文 | 白羊

2020年，大灣區(qū)樓市熱點(diǎn)頻出，其中就包括珠海。

2020年，珠海新建商品住房市場呈現(xiàn)“量縮價(jià)漲”的特點(diǎn)。

合富數(shù)據(jù)顯示，2020年珠海新建商品住房成交面積396.08萬㎡，同比下降11.27%，而成交均價(jià)25230元/㎡，同比上漲10.2%。與廣州、惠州等地樓市的“放量價(jià)漲”有著明顯的不同。

不過，這并不能簡單的解讀為珠海房價(jià)上漲動能不足、沖高回落的信號。

其一，2020年珠海新建商品房供應(yīng)也是萎縮的，新增供應(yīng)量約392萬㎡，下降2.44%。反觀廣州等地樓市它們成交量上漲同時(shí)，伴隨著新增供應(yīng)大增；

其二，2020年的成交量在過去7年中處于第三高，僅次于2016和2019年兩年。所以這個(gè)成交量雖有回落，但不算低。

其三，11月份珠海又進(jìn)一步放寬人才引進(jìn)和落戶條件：學(xué)歷放寬至大專（高職）、年齡放寬至男性50周歲、女性45周歲。此新政無疑又給珠海樓市帶來了不少的新鮮韭菜。

其四，珠海樓市新建商品住房庫存周期僅為7個(gè)月左右，市場相對緊缺，不存在去庫存壓力；

此外，過去一年，珠海土地市場火熱。

合富數(shù)據(jù)顯示，2020年珠海商住用地供應(yīng)24宗建面共約330萬平方米，同比下降三成以上，成交20宗建面共約284萬平方米，同比分別下降28.57%、35.01%。

樓面地價(jià)則大幅走高，商住成交地塊整體平均樓面地價(jià)11450元/㎡，同比上漲35.28%。

供給減少、地價(jià)飆升，無疑會進(jìn)一步推動房價(jià)上漲預(yù)期。11月25日，中海以總價(jià)約104.7億，折合樓面價(jià)23281元/平、溢價(jià)率約25%拿下珠海新地王，又給本就較熱的市場情緒加了一把火。

所以，2021年只要珠海官方不收緊調(diào)控，一手房市場大概率還會繼續(xù)上演“讓飛”。

但這并不意味著，你就可以抱著錢、什么都不顧地all in珠海樓市了。畢竟一手房市場再繁榮，盛宴也只是屬于開發(fā)商的。

下面的信息，同樣值得關(guān)注。

其一，珠海人民似乎并不缺住房，這與深圳的長期嚴(yán)重短期有著本質(zhì)性區(qū)別。

截至2019年底，珠海常住人口突破200萬至202.37萬人，若按此計(jì)算，僅是過去2年，每個(gè)珠海常住人口（包括嬰兒和老人）就都新增了4平方的住房。

其二，在人口和GDP總量都不占優(yōu)情況下，珠海一手房均價(jià)已高居大灣區(qū)第三。

珠海一手房2.5萬的成交均價(jià)在大灣區(qū)內(nèi)已超過兩個(gè)萬億GDP城市東莞、佛山，僅次于深圳和廣州，其中，橫琴、拱北、吉大等板塊全年均價(jià)均為“4”字頭。

真心不算低。

未來繼續(xù)推高珠海房價(jià)的需求和動力又是什么？這點(diǎn)最好想清楚。

（來源：珠海房姐）

其三，較于一手房（一級市場）的火熱，二手房（二級市場）就有點(diǎn)壓力山大了。

截至2020年底，珠海樓市二手房掛牌量約為1.75萬套，從絕對值上看，并不算多。問題是成交量太低。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2020年珠海二手住宅共成交量3060套，二手住宅均價(jià)約為21156元/平。

