目前房地產(chǎn)不景氣，各地房價呈現(xiàn)不同程度的下行趨勢，購房者違約償還銀行貸款的風(fēng)險也在加大。法院通過阿里、京東等平臺強制執(zhí)行拍賣、變賣被執(zhí)行人房產(chǎn)數(shù)額也逐年增長。那拍賣房產(chǎn)該如何納稅呢？本文結(jié)合一個法院判決案例概要梳理如下：

廣東省高院《行政裁定書》【（2019）粵行申2590號】案件主要內(nèi)容：陳立仁先生于2018年1月5日從淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上，以成交價5,848,346元拍得梁順明、葉梅玲位于中山市××宥南村的房產(chǎn)和土地使用權(quán)，房產(chǎn)證號為C3445838/C0593635、C3445840/C0593634,土地證號為國（2010）3200**（自建非住房），并于2018年1月16日得到中山市第一人民法院作出的（2017）粵2071執(zhí)8128號之二執(zhí)行裁定書予以確認(rèn)。按該執(zhí)行裁定書“應(yīng)繳稅金及所需費用均由買受人承擔(dān)”的要求，陳立仁先生于2018年3月29日向中山市稅務(wù)局神灣稅務(wù)分局繳納了梁順明、葉梅玲應(yīng)納的稅款及陳立仁應(yīng)納的稅款。

陳立仁先生認(rèn)為中山市稅務(wù)局神灣稅務(wù)分局的計稅依據(jù)不符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，遂向中山市稅務(wù)局申請行政復(fù)議，后又向廣東省中山市第一人民法院訴訟。對復(fù)議結(jié)果，廣東省中山市第一人民法院的判決均不服，最后向廣東省高級人民法院上訴。

對廣東省高院的裁定結(jié)果本文暫不做分析，我們對案例中的房產(chǎn)拍賣雙方如何納稅分析如下：

一、拍賣房產(chǎn)的納稅人是誰？

根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》，拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定屬于拍賣當(dāng)事人，接受委托人的委托，從事受托財產(chǎn)的拍賣業(yè)務(wù)。也就是說拍賣房產(chǎn)的拍賣行為是受托代理行為，即使法院因為司法程序需要的拍賣行為，本質(zhì)上也是代理行為。根據(jù)目前的稅法原則，拍賣標(biāo)的物所有權(quán)是誰，就由誰來履行納稅義務(wù)，拍賣行（或企業(yè)）只對收取委托人的代理收入申報納稅。具體納稅法規(guī)依據(jù)見以下兩個文件。

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》（國稅函2005-869號文）第一條規(guī)定：人民法院的強制執(zhí)行活動屬司法活動，不具有經(jīng)營性質(zhì)，不屬于應(yīng)稅行為，稅務(wù)部門不能向人民法院的強制執(zhí)行活動征稅。

第二條也規(guī)定：無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執(zhí)行活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款。

二、轉(zhuǎn)讓方稅種及納稅分析

1、增值稅

本案例中梁順明、葉梅玲（夫妻關(guān)系）位于中山市××宥南村的房產(chǎn)和土地使用權(quán)在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上拍賣，由陳立仁先生以最高價5,848,346元競價成功取得。該房屋為梁順明、葉梅玲自建的非自用住房。根據(jù)增值稅暫行條例規(guī)定，梁順明、葉梅玲為增值稅納稅人，應(yīng)繳納的增值稅為292,417.30元﹦5,848,346元×5%(征收率)。具體法規(guī)依據(jù)如下：

1.1 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016-36號文）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》相關(guān)規(guī)定如下。

第19條規(guī)定；小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

第34條規(guī)定； 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

1.2 《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第4條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

……　 （二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

2、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加。

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》、《廣東省地方教育附加征收使用管理暫行辦法》第六條的規(guī)定，梁順明、葉梅玲是被拍賣不動產(chǎn)應(yīng)納城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加的納稅（費）義務(wù)人。案例中梁順明、葉梅玲應(yīng)繳納增值稅292,417.30元，故應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅14,620.86元（292,417.30元×5%）、教育費附加8,772.52元（292,417.30元×3%）、地方教育附加5,848.34元（292,417.30元×2%）。注：《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》系當(dāng)時適用之規(guī)定，目前適用有效和享受優(yōu)惠具體法規(guī)如下：

2.1《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅法》（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）?第4條規(guī)定，城市維護建設(shè)稅稅率如下：

