作者：嘉嘉

有人形容房產(chǎn)中介“三年不開張，開張吃三年”，即長(zhǎng)時(shí)間不開張沒(méi)有關(guān)系，一旦開張所賺利潤(rùn)頗豐。究其原因，就是房產(chǎn)中介費(fèi)太高。

一套二手房買賣，動(dòng)輒三五萬(wàn)甚至二三十萬(wàn)的中介費(fèi)，一直是被吐槽的焦點(diǎn)。

如今，北京鏈家率先打破了這種局面，主動(dòng)宣布降低中介費(fèi)，引發(fā)廣泛討論。

看似鏈家這次“發(fā)了善心”，但這背后，可能就是資本大魚吃小魚的伎倆……

01

買房人苦中介費(fèi)久矣

9月26日，作為北京二手房交易市場(chǎng)規(guī)模最大的企業(yè)，北京鏈家開始對(duì)所收取的中介費(fèi)從費(fèi)率到收取方式進(jìn)行改革。

此次北京鏈家調(diào)整中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，主要包括兩點(diǎn)：

1、中介費(fèi)率從目前房屋成交總價(jià)的2.7%調(diào)整至2%。

2、將過(guò)去的“單邊收傭”收費(fèi)模式改為“雙邊收傭”，這也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)，正式從賣方市場(chǎng)，向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變了。

對(duì)于北京買二手房的市民來(lái)說(shuō)，這是實(shí)打?qū)嵉拇罄?，我們?jiǎn)單算筆賬，你就明白了。

假設(shè)李先生購(gòu)買了一套總成交價(jià)為1000萬(wàn)元的二手房。

按照之前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，李先生需要支付27萬(wàn)元的中介費(fèi)。

調(diào)整收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)后，中介費(fèi)節(jié)省7萬(wàn)元，李先生和賣方各需要支付10萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，李先生整整省了17萬(wàn)中介費(fèi)，這可不是一筆小錢。

鏈家中介和客戶的聊天截圖 來(lái)源：瀟湘晨報(bào)

在鏈家下調(diào)中介費(fèi)的新聞上了熱搜后，引起了大家的廣泛討論。

之所以這樣，是因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)交易的中介費(fèi)一直被很多人詬?。?/p>

一是，我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致以此為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)的中介費(fèi)極高。

二是，我國(guó)房產(chǎn)交易的中介費(fèi)主要由買家來(lái)承擔(dān)，這就讓中介費(fèi)顯得更加昂貴。

有網(wǎng)友表示“中介費(fèi)全部買房人承擔(dān)就很不合理”；也有網(wǎng)友擔(dān)心，這樣可能導(dǎo)致賣方上調(diào)價(jià)格。

但更多的人則是吐槽，表示中介的服務(wù)根本不值那么多錢，按比例收費(fèi)也不對(duì)。

02

畸形的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為何存在了這么多年？

實(shí)際上，對(duì)于房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，買賣一套100萬(wàn)的房子，或者1000萬(wàn)的房子，所付出的工作是一模一樣的。

服務(wù)的內(nèi)容不變，付出的精力也不變，只因?yàn)榭們r(jià)更高，收費(fèi)就可以翻一番？

顯然，這種按照房屋總價(jià)格的百分比來(lái)收費(fèi)，本身就是不合理的。

那么，這種不合理的事情，為何會(huì)存在了這么多年呢？

總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾方面原因：

首先可以確定的是，百分比收費(fèi)這種模式是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲”大環(huán)境下的畸形產(chǎn)物。

從賣方視角，中介通過(guò)百分比的方式進(jìn)行利益綁定，以能幫忙賣得更貴為噱頭吸引賣家。在行情好的時(shí)候，基本所有的中介都在幫著房主挑戰(zhàn)購(gòu)買者的價(jià)格底線。

從買方視角，房源基本已被幾家大型中介壟斷，而且均采用百分比收費(fèi)法，只是根據(jù)掌控房源的多少在收費(fèi)比例上有所不同，所以只能為可選擇的范圍來(lái)買單，而因?yàn)橛蟹€(wěn)定的漲價(jià)預(yù)期，對(duì)收費(fèi)的存疑也很快被平抑。

其次，在鏈家等頭部企業(yè)的“專業(yè)服務(wù)”攻勢(shì)下，百分比收費(fèi)被“合理化”。

鏈家舉起過(guò)規(guī)范中介行業(yè)的大旗，突出兩個(gè)重點(diǎn)，一是他們能提供全方位的專業(yè)化服務(wù)，二是中介行業(yè)的從業(yè)人員應(yīng)該有尊嚴(yán)，應(yīng)該值得合理的報(bào)酬。

我們不否認(rèn)，鏈家在規(guī)范行業(yè)上確實(shí)做出了一定的表率作用，是值得肯定的。比如交易風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的防控標(biāo)準(zhǔn)化、中介人員的定期內(nèi)部考試等等，最終表現(xiàn)為中介人員的專業(yè)程度和信用程度上了一個(gè)臺(tái)階。