若按此計(jì)算，現(xiàn)有二手房掛牌量需要近6年才能去化完，且二手房房價(jià)較于一手房房價(jià)打了八四折。

換言之，珠海樓市二手房市場嚴(yán)重供給過剩、供大于求，還議不起價(jià)。

所以，若你是自住型購房，根據(jù)自己實(shí)際需求、量力而行即可、性價(jià)比怎么高怎么買。

但若你是投資性買房，想在珠海樓市分上一杯羹，最好想明白珠海城市發(fā)展和房價(jià)上漲邏輯，并重視板塊選擇。若蒙眼進(jìn)場、盲目，小心被套割肉。

其一，從城市基本面看，這些年，珠海的進(jìn)步是值得肯定的。

從2009年到2019年十年，珠海GDP增長率力壓深圳高居大灣區(qū)九城之首。

資金總量則是僅次于深圳，位居第二。高增速的資金總量也為珠海火熱的樓市提供了一種解釋。

近年來其常住人口的增長，也在提速。近兩年每年7%的增速更是全國第一，還是很猛的。

（圖表來源：珠海房姐）

截至2019年，珠海人均GDP為16.98萬，在大灣區(qū)9城內(nèi)高于廣州、僅次于深圳，表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。

若用一個(gè)詞來概括珠海的城市基本面和發(fā)展，就是“小而精悍”。

其二，大灣區(qū)時(shí)代，珠海擁有著讓其他兄弟城市們羨慕妒忌恨的政策和發(fā)展紅利。

首先，珠海橫琴自貿(mào)區(qū)是大灣區(qū)內(nèi)三大自貿(mào)區(qū)之一（另外兩個(gè)為廣州南沙、深圳前海）。在深圳40周年大會重點(diǎn)提及的大灣區(qū)四個(gè)片區(qū)中，有三個(gè)在深圳，一個(gè)在珠海即橫琴粵澳深度合作區(qū)。

可見，大灣區(qū)時(shí)代，珠海不僅享有巨大的發(fā)展紅利，且占位也很高。

其次，重大公共基礎(chǔ)交通的大幅改善，也大大拉進(jìn)了珠海與廣州、深圳、香港等灣區(qū)核心城市的距離，而距離的拉進(jìn)也為這些核心城市人流、錢流涌入珠海，提供了更多可能。

港珠澳大橋，使得珠海成為內(nèi)地唯一與港澳陸路相連的城市；連接江門黃茅海大橋，預(yù)計(jì)也將于2024年通車。

（圖表來源：珠海房姐）

備受關(guān)注的深珠通道，日前珠海市委書記表示將力爭“十四五”末開工建設(shè)；

與廣州相連的是更為高效的城軌，目前廣珠城軌已于2012年12月31日全線貫通；珠機(jī)城軌一期（珠海站至長隆站）已于2020年8月建成通車，二期（長隆站至珠海機(jī)場站）已于2018年開工建設(shè)。

規(guī)劃中的城軌還有廣州地鐵18號線延長線，將直接貫通服務(wù)廣州、中山、珠海三市。

（圖表來源：珠海房姐）

除此外，另一個(gè)值得說的珠海公共交通就是機(jī)場。

2019年，珠海金灣機(jī)場的旅客吞吐量為1228.3萬人次，相當(dāng)于同年深圳寶安機(jī)場旅客吞量5293.2萬人次的22%，看似很弱小。但不要忘了，珠海常住人口只有深圳常住人口的10%。

從下面圖表中亦可看出，這些年珠海金灣機(jī)場的旅客吞吐量增長十分迅猛。

這種與其常住人口不成比例的機(jī)場旅客吞吐量，只能說明，每年有大量全國旅客坐飛機(jī)來珠海，或是旅游、亦或是借道進(jìn)入澳門。不管哪一種，久而久之，就意味著會有大量資金沉淀在珠海（前述珠海資金總量的高增長提供了側(cè)面印證），乃至成為當(dāng)?shù)貥鞘匈I家。