（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；

（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；

（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

前款所稱納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動相關(guān)的其他地點，具體地點由省、自治區(qū)、直轄市確定。

若城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加是在目前繳納，可以享受到減半優(yōu)惠。

3、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定，財稅[2016]43號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》有關(guān)規(guī)定，梁順明、葉梅玲是被拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的納稅義務(wù)人，其應(yīng)繳納土地增值稅的征收依據(jù)及計算方法如下:

（1）核實扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額366,652元（根據(jù)取得土地使用權(quán)時繳納契稅的計稅依據(jù)核實其扣除成本）+按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用34,335元（耕地占用稅23,335元+契稅11,000元）﹦400,987元;

（2）憑評估報告據(jù)實扣除:房產(chǎn)重置成本價（注廣東國信土地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司于2018年1月31日出具涉案房地產(chǎn)的評估結(jié)果）1,507,279元×成新度折扣率75%+評估費用4,500元﹦1,134,959元;

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城市維護建設(shè)14,620.86元+教育費附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元﹦29,241.72元。

綜上，本次拍賣房產(chǎn)土地增值稅扣除項目金額合計為1,565,187.72元，增值額為4,283,158.28元（5,848,346元-1,565,187.72元），增值率為273.65%（4,283,158.28元/1,565,187.72元×100%），適用稅率60%，應(yīng)繳土地增值稅為2,022,079.26元（4,283,158.28元×60%-1,565,187.72元×35%）。具體法規(guī)依據(jù)如下：

3.1《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》【1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布。根據(jù)2011年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂】

第4條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第6條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　（二）開發(fā)土地的成本、費用；　　（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第7條規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3.2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》-（財法字〔1995〕6號）文 第7條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

……

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

3.3 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅2016-43號）第3條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

4、個人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》，財稅[2016]43號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定，梁順明、葉梅玲是被拍賣房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的納稅義務(wù)人，其應(yīng)繳納個人所得稅的征收依據(jù)及計算方法如下:

（l）核實扣除項目:取得土地使用權(quán)所支付的金額366,652元（根據(jù)取得土地使用權(quán)時繳納契稅的計稅依據(jù)核實其扣除成本）+耕地占用稅23,335元+契稅11,000元+私房建筑價格核實扣除金額478,732元（房產(chǎn)面積1,196.83平方米×400元/平方米）﹦879,719元。（注意：這里的核實扣除金額與土地增值稅的扣除金額不同）

（2）轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅費:城市維護建設(shè)14,620.86元+教育費附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元+土地增值稅2,022,079.26元﹦2,051,320.98元；

（3）手續(xù)費：重置評估報告費4,500元+辦理土地、房產(chǎn)登記費用3,030元﹦7,530元。綜上，本次拍賣房地產(chǎn)個人所得稅扣除項目金額合計為2,938,569.98元，轉(zhuǎn)讓所得為2,909,776.01元（5,848,346元-2,938,569.99元），應(yīng)繳個人所得稅581,955.20元（2909776.01元×20%）。具體法規(guī)依據(jù)如下：

4.1、《中華人民共和國個人所得稅法》（2018年8月31日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》第七次修正版）第2條規(guī)定，個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅。第3條第三項規(guī)定，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

4.2、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第707號2019年修訂版）第17條規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額計算納稅。

……

2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

……

(二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。　 （三）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

三、受讓方稅種及納稅分析

契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第一、三、五條規(guī)定，陳立仁先生為契稅納稅義務(wù)人，契稅計算方式為5,848,346×3%﹦175,450.38元。目前適用有效的是《中華人民共和國契稅法》（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）第3條規(guī)定，契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

注本案例暫未考慮印花稅及對其他稅種的影響。

綜上小結(jié)，轉(zhuǎn)讓方繳稅合計為2,925,693.48元（增值稅292,417.30元，城建稅及附加29,241.72元，土地增值稅2,022,079.26元，個人所得稅581,955.20元），受讓方繳納契稅175,450.38元。交稅合計占房產(chǎn)成交額的比率為53%，稅負(fù)是比較高的。所以在競拍前房產(chǎn)的屬性及稅金需要提前評估測算好。

以上拍賣轉(zhuǎn)讓的房屋為非住房，若是個人住房拍賣呢？具體交稅又是多少呢？大家可以再分析測算一下。

若想獲取更多財稅知識，請關(guān)注老佟農(nóng)稅--佟啟義