但好不好全靠同行襯托，是因?yàn)橹罢麄€(gè)市場(chǎng)太爛，所以才顯得正常的職業(yè)操守是有價(jià)值的。也因此，鏈家每次被質(zhì)疑收費(fèi)貴時(shí)，回應(yīng)總會(huì)是他們提供的服務(wù)更專業(yè)，交易風(fēng)險(xiǎn)最低。但這根本解釋不了為什么同質(zhì)化的服務(wù)，50㎡和100㎡在中介費(fèi)的總價(jià)上能差一倍。

最后，百分比收費(fèi)的背后也離不開壟斷二字。

中介敢于維持長(zhǎng)時(shí)間不合理收費(fèi)邏輯的根源是房源壟斷，賣方和買方，在選擇上是互相影響的，一方的集中會(huì)導(dǎo)致另一方的集中，中介的核心措施就是圍繞這兩個(gè)集中展開。

一是線下廣開門店，通過(guò)劃片控制每個(gè)小區(qū)，這是根本，因?yàn)闆](méi)有“商品”也就沒(méi)有中介什么事，所以房源的爭(zhēng)奪在一段時(shí)間內(nèi)都很激烈，甚至不乏各種下三濫手段。

二是線上入口競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)廣告等方式引客至自家平臺(tái)，而且鏈家還通過(guò)貝殼平臺(tái)配合線下強(qiáng)推，收攏了一堆中小中介。

最近市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些按服務(wù)范圍進(jìn)行固定價(jià)格收費(fèi)的中介平臺(tái)，但貌似做得都還不大，其中有服務(wù)甚至是幫助買家接觸在別的平臺(tái)上看到的賣家，可見(jiàn)在房源壟斷的情況下，打破舊利益格局的難度。

還有一點(diǎn)必須要說(shuō)，像鏈家這樣的中介，當(dāng)你翻開他的合同，會(huì)發(fā)現(xiàn)這份由鏈家高級(jí)法務(wù)審核過(guò)的合同，對(duì)它自己的約束力是很低的。

鏈家 資料圖，新華社供圖

這意味著，房子如果產(chǎn)權(quán)有糾紛，是賣家的問(wèn)題；如果房貸無(wú)法下來(lái)，是買家的問(wèn)題，反正作為居間方，它是沒(méi)什么責(zé)任的。

因此，這樣的服務(wù)，對(duì)應(yīng)這樣的中介費(fèi)，老百姓們自然是不滿意的。

03

大魚吃小魚，小魚沒(méi)得吃

事實(shí)上，在如今的行業(yè)背景之下，鏈家是沒(méi)有太大的動(dòng)力去下調(diào)中介費(fèi)的。

首先，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，中介公司的日子并不好過(guò)。貝殼亦是如此，2021年虧損了5億元，2022年虧損額了14億元。為了減少虧損壓力，2022年貝殼關(guān)閉了1萬(wàn)多家門店，裁員6萬(wàn)多人。

其次，當(dāng)下已進(jìn)入存量房時(shí)代，未來(lái)對(duì)于房產(chǎn)中介的需求是巨大的。原則上來(lái)說(shuō)，鏈家的成交額和業(yè)務(wù)只會(huì)增加不會(huì)減少。

最后，相比于其他城市，北京是一座以存量房為交易主力的城市，尤其是自9月初落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，北京二手房的成交量明顯提升。這對(duì)于很長(zhǎng)時(shí)間都擁有北京50%以上市場(chǎng)份額的鏈家來(lái)說(shuō)，可謂是一大利好。

那么，有種種理由不降費(fèi)的鏈家，為何還要“自我割肉”呢？

有分析人士稱，鏈家降低中介費(fèi)，并不是主動(dòng)響應(yīng)政府號(hào)召，為買賣雙方減負(fù)，而是面對(duì)市場(chǎng)被蠶食而被動(dòng)采取的價(jià)格大戰(zhàn)。

過(guò)去房?jī)r(jià)處于上漲通道，買到就賺到，購(gòu)房人不計(jì)較這點(diǎn)“小錢”。但當(dāng)房?jī)r(jià)終于進(jìn)入下行周期后，行業(yè)內(nèi)所有不合理的現(xiàn)象都會(huì)被“清算”。要么主動(dòng)調(diào)整，要么被動(dòng)調(diào)整。

從2.7%降低到2%，表面看，好像是鏈家損失了一定利潤(rùn)。但我們仔細(xì)想想，北京那些實(shí)力和規(guī)模都不如鏈家的中介怎么辦？

這些小中介以前還可以靠著中介費(fèi)率比鏈家低，來(lái)爭(zhēng)奪一部分市場(chǎng)份額，現(xiàn)在鏈家降價(jià)了，當(dāng)然就把他們逼上了絕境。小中介除了降價(jià)，別無(wú)他法。

但是中介的店租，人工一個(gè)不能少。最終，可以預(yù)見(jiàn)的是，小中介不斷虧損，跌出市場(chǎng)，而鏈家卻可以靠著壟斷，低價(jià)搶回自己的市場(chǎng)，甚至進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

市場(chǎng)份額增加了，也就是規(guī)模放大了，雖然中介費(fèi)率減少了，但整體利潤(rùn)也許不降反升。

這就是資本大魚吃小魚的一貫伎倆……