小產(chǎn)權(quán)房買賣中的兩證一書

以及歷史遺留

最近綠景白石洲城市更新項目拆遷速度不斷加快，帶來的是白石洲回遷房交易市場的火爆，然而還是有許多的客戶對于小產(chǎn)權(quán)房的買賣心有疑惑，深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要分為幾個種類，分別是：村委統(tǒng)建樓、開發(fā)商集資房、個人宅基地房、軍產(chǎn)房。今天我們就來詳細了解一下小產(chǎn)權(quán)房是怎么來的以及深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣市場中的“兩證一書”和“歷史遺留”。

小產(chǎn)權(quán)房的由來

深圳有兩次重大改革，第一次是1992年6月深圳設(shè)立特區(qū)，把特區(qū)農(nóng)村城市化，通過征地的形式把特區(qū)集體土地變?yōu)閲型恋兀寮w改成村集體股份公司，村民變股東。第二次就是2004年著名的“土轉(zhuǎn)”改革，為深圳成為國際都市奠定了堅定的基礎(chǔ)，但也給深圳埋了一些隱患。改革后，一些國有土地沒有被政府實際管理，原村民繼續(xù)在上面從事經(jīng)營活動。在外來務(wù)工人員對廉價租住房屋的迫切需求下，許多村民在改革時為原村民預(yù)留的宅基上建了布局混亂的“接吻樓”“握手樓”，這個就深圳城中村的起源！

兩證一書

小產(chǎn)權(quán)房的兩證一書指的是建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，興建住宅用地批準(zhǔn)通知書，各地的詳細樣子可能不同，大致可以參考下面圖片：

01

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

02

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

03

興建住宅用地批準(zhǔn)通知書

2003年10月30日，深圳政府下發(fā)了《深圳市人民政府關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的通知》（深府【2003】192號）宣布從即日起，“在寶安、龍崗兩區(qū)27萬農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，深圳成為全國第一個無農(nóng)村無農(nóng)民的城市。在城市化中最為敏感的土地國有化問題上，深圳這次沒有依循征地的舊路，而是開創(chuàng)性的采用了“轉(zhuǎn)地”的方式，因此備受爭議，“深圳轉(zhuǎn)地”成為中國土地制度和法律框架下名副其實的“特例”。

在土地國有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市政府為他們每戶劃出占地不超過120平，層高不超過5層，建筑面積不超過480平的住房標(biāo)準(zhǔn)，超過這一面積都屬于違法建筑。這個也是深圳政府一直宣稱深圳沒有小產(chǎn)權(quán)房，只有違建的原因。最先開始，村民的房子都是有報建的，有這二證一書就是農(nóng)村正規(guī)經(jīng)過審批的宅基地！有這兩證一書才能建房子，等村民的房子建好后，國土資源所會到實地檢查是否按批準(zhǔn)面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發(fā)集體土地使用證書。村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權(quán)證！也就是農(nóng)村自建房房產(chǎn)證！（豬肝本由此而來，慢慢又從豬肝本轉(zhuǎn)綠本國土局可備案）事實上好多的房子都申報，但建成之后基本上都沒有報驗領(lǐng)證，因為全部都超標(biāo)了，沒法報驗啊！這個就是為什么會有兩證一書的存在！

歷史遺留的由來

隨著各種違建、小產(chǎn)權(quán)房不斷的蠶食著深圳的國有土地資源，并已達到了非常恐怖的程度（據(jù)有關(guān)統(tǒng)建資料，小產(chǎn)權(quán)房占有達到53%），于是深圳政府在2009年5月份深圳市第四人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議通過了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》全面推進農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。市政府應(yīng)當(dāng)全市違法建筑進行全面普查，建立違法建筑臺帳和數(shù)據(jù)庫，逐項列明建設(shè)當(dāng)事人或者管理人、區(qū)位坐標(biāo)、用地屬性、建筑面積、建設(shè)時間、類別和用途等內(nèi)容。這個就是《歷史遺留普查的來歷》，有關(guān)普查的結(jié)果處理，其實深圳政府這幾年一直都在很努力處理解決。并慢慢盛行棚改舊改來真正解決土地國有化。

小產(chǎn)權(quán)買賣市場情況

2003年底，時任深圳市常務(wù)副市長的許宗衡，牽頭組成了聯(lián)合課題組，歷經(jīng)8個多月拿出了兩份報告：《關(guān)于違法建筑問題的調(diào)研報告》、《關(guān)于城中村改造的調(diào)研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰(zhàn)略重點、總面積170多平方公里的大工業(yè)區(qū)近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經(jīng)很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內(nèi)。而“城中村”的主體恰恰就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農(nóng)民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內(nèi)一線城市，深圳幾乎沒有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。在深圳市發(fā)展之初，中國房地產(chǎn)制度還不健全之時，遺留下數(shù)以十萬計的“違章建筑”，也就是沒有取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。從1999年開始，深圳就陸續(xù)出臺了多個規(guī)定，力圖解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，但是效果并不明顯，直到2004年，依然存在大量農(nóng)民（村集體）集資建房出售的案例，“兩規(guī)”并未能解決“歷史遺留問題”。

很長時間以來，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，這是深圳市政府不得不認真面對的重大課題。

有著"歷史遺留"和“兩證一書”的深圳小產(chǎn)權(quán)房本身不是違法的，但是買賣了就屬于違法銷售。深圳政府不公開承認，但是也不強制執(zhí)行，只要拆遷或者舊改，購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主都會得到相對應(yīng)的賠償，當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房的客戶也應(yīng)該注意，購買小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)盡量選擇提供“兩證一書”，或者是有歷史遺留回執(zhí)單的房子，這類房子一般如果舊改賠償，就是誰拿著證就賠償給誰，因此一定要注意保管。