大連市房產局(大連市房產局官網)
開發商不存在了 怎么辦房證？
妻子名字能加到產權證上嗎？
未成年人購房如何辦手續？
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12月21日，大連市自然資源事務服務中心、大連市自然資源局、大連市不動產登記中心相關負責人做客大連新聞傳媒集團FM103.3《12345市民熱線》，解答市民在不動產登記方面的疑問。
問：房屋的土地使用權年限如何認定？
答：
國家相關法律法規規定，住宅國有建設用地使用權土地年限最高為70年，非住宅則根據具體的土地使用權用途不同期限不同：工業用地最高50年，商業、旅游、娛樂用地最高40年，教育、科技、文化、衛生用地最高50年，綜合用地50年。
土地使用權起始時間以土地使用權批準文件載明時間為準，不以房屋取得產權時間為準。
對于到期后延期問題，國家政策目前為住宅自動續期，非住宅建設用地使用權屆滿的具體相關政策尚未出臺。
問：已售商品房不能辦理產權證，怎么辦？
答：
因開發商違規銷售、違規建設、經濟糾紛、法院查封等問題導致已售商品房無法辦理產權證，造成落戶難、孩子入學難、辦理社保難等衍生問題，嚴重侵害了百姓的權益。市委、市政府積極回應人民群眾最緊迫、最現實的利益維護問題。堅持依法公平、政府主導、實事求是原則，從實際出發，尊重歷史、面對現實，分別制定相應的措施和辦法予以解決。
截至目前，全市已有44個已售商品房無法辦理產權證的項目具備了條件，惠及4萬多戶群眾。目前，新的難清單，在區、市、縣政府主導下正在進行認真梳理中。
問：房屋屬于歷史遺留范圍內，但開發建設單位不存在了，如何辦理房證？
答：
關于開發建設單位已不存在的歷史遺留商品房項目，依據市法制辦【2007】98號復函的處理意見，按如下要求辦理產權登記 ：
1. 經核查工商管理部門，開發建設單位已注銷的,承繼其債權債務的單位或自然人提供有關承繼文件，由全體股東為購房者出具不動產權屬登記的相關手續。
2. 經核查工商管理部門，開發建設企業已被吊銷的，如仍有固定的辦公地點，留守人員，應由出資人為購房者出具不動產權屬登記的相關手續。
3. 開發建設企業已注銷（或吊銷），既找不到債權債務的承擔者，又找不到出資人的，對購房人所購房屋此前開發建設單位已辦理合同登記備案的，在本中心門戶網站公告15個工作日后無異議的，可為購房人辦理產權登記。未登記備案的，工作人員現場核查購房人居住情況，并由購房人提供在此居住的證明，在本中心門戶網站及小區內公告15個工作日后無異議的，可為購房人辦理產權登記。
4. 對未按歷史遺留商品房項目辦理過產權登記的項目，應由開發建設單位申報項目資料，中心以專題業務會議形式研討決定可否按歷史遺留項目辦理。
問：去年購買了一套商品房，近期開發企業通知可以辦理產權證。妻子要求將其名字添加到產權證書上，可以嗎？
答：
每天到不動產登記機構辦理加名業務的夫妻更是絡繹不絕。其實我們所說的“夫妻之間加名”，是指對房屋產權進行變更登記，產權由個人所有變更為夫妻雙方共同所有。
國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于作好穩定住房價格工作的意見》中明確規定，“房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機構不得為其辦理房屋權屬登記手續?！币虼朔课菰谵k理產權時，申請人應為預售合同載明的預購人，此時不能辦理加名手續。房屋取得產權后，可依夫妻關系辦理產權變更登記。
提問的市民應到不動產登記機構辦理新建商品房轉移登記，將房屋產權辦理到自己名下。取得產權證書后，夫妻雙方可持身份證件、婚姻證件以及產權證書等材料辦理依夫妻關系變更房屋所有權人登記業務。這兩項業務均為即時辦結、立等取證，夫妻倆“最多跑一次”，就可全部辦理完畢。
問：未成年人購房如何辦理相關手續？
答：
《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。
簽訂房屋買賣合同和辦理不動產登記等行為應由未成年人的法定監護人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，不需要做委托或授權。不過在這里要提醒大家，雖然未成年人買房比較容易，但是這并不代表著將來就沒有麻煩，處置未成年人名下的房屋產權，交易時會十分困難。作為父母以孩子名義購房時一定要慎重。
根據相關法律規定，為了保護未成年人的合法權益，房屋不能隨意轉讓、交易，除非是為了未成年人的利益。這里所指的“未成年人的利益”主要包括為了未成年人的健康或接受教育，如治病需要支付大筆費用、出國留學的費用，或因未成年人致人傷害、財產損害的賠償數額較大等情況。
對于監護人為了經營或其他目的，將未成年人名下的房產或其他財產擅自予以買賣、抵押、抵債、分割，都將構成侵權行為。對于為了未成年人利益出售房屋的，辦理登記時，監護人應當提供證明監護身份的材料以及經公證部門公證的出售房產是為了未成年人利益的書面保證。
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資料：大連市自然資源事務服務中心 大連市自然資源局 大連市不動產登記中心
文字：劉祁
圖片：宋揚
編輯：初昱含
校對：鞠傳強 孟穎
