蘇三省已經開始進行了相應的制度設計和安排，相信在未來會很快地鋪開。

現房銷售制度更傾向于保護消費者的利益，有助于提高商品房的建筑品質。對于房企來說，雖然會喪失很大的資金流動性，但卻對企業降杠桿有著很大的助力作用。

對此，你們有什么看法了？