過去一段時間以來，中國的房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)火爆發(fā)展，居民的住房質(zhì)量得到了有效的提升，房企開發(fā)商們也賺得盆滿缽滿，萬達、恒大、碧桂園等知名房企也趁這一股時代的大潮入圍了世界500強。

房價的持續(xù)上揚最直接的影響因素就是市場持續(xù)旺盛的需求，而“買漲不買跌”的民眾心理又進一步推動房價的上漲。說到底，房價的上漲最大的推力還是政策層面對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。其中，“商品房預售制度”是一個不得不提的制度。

自“98房改”后，我國的住房分配由福利分房轉(zhuǎn)變成了住宅的貨幣化、私有化。制度層面的改變，正式為房地產(chǎn)事業(yè)的起飛插上了翅膀。許家印的恒大1996創(chuàng)立，1999年就得以取得廣州地產(chǎn)前十強的成績，一定程度上也受益于“98房改”。

21年的時間里，我國的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，房價坐火箭般上揚。2010年到2021年，全國房價的平均漲幅達到了1.8倍，北京和廣州等中心城市的房價上漲幅度更是達到了4.8倍，遠遠領(lǐng)先于工資漲幅水平。

近年來，三四線城市的房價也開啟了上漲模式，眾多的房企也開始把目光聚焦在這一塊兒新崛起的市場上，紛紛進軍三四線城市的房地產(chǎn)市場。2020年疫情期間，各大產(chǎn)業(yè)普遍不景氣，但我國三四線城市的房價卻在逆勢中取得10％的同比增長幅度。

推動三四線城市房價上漲最重要的一個因素是我國“棚改計劃”的變革。2015年之前，“棚改”實行住房賠付，在那以后，我國的“棚改”變成了現(xiàn)金賠付。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去5年以來，我國棚改總量2300萬套中，有1900萬套在三四線城市。占比超過了15％，這也意味著我國近5年以來的棚改資金有超過3/4都流入了三四線城市之中。

而取消住房賠付之后，拿到賠償款的居民第一件事就是進行住房的購買，有的居民在嘗到房價上漲的甜頭之后，甚至會將剩余的賠付款繼續(xù)投向房地產(chǎn)，這就導致三四線城市形成了巨大的房地產(chǎn)需求，導致這些年來，三四線城市的房價急劇升溫。

除了“棚改計劃”外，我國還有許多利好房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)制度安排，今天要講的就是“商品房預售制度”，相信大部分購買過新房的朋友對這個名詞都不會陌生。

商品房預售又稱“賣樓花”，起源于我國的香港。1994年，我國正式出臺文件，引入“賣樓花”的商品房預售制度。從本質(zhì)來看，商品房預售是指房企開發(fā)商與購房者約定，由購房者支付定金，在未來一定的時間內(nèi)擁有現(xiàn)房交易的權(quán)力。

這一項制度和金融市場上的“期貨交易”十分相似，所以商品房預售又被稱之為“期房”。在這一制度下，開發(fā)商可以預先占用購房者的一部分資金，加快企業(yè)資金的回流，同時也開啟了更大的杠桿。

有專家指出，過去多年的時間里，各種樓盤開發(fā)建設中，開發(fā)商自身實際只承擔了10％的資金總成本，剩下的資金來源于銀行貸款和商品房預售款等。

商品房預售制度的推出有它的時代需要，在我國房地產(chǎn)市場起步的階段，居民住房質(zhì)量低下。引入商品房預售制度可以加快企業(yè)資金的回流使樓盤的建設速度大大加快，極大地增強了房地產(chǎn)市場供給端的力量。

然而，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，在眾多房企的共同建設下，房地產(chǎn)行業(yè)基本的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入了存量化的時代，商品房預售制度的弊病也開始越發(fā)地顯現(xiàn)出來。

商品房預售制度在促進房地產(chǎn)市場供給端持續(xù)高速增長的同時，也進一步地推動了房價的上漲，預售制度下，人們對于房地產(chǎn)市場的熱情更為高漲。開發(fā)商們也常常憑借著成本的提前回收而變得有恃無恐，進行囤積居奇，哄抬樓盤價格。

最重要的一點是，預售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間往往無法達到合約規(guī)定的相關(guān)要求。例如：不能在規(guī)定的時間內(nèi)交樓、房屋建筑質(zhì)量不符合約定等，相較于一般的爛尾樓工程，預售制下的爛尾樓受損最大的是繳納了預售款的購房者。

廣州最大的爛尾樓工程，澳洲山莊，共有2834個業(yè)主，200處房產(chǎn)已經(jīng)售出，只有不到60交付，只有30個家庭入住，對于繳納了預售款的居民來說，這是一個巨大的損失。就算進行司法維權(quán)，也會造成自己身心的疲憊，加大精神上的壓力。

特別是今年恒大債務危機的爆發(fā)，更是造成了市場的一片恐慌。更是為商品房預售制度帶來了巨大的裂痕。去年9月份進行的一份問卷調(diào)查中，在收回的13980份問卷中，有13532份表示贊同取消商品房預售制度，占比達到了96.8％。

央媒《》發(fā)布《取消預售制，調(diào)研可行》中提出房地產(chǎn)預售制度雖然短期內(nèi)不可貿(mào)然取消，但從長遠來看是不可避免的。海南省也發(fā)布了“建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，正式進行了房地產(chǎn)預售改現(xiàn)售的轉(zhuǎn)變。

廣東省也隨后發(fā)布了“關(guān)于商品房預售制度的意見”，提出探索和試點現(xiàn)房限售制度。江蘇省也在進行積極的探索和論證，隨后也會進行相應的制度安排。

2022年起，房地產(chǎn)預售制度或許會迎來重大的變革，進行“期房”向“現(xiàn)房”的過渡。《》也發(fā)聲指出了未來的調(diào)整方向，海南、廣東和江蘇三省已經(jīng)開始進行了相應的制度設計和安排，相信在未來會很快地鋪開。

現(xiàn)房銷售制度更傾向于保護消費者的利益，有助于提高商品房的建筑品質(zhì)。對于房企來說，雖然會喪失很大的資金流動性，但卻對企業(yè)降杠桿有著很大的助力作用。

對此，你們有什么看法了？