以房養(yǎng)老，顧名思義，就是拿房子來(lái)養(yǎng)老。究其本質(zhì)，以房養(yǎng)老主要解決的是“養(yǎng)老的錢(qián)從哪里來(lái)”這一核心問(wèn)題。

總體而言“以房養(yǎng)老”需要以房產(chǎn)作為前提，將房產(chǎn)包含的現(xiàn)金價(jià)值進(jìn)行釋放，從而獲取養(yǎng)老金。更進(jìn)一步看，由于大部分老人缺乏收入來(lái)源，而房產(chǎn)中包含有相當(dāng)大的價(jià)值未被釋放，因此通過(guò)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)產(chǎn)品可以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，作為老人的養(yǎng)老資金來(lái)源。

那么，“以房養(yǎng)老”到底是什么？都有哪些做法？目前以房養(yǎng)老存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？接下來(lái)我們一一解析。

根據(jù)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展歷程，可以將“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品按其運(yùn)作方式的不同分為“租售換養(yǎng)”、“以大換小”、“售后返租”和“反向抵押”這四個(gè)類型。

一是“租售換養(yǎng)”。

“租售換養(yǎng)”模式又可以分為“以租換養(yǎng)”和“以售換養(yǎng)”。“以租換養(yǎng)”是指老人房主通過(guò)出租自己的房屋獲取租金作為養(yǎng)老金。根據(jù)房主的個(gè)人情況不同又可以分為部分出租和全部出租，在時(shí)間上也可以分為長(zhǎng)租和短租。

“以租換養(yǎng)”模式不需要出售房屋，實(shí)施較為便利且相對(duì)自由，但其帶來(lái)的現(xiàn)金流也很有限。相比之下其他幾種模式都需要出售房產(chǎn)或者變更房屋產(chǎn)權(quán)，但相對(duì)而言能提供較高的收入。

而“以售換養(yǎng)”則是將房產(chǎn)出售變現(xiàn)，再利用售房款作為養(yǎng)老金。

二是“以大換小”。

“以大換小”模式按字面意思理解，即是把較大的房產(chǎn)出售變現(xiàn)，再購(gòu)入小的房產(chǎn)用于居住，利用剩余的資金解決養(yǎng)老問(wèn)題。

“以大換小”和前述的“以售換養(yǎng)”雖沒(méi)有限制現(xiàn)金流，但也沒(méi)有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，更多的是房主自發(fā)的行為，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性較差。

三是“售后返租”。

“售后返租”模式是指老年房主先簽訂協(xié)議，將自己的住房出售給以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，再按約定價(jià)格將住房租回用來(lái)居住。售房款減去每個(gè)月的租金即為老人可支配的養(yǎng)老金。老人在這過(guò)程中將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而并未失去住房的使用權(quán)，同時(shí)又獲得了現(xiàn)金。

“售后返租”模式要求參與者必須租回制定房產(chǎn)，因此對(duì)現(xiàn)金流的使用產(chǎn)生了限制。

四是“住房反向抵押”。

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來(lái)增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。

在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，以彌補(bǔ)貸款本息。此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。

由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

從上面基本闡述可以看出，住房反向抵押貸款具有如下幾個(gè)基本特點(diǎn):

1.開(kāi)展住房反向抵押貸款的基本前提是“明晰的房屋產(chǎn)權(quán)”

進(jìn)行住房反向抵押貸款的借款人在貸款期間仍然是該住房的所有人，并不會(huì)因?yàn)樵撟》慨a(chǎn)權(quán)的抵押而放棄住房的產(chǎn)權(quán)。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的完備性是住房反向抵押貸款實(shí)施的首要條件。

當(dāng)然，借款人也必須擔(dān)負(fù)房產(chǎn)所有人的義務(wù)，如依法納稅、房屋修繕等。待到借款人離世后，其子女可以選擇繼承房產(chǎn)，但前提是子女需要?dú)w還貸款本金和利息。借款人子女的另外一種選擇是放棄房屋所有權(quán)，將房產(chǎn)出售以歸還本金和利息。

所以，住房反向抵押貸款的貸款人(通常為銀行、保險(xiǎn)公司或者其他養(yǎng)老基金等)發(fā)放貸款的目的是為了將來(lái)在該老年借款人永久搬離該住房或者去世時(shí)取得貸款本金和利息，而非擁有該住房。

2.貸款金額取決于房產(chǎn)價(jià)值等因素

由于房產(chǎn)和持有人的不同，老年借款人能夠獲得的抵押貸款金額存在較大差異，這主要取決于三個(gè)因素:當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值、老年借款人年齡和當(dāng)前利率水平。

通常而言，當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值越大，抵押貸款金額越高;老年借款人年齡越長(zhǎng)，抵押貸款金額越高;當(dāng)前利率水平越高，抵押貸款金額越低。所以，反向抵押貸款金額的大小既取決于房產(chǎn)本身，又取決于房產(chǎn)所有人的相關(guān)情況，也同樣受利率水平的影響。

3.貸款領(lǐng)取方式靈活多樣

借款人可根據(jù)自己的情況選擇領(lǐng)取貸款的方式，主要包括如下幾種:

一是一次性領(lǐng)取。即借款人在完成合約手續(xù)后，一次性領(lǐng)取全部貸款。其缺點(diǎn)在于，若對(duì)該款項(xiàng)管理不善則易加大養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)。

二是信用限額。這種領(lǐng)取方式允許借款人控制貸款領(lǐng)取的時(shí)間和金額，且只需對(duì)已領(lǐng)取的部分支付利息。

三是按月領(lǐng)取。這種領(lǐng)取方式是指借款人在規(guī)定的貸款期限內(nèi)，按月領(lǐng)取固定金額的貸款，在規(guī)定期限之外借款人將不能再領(lǐng)取任何金額的貸款。

