來(lái)源：北京晚報(bào)微信公眾號(hào)

近幾個(gè)月，北京陸續(xù)出臺(tái)調(diào)整多個(gè)購(gòu)房新政策、新措施。剛剛過去的3月，全市二手房網(wǎng)簽14280套，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)。北京晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前二手房市場(chǎng)，以剛需和改善為主的買方，具有更大話語(yǔ)權(quán)。而無(wú)論買賣雙方還是經(jīng)紀(jì)人等群體，都已感受到市場(chǎng)新變化。

買方

選擇多了 挑到滿意才“下定”

“一直在網(wǎng)上關(guān)注著，過完年后開始線下看房。3月份覺得差不多了，就‘下定’了。”半個(gè)月前，裴平凡終于買下了自己在北京的第一套房——位于望京的小兩居。

裴平凡從去年11月開始看房。在望京上班的她，關(guān)注的購(gòu)房區(qū)域主要在望京、三元橋、西壩河、常營(yíng)等。“預(yù)算有限，就在400萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)可選的房子不算太多。”最初，她在軟件平臺(tái)上，把預(yù)算內(nèi)的房子“加星”關(guān)注。后來(lái)的日子里，她漸漸收到軟件推送的多個(gè)關(guān)注房源的降價(jià)通知。進(jìn)入12月，北京調(diào)整了二手房最低首付比例，她開始感到自己可以在位置和房源上再“踮踮腳”，精挑細(xì)選一番。

在多個(gè)降價(jià)房源中，裴平凡最終相中了一套距離公司不遠(yuǎn)的小兩居。與房主“談判”的過程中，她一直認(rèn)定自己想要的價(jià)格。第一次見面，雙方各作出了一些讓步，但沒有結(jié)果。第二次見面，房主依舊有些不悅，“聊到最后我們雙方，都不聊價(jià)格了，都聊其他事兒。”此后一段時(shí)間，或許是因?yàn)榉恐餍睦镏保只蛟S是中介人員的努力，最終成交價(jià)格讓裴平凡比較滿意。

“身邊有朋友說，我不緊不慢地看房買房，這幾個(gè)月‘躺賺’了幾十萬(wàn)。”每次聽到這種說法，她都只當(dāng)是玩笑。“因?yàn)槭莿傂瑁t早都要買。我的預(yù)算只有這些，因?yàn)榻档褪赘侗壤彤?dāng)前市場(chǎng)，我的選擇更多了一些。”在她眼里，之所以買下那套房子，主要還是感覺價(jià)格比較契合心理。“以后什么情況，也說不準(zhǔn)。”

西二旗上班族張數(shù)，幾乎與裴平凡同時(shí)看房。他將購(gòu)房區(qū)域著重放在了回龍觀。這套約90平方米的兩居室，是從線上線下十多套房源中定下的。原本，他打著較長(zhǎng)看房時(shí)間周期的準(zhǔn)備，然而由于價(jià)格直接“砍”到了心坎兒上，他很快便交了定金。

“我這套已經(jīng)是低價(jià)了。經(jīng)驗(yàn)是不要不好意思砍價(jià)。”交定金后不久，降首付的新政策就發(fā)布了，“我和媳婦商量，只要房主趁機(jī)漲價(jià)，哪怕漲幾千元，就不買了。”順利的是，他和房主之間，似乎有默契。這筆買賣沒有插曲，最終順利成交。“這幾個(gè)月，身邊也有一些朋友準(zhǔn)備買房，但感覺大家普遍都不慌不忙，有的在觀望，有的還想再等等。”

賣方

以價(jià)換量 “兩極分化”挺明顯

買方選擇多、不著急，賣方情況如何呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前賣方出售房屋，普遍以置換改善為主。不少房主在出售房屋時(shí)，往往會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的權(quán)衡，“以價(jià)換量”“兩極”分化的特征較明顯。

曉磊在東五環(huán)有一套兩居室房子。這幾年，隨著孩子越來(lái)越大，老人也在一起生活，他開始盤算著，在同小區(qū)置換面積大一些的房。去年開始，他一直關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，眼看著自己的房子在軟件上參考價(jià)越來(lái)越低，覺得不能再等。他掛出了一個(gè)價(jià)位，然而咨詢和看房的人，給出的價(jià)格卻讓他心里有落差。周邊小區(qū)和朋友的建議，他也有所參考。后來(lái)繼續(xù)調(diào)價(jià)，用了3個(gè)月時(shí)間把房子賣出去了。在同小區(qū)購(gòu)買的那套大房子，盡管他砍價(jià)不少，但一賣一買合計(jì)下來(lái)，“還是‘虧’，挺鬧心的。要賣出就要接受降價(jià)。”

羅琳琳也“先賣后買”在3月份置換了房屋，買了西城的老樓房。讓她沒想到的是，自己當(dāng)初“下血本”精心裝修和改造的房屋，連幾年前的購(gòu)買價(jià)都沒有賣到，“那段時(shí)間，中介使出各種說法撮合交易，帶來(lái)的客戶也都很顯得謹(jǐn)慎。最后，算是‘割肉’了”。她說，感覺如今要賣掉房屋，需要不斷調(diào)整心理預(yù)期。“沒辦法，我是不敢‘先買后賣’。”