2020年11月，香港特首林鄭月娥在《行政長官2020年施政報(bào)告》中提及，香港國際機(jī)場按市場化原則投資入股珠海機(jī)場，參與其運(yùn)營發(fā)展。

這也意味著，珠海金灣機(jī)場在大灣區(qū)的地位和吞吐量將會進(jìn)一步提升。

其三，珠海調(diào)控政策較為寬松，尤其是對港澳人士相當(dāng)友好。

在珠海現(xiàn)有調(diào)控中，澳門人士的限購套數(shù)等同于珠海戶籍人士，香港人士的限購套數(shù)等同于內(nèi)地非珠海戶籍人士。

由于澳門地少人多（相對于土地）、房價(jià)高昂，與澳門一水之隔的珠海無疑會成為澳人購買的首選之地。而隨著港珠澳大橋的修通，也為港人在珠海買房提供了更多可能。

于大灣區(qū)內(nèi)而言，隨著深圳（昨天深圳再次升級調(diào)控）、東莞出臺調(diào)控，大量的投資性需求（尤其是深水）只會流向?yàn)硡^(qū)內(nèi)其他有潛力的樓市。

由前述可知，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁且坐擁巨大政策紅利的珠海，可謂一頭“大白馬”，尤其深珠通道帶來巨大的想象力，想讓不差錢的深圳客不關(guān)注都難。

所以，不同于隔壁的江門、中山，珠海樓市并不單是珠海人的，還是大灣區(qū)乃至全國投資客的。基于這一論斷，前面出現(xiàn)的看似矛盾的現(xiàn)象：珠海樓市既不缺需求（一級市場火熱，房價(jià)高企，主要由非珠海的投資性需求推動），又缺需求（二級市場接盤量能不足，拋盤壓力較大），也就不難理解了

面對洶涌的外部需求及地廣人稀（面積和深圳差不多，人口卻僅有深圳十分之一）的現(xiàn)實(shí)，既意味著珠海樓市不缺需求和購買力，也意味著無法長久性的雨露均沾。

換言之，在珠海投資買房，要謹(jǐn)記兩點(diǎn)，一是板塊抱團(tuán)，或聚焦于那些享有優(yōu)質(zhì)資源如教育的成熟板塊，或聚焦于有重大發(fā)展紅利和前景的熱門；

二是不要盲目追高，哪怕是熱門板塊。

君不見，2020年珠海一手房平均上漲10%的情況下，當(dāng)紅炸雞的橫琴板塊均價(jià)卻同比下跌20%，西區(qū)同比上漲6%。

當(dāng)然這不是說橫琴不值得買了，而是說要注重波段操作，可以抄底但不要追高，就像A股里的那些大白馬。

那么，珠海樓市板塊該怎么選呢？

首先，和深圳一樣，珠海也面臨著東西發(fā)展不平衡的問題，只不過深圳是西熱東冷，珠海是西冷東熱。

珠海的經(jīng)濟(jì)基本上由東區(qū)（即香洲區(qū)，下圖中的橫琴、南灣、中心區(qū)、唐家都屬于香洲）主導(dǎo)，西區(qū)基本打醬油。

因此，珠海投資性買房首選資源紅利集中的東區(qū)，西區(qū)更多是買不起東區(qū)的剛需選擇地，即便西區(qū)2020年房價(jià)同比上漲6%，也還是不推薦。

（圖表來源：珠海房姐）

其次，就東區(qū)內(nèi)部板塊而言。

中心城區(qū)：

又可細(xì)分為老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山等板塊，這里基本集合了珠海最優(yōu)質(zhì)的教育、商業(yè)、醫(yī)療和環(huán)境資源。

對珠海本地人來說，如果有能力購房換房，一般也會優(yōu)先選擇中心城區(qū)房產(chǎn)。2020年，市中心的二手房成交量占珠海全市的約40%。

所以，若從出手容易程度考慮，或者說你是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，可以優(yōu)先市中心城區(qū)。