四是終身年金。在這種領(lǐng)取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月領(lǐng)取一定金額抵押貸款;如果該住房被出售或者借款人永久搬出該住房，則停止領(lǐng)取貸款。

“反向抵押”是“以房養(yǎng)老”的精華所在，也是“以房養(yǎng)老”模式的核心。因此，接下來(lái)的內(nèi)容，我們就圍繞“反向抵押”模式展開(kāi)。

上世紀(jì)七十年代國(guó)外就開(kāi)始探討以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式，很多國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情相繼推出了以房養(yǎng)老產(chǎn)品，比如加拿大的住房收入計(jì)劃、俄羅斯的反向抵押貸款年金計(jì)劃、澳大利亞的逆向年金抵押貸款、新加坡建屋發(fā)展局屋契回購(gòu)計(jì)劃。這些產(chǎn)品既能讓老人的居住在自己久已習(xí)慣的房屋內(nèi)免受遷移之苦，又能讓老人增加收入提高生活質(zhì)量，很大程度上解決了一部分老年人的養(yǎng)老難題。

下面筆者將主要以西方代表美國(guó)模式和亞洲代表新加坡模式為例闡述其對(duì)我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老的借鑒意義。

1.美國(guó)模式

美國(guó)的以房養(yǎng)老發(fā)展得較早也較成功，其住房反向抵押貸款的市場(chǎng)發(fā)展得比較完善，許多國(guó)家探索本國(guó)以房養(yǎng)老模式大多效仿美國(guó)模式。

1987年，美國(guó)聯(lián)邦政府頒布《國(guó)家住房法案》，明確發(fā)展住房反抵押貸款相關(guān)規(guī)定，據(jù)此政府、企業(yè)相繼著手住房反抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)針對(duì)消費(fèi)群體市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并根據(jù)抵押房屋的價(jià)值大小和政府參與程度的不同，推出了一系列各具特色的住房反抵押貸款產(chǎn)品,其中影響力較大的是由美國(guó)房產(chǎn)和城鎮(zhèn)發(fā)展部提供的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款，簡(jiǎn)稱HECM；房利美房地產(chǎn)公司提供的房屋保留計(jì)劃Home keeper；私人部門(mén)提供的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃。

在政府政策上的大力支持下，經(jīng)過(guò)30年的摸索和發(fā)展的美國(guó)住房反向抵押貸款得到消費(fèi)者的普遍認(rèn)同，總體上住房方向抵押貸款在美國(guó)發(fā)展得比較順利，歷史數(shù)據(jù)顯示反向抵押貸款對(duì)增加貧困老年人資金收入，改善老年人的晚年生活做出了很大的貢獻(xiàn)。

住房反抵押貸款之所以在美國(guó)取得成功的原因主要還是歸功于它已經(jīng)形成了一套行之有效的流程，這對(duì)保證住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

以占據(jù)美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)份額90%的HECM為例，流程主要包括咨詢、申請(qǐng)、評(píng)估、訂立合同、擔(dān)保、發(fā)放貸款等環(huán)節(jié)，大體流程如下：

（1）申請(qǐng)人向聯(lián)邦住房管理局或其他咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢

（2）業(yè)務(wù)了解清楚后向貸款機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)

（3）貸款機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)人申請(qǐng)后，委托獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)評(píng)估申請(qǐng)人的房產(chǎn)

（4）中介機(jī)構(gòu)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值

（5）貸款機(jī)構(gòu)獲得中介機(jī)構(gòu)反饋意見(jiàn)并決定是否接受申請(qǐng)人申請(qǐng)

（6）若同意，則向住房管理局提出擔(dān)保申請(qǐng)

（7）審查合格后，住房管理局為申請(qǐng)人提供住保險(xiǎn)擔(dān)保

（8）申請(qǐng)老人和貸款機(jī)構(gòu)在公平自愿的原則基礎(chǔ)上簽訂住房反向抵押貸款合同

美國(guó)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)流程

憑借政府強(qiáng)有力的擔(dān)保兜底措施以及高效率的流程設(shè)計(jì)，HECM能占領(lǐng)美國(guó)市場(chǎng)90%的高份額是毋庸置疑的，美國(guó)的住房反抵押貸款產(chǎn)品除了HECM之外，還有房利美公司提供的Home keeper以及私人部門(mén)提供的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃兩個(gè)產(chǎn)品。

這三種產(chǎn)品主要針對(duì)房屋價(jià)值低、中、高不同人群的需要，筆者為了更好的向讀者介紹美國(guó)反向抵押貸款的三種主要產(chǎn)品，特此將三種產(chǎn)品的主要差別列舉如下表。

美國(guó)住房反向抵押貸款產(chǎn)品比較

總結(jié)美國(guó)住房反向抵押貸款，HECM和Home Keeper之所以獲得占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)份額，很大程度上在于政府對(duì)這兩類住房反向抵押貸款產(chǎn)品提供了全額擔(dān)保，減少了老年人顧慮，提升了老年人的安全感，但是申請(qǐng)條件較苛刻，手續(xù)費(fèi)用少但貸款額度低。

私人提供財(cái)務(wù)自由計(jì)劃則貸款申請(qǐng)條件限制較少，額度雖然高但是手續(xù)費(fèi)用也很高，且無(wú)政府擔(dān)保。私人提供的反向抵押貸款業(yè)務(wù)針對(duì)的少數(shù)擁有高端房產(chǎn)價(jià)值的用戶，占整個(gè)住房逆抵押市場(chǎng)的份額很少，這在一定程度上限制了美國(guó)住房逆抵押市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，產(chǎn)品類