“以價(jià)換量”，是近期市場(chǎng)較為明顯的一個(gè)特征。掛牌，觀察市場(chǎng)情況，調(diào)整心理預(yù)期，進(jìn)而下調(diào)掛牌價(jià)格……這幾個(gè)月，不少賣家都有這樣的心路歷程。不論曉磊還是羅琳琳，因?yàn)槲恢谩⒔煌ā⑸倘Α⒔逃纫蛩兀罱K買賣成交。但在有的區(qū)域，有的房子，賣方則有另外迥然不同的感受。

原本準(zhǔn)備換房的夏云鳳說，自己的房屋掛牌將近半年時(shí)間。在沒有平臺(tái)或中介人員努力加推的情況下，偶爾有人前來(lái)咨詢，但至今仍未看到成交的端倪。而家在馬駒橋區(qū)域的李萍則說，自己同樣計(jì)劃往中心城區(qū)置換房屋，但在掛牌幾個(gè)月時(shí)間后，房屋價(jià)格屢屢被壓，索性擱置賣房計(jì)劃。“現(xiàn)在已經(jīng)租出去了，準(zhǔn)備觀察一下再?zèng)Q定。”

中介

跑得更勤 成交需要耐心等

“在店里也是坐著，不如來(lái)小區(qū)逛逛，活動(dòng)活動(dòng)，看看有沒有人詢價(jià)。”清明假期最后一天下午，中介小沈和同事索性拿著一摞紙質(zhì)推薦房源，來(lái)到小區(qū)廣場(chǎng)坐著。“今天我?guī)Э戳艘粋€(gè)，他們也有帶看的。”

對(duì)于3月份全市近15000套的二手房網(wǎng)簽量，小沈表示確實(shí)感受到市場(chǎng)有一定的活力。“2月份因?yàn)檫^年，帶看和成交都相對(duì)比較少，3月份只能說好一點(diǎn)。”小沈介紹，以該熱門小區(qū)為例，去年同期2、3月份公司門店能夠成交60多套房屋，今年兩個(gè)月只有近一半。“不過4月份到現(xiàn)在，已經(jīng)賣出6套了。”

小沈結(jié)合自己的從業(yè)經(jīng)歷和觀察發(fā)現(xiàn)，如今的市場(chǎng)變化比較明顯。一是總體上已經(jīng)是一個(gè)買方市場(chǎng)，買方的預(yù)算控制比較嚴(yán)，大多在500萬(wàn)元以內(nèi)；二是購(gòu)買的人群以剛需為主，且工作性質(zhì)相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，購(gòu)房者的購(gòu)房周期有所拉長(zhǎng)，“更冷靜理性，不急著做決定。”

連日來(lái)，記者走訪西城區(qū)南禮士路地鐵站、海淀區(qū)萬(wàn)壽路地鐵站、東城區(qū)和平里附近多家經(jīng)紀(jì)門店，也發(fā)現(xiàn)有類似變化。在南禮士路附近一老舊小區(qū)，記者恰巧碰到從朝陽(yáng)區(qū)前來(lái)看房的吳先生，他表示自己當(dāng)天已經(jīng)看了五六套房屋了。

某地產(chǎn)中介人員錢平介紹，盡管目前整體市場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格有所回落，但不同區(qū)域的差距依舊有所體現(xiàn)。“有的成熟或熱門區(qū)域，幅度沒有那么大。一是資源優(yōu)質(zhì)，二是房源有限，每年出的房子總數(shù)就那些。”錢平說，如今購(gòu)買二手房的人群主要是上班族剛需和置換改善人群。此前市場(chǎng)火爆時(shí)，同一套房可能有多個(gè)人同時(shí)或“前后腳”實(shí)地查看，“有時(shí)我們都不用線下談價(jià)的，直接雙方在線上簽合同，現(xiàn)在是帶看了以后不輕易表態(tài)出價(jià)……”

“價(jià)格確實(shí)是有下調(diào)，但現(xiàn)在成交量總體還是比較穩(wěn)定。”海淀萬(wàn)壽路區(qū)域一經(jīng)紀(jì)人員說，如今周邊一些小區(qū)二手房?jī)r(jià)格幾乎已經(jīng)“差不多了”。他點(diǎn)擊系統(tǒng)后臺(tái)，推薦了一套相對(duì)熱門、“性價(jià)比高”的房屋，顯示4月份以來(lái)已有9次帶看記錄。

多位中介人員表示，當(dāng)前購(gòu)買二手房的人群主要是年輕剛需群體，以及為老人或小孩置換改善的人群。“目前的市場(chǎng)，著急變現(xiàn)可能不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，但對(duì)于剛需，改善置換人群，是可以考慮的。”小沈建議，對(duì)于置換改善人群，一定不要先買后賣，“不要讓自己陷入太被動(dòng)。”

“去年以來(lái)連續(xù)釋放的一系列政策有疊加效應(yīng)。加上2月份是春節(jié)，所以3月的二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增長(zhǎng)明顯。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池說。她認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)整體處于剛需和改善性需求為基礎(chǔ)的緩慢回暖過程中。“也有人說現(xiàn)在信心略弱，那是因?yàn)榇蠹叶加小窛q殺跌’的心態(tài)。隨著后續(xù)政策的繼續(xù)優(yōu)化出臺(tái)，以及成交量的穩(wěn)定和增長(zhǎng)，目前的市場(chǎng)心理以及預(yù)期，相信逐步會(huì)有改變。”

北京晚報(bào)記者 李松林