橫琴板塊：

橫琴自貿(mào)區(qū)的政策紅利已毋庸置疑，橫琴板塊的絕對值房價(jià)也已是珠海的天花板。可以說，預(yù)期利好已體現(xiàn)在當(dāng)下橫琴房價(jià)里了。

未來橫琴的房價(jià)能否繼續(xù)打破天花板往上走，取決于兩點(diǎn)。

其一，橫琴自貿(mào)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的兌現(xiàn)程度。

其二，橫琴這塊肥肉對港澳尤其是澳門的吸引力。

澳門嚴(yán)重缺乏土地，澳門大學(xué)已因土地不足在橫琴島建了新校區(qū)，新校區(qū)的面積是舊校區(qū)的20倍，提升了澳大的世界排名。

如今澳門的單牌車可以入出橫琴，以目前澳門的房價(jià)，橫琴的房價(jià)和優(yōu)惠政策對澳門人才和投資的吸引力非常大。據(jù)悉，橫琴新區(qū)的各類房產(chǎn)，50%是港澳投資客購買的，如果未來香港的單牌車可以入出橫琴新區(qū)，那么橫琴的房價(jià)將會再次被引爆。

但考慮到這種兌現(xiàn)需要時(shí)間，且期間易受宏觀環(huán)境的影響，橫琴的房價(jià)難免會出現(xiàn)較大的波動。

因此，入手橫琴，擇時(shí)很重要，可以抄底但不要追高。

南灣板塊：

板塊內(nèi)有保稅區(qū)，可以重點(diǎn)關(guān)注下臨近保稅區(qū)的十字門中央商務(wù)區(qū)及其周邊。

十字門中央商務(wù)區(qū)不大，占地面積約5.77平方米公里，但全是精華，位于珠海東部城區(qū)、西部城區(qū)和橫琴新區(qū)的中心，將與橫琴共同組成珠海未來的CBD。

目前珠海的第一高樓——珠海中心大廈就位于十字門中央商務(wù)區(qū)，中海新地王也位于此。

交通方面，和橫琴方面有橫琴大橋相接，附近未來有廣珠城際輕軌延長線（珠機(jī)城軌），設(shè)灣仔和十字門會展中心兩個(gè)站點(diǎn)。

（圖片來源：珠海房姐）

由于周邊沒有礙眼的城中村，連片開發(fā)、加上保稅區(qū)的大批企業(yè)，華發(fā)商都等大型商業(yè)體的輻射和便利的地下軌道交通，未來不容小覷。

唐家高新區(qū)板塊：

唐家高新區(qū)勝在地緣優(yōu)勢和自身努力上。

其位于珠海市香洲區(qū)北部，重點(diǎn)發(fā)展高等教育、研發(fā)、科技創(chuàng)新等。園區(qū)中有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、廣東省集成電路設(shè)計(jì)與生產(chǎn)基地、以及南方軟件園、清華科技園、哈工大集團(tuán)珠海新經(jīng)濟(jì)資源開發(fā)港等一批專業(yè)園區(qū)；

教育資源上，片區(qū)有中山大學(xué)附屬小學(xué)、附屬中學(xué)，高校有中山大學(xué)珠海校區(qū)、北京師范大學(xué)珠海學(xué)院、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院，未來片區(qū)內(nèi)人口素質(zhì)會比較高。

由于其緊鄰新老香洲，來自中心城區(qū)的人口往高新區(qū)板塊遷移也將是水到渠成。

當(dāng)然，該板塊另一大亮點(diǎn)就是深珠通道第一站，走深中通道來珠海也是先過唐家。因此這兩大通道對唐家的改變將是不如忽視的。

目前，唐家板塊的新房均價(jià)2.8萬左右，雖比全市均價(jià)高了10%左右，但仍大幅低于旁邊新老香洲約3.6萬的均價(jià)，泡沫并不明顯。

所以，若你想放長線，唐家高新區(qū)板塊值得關(guān)注。