開發(fā)商不存在了 怎么辦房證？

妻子名字能加到產(chǎn)權(quán)證上嗎？

未成年人購房如何辦手續(xù)？

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12月21日，大連市自然資源事務(wù)服務(wù)中心、大連市自然資源局、大連市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人做客大連新聞傳媒集團FM103.3《12345市民熱線》，解答市民在不動產(chǎn)登記方面的疑問。

問：房屋的土地使用權(quán)年限如何認(rèn)定？

答：

國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)土地年限最高為70年，非住宅則根據(jù)具體的土地使用權(quán)用途不同期限不同：工業(yè)用地最高50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地最高40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地最高50年，綜合用地50年。

土地使用權(quán)起始時間以土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件載明時間為準(zhǔn)，不以房屋取得產(chǎn)權(quán)時間為準(zhǔn)。

對于到期后延期問題，國家政策目前為住宅自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的具體相關(guān)政策尚未出臺。

問：已售商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，怎么辦？

答：

因開發(fā)商違規(guī)銷售、違規(guī)建設(shè)、經(jīng)濟糾紛、法院查封等問題導(dǎo)致已售商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)證，造成落戶難、孩子入學(xué)難、辦理社保難等衍生問題，嚴(yán)重侵害了百姓的權(quán)益。市委、市政府積極回應(yīng)人民群眾最緊迫、最現(xiàn)實的利益維護問題。堅持依法公平、政府主導(dǎo)、實事求是原則，從實際出發(fā)，尊重歷史、面對現(xiàn)實，分別制定相應(yīng)的措施和辦法予以解決。

截至目前，全市已有44個已售商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)證的項目具備了條件，惠及4萬多戶群眾。目前，新的難清單，在區(qū)、市、縣政府主導(dǎo)下正在進行認(rèn)真梳理中。

問：房屋屬于歷史遺留范圍內(nèi)，但開發(fā)建設(shè)單位不存在了，如何辦理房證？

答：

關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已不存在的歷史遺留商品房項目，依據(jù)市法制辦【2007】98號復(fù)函的處理意見，按如下要求辦理產(chǎn)權(quán)登記 ：

1. 經(jīng)核查工商管理部門，開發(fā)建設(shè)單位已注銷的,承繼其債權(quán)債務(wù)的單位或自然人提供有關(guān)承繼文件，由全體股東為購房者出具不動產(chǎn)權(quán)屬登記的相關(guān)手續(xù)。

2. 經(jīng)核查工商管理部門，開發(fā)建設(shè)企業(yè)已被吊銷的，如仍有固定的辦公地點，留守人員，應(yīng)由出資人為購房者出具不動產(chǎn)權(quán)屬登記的相關(guān)手續(xù)。

3. 開發(fā)建設(shè)企業(yè)已注銷（或吊銷），既找不到債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)者，又找不到出資人的，對購房人所購房屋此前開發(fā)建設(shè)單位已辦理合同登記備案的，在本中心門戶網(wǎng)站公告15個工作日后無異議的，可為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。未登記備案的，工作人員現(xiàn)場核查購房人居住情況，并由購房人提供在此居住的證明，在本中心門戶網(wǎng)站及小區(qū)內(nèi)公告15個工作日后無異議的，可為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。

4. 對未按歷史遺留商品房項目辦理過產(chǎn)權(quán)登記的項目，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位申報項目資料，中心以專題業(yè)務(wù)會議形式研討決定可否按歷史遺留項目辦理。

問：去年購買了一套商品房，近期開發(fā)企業(yè)通知可以辦理產(chǎn)權(quán)證。妻子要求將其名字添加到產(chǎn)權(quán)證書上，可以嗎？

答：

每天到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理加名業(yè)務(wù)的夫妻更是絡(luò)繹不絕。其實我們所說的“夫妻之間加名”，是指對房屋產(chǎn)權(quán)進行變更登記，產(chǎn)權(quán)由個人所有變更為夫妻雙方共同所有。

國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于作好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定，“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機構(gòu)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此房屋在辦理產(chǎn)權(quán)時，申請人應(yīng)為預(yù)售合同載明的預(yù)購人，此時不能辦理加名手續(xù)。房屋取得產(chǎn)權(quán)后，可依夫妻關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

提問的市民應(yīng)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記，將房屋產(chǎn)權(quán)辦理到自己名下。取得產(chǎn)權(quán)證書后，夫妻雙方可持身份證件、婚姻證件以及產(chǎn)權(quán)證書等材料辦理依夫妻關(guān)系變更房屋所有權(quán)人登記業(yè)務(wù)。這兩項業(yè)務(wù)均為即時辦結(jié)、立等取證，夫妻倆“最多跑一次”，就可全部辦理完畢。

問：未成年人購房如何辦理相關(guān)手續(xù)？

答：

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請。

簽訂房屋買賣合同和辦理不動產(chǎn)登記等行為應(yīng)由未成年人的法定監(jiān)護人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，不需要做委托或授權(quán)。不過在這里要提醒大家，雖然未成年人買房比較容易，但是這并不代表著將來就沒有麻煩，處置未成年人名下的房屋產(chǎn)權(quán)，交易時會十分困難。作為父母以孩子名義購房時一定要慎重。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，為了保護未成年人的合法權(quán)益，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，除非是為了未成年人的利益。這里所指的“未成年人的利益”主要包括為了未成年人的健康或接受教育，如治病需要支付大筆費用、出國留學(xué)的費用，或因未成年人致人傷害、財產(chǎn)損害的賠償數(shù)額較大等情況。

對于監(jiān)護人為了經(jīng)營或其他目的，將未成年人名下的房產(chǎn)或其他財產(chǎn)擅自予以買賣、抵押、抵債、分割，都將構(gòu)成侵權(quán)行為。對于為了未成年人利益出售房屋的，辦理登記時，監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)提供證明監(jiān)護身份的材料以及經(jīng)公證部門公證的出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的書面保證。

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資料：大連市自然資源事務(wù)服務(wù)中心 大連市自然資源局 大連市不動產(chǎn)登記中心

文字：劉祁

圖片：宋揚

編輯：初昱含

校對：鞠傳強 孟穎