某縣為了招商引資，實行企業(yè)“拎包入住”，地方政府將建好的廠房租賃給企業(yè)使用。根據(jù)租賃合同的約定，企業(yè)分期支付租金，10年后，在企業(yè)付清所有租金后，產(chǎn)權歸企業(yè)所有。出租人即政府將房屋租給承租人使用，承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內房屋的所有權屬于出租人所有，承租人擁有房屋的使用權。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)租賃合同的規(guī)定履行完全部義務后，房屋的所有權即轉歸承租人所有。根據(jù)租賃合同的約定，該租賃行為的實質屬于融資租賃。

首先，融資租賃房產(chǎn)稅納稅義務人。根據(jù)《 財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 》（ 財稅[ 2009 ]128號 ）的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。，對于融資租賃的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅納稅義務人為承租人。

其次，房產(chǎn)稅計稅余值的確定。所謂房產(chǎn)的計稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房產(chǎn)原價(不扣減折舊額)。對于融資租入的房產(chǎn)，根據(jù)所適用的不同會計制度，房產(chǎn)原值確定也不同：執(zhí)行企業(yè)會計準則，租入固定資產(chǎn)不區(qū)分融資租賃和經(jīng)營性租賃，租入固定資產(chǎn)計入“使用權資產(chǎn)”（過去為固定資產(chǎn)—融資租入固定資產(chǎn)），并與自有固定資產(chǎn)一樣計提折舊。使用權資產(chǎn)的初始入賬價值為租賃負債和初始直接費用（比如支付給房產(chǎn)中介的中介費等）之和。租賃負債為租賃付款額的現(xiàn)值。而執(zhí)行小企業(yè)會計準則的企業(yè)，融資租賃房屋是按照租賃合同約定的付款總額和在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關稅費等確定。

作者：紀宏奎 中匯武漢稅務師事務所十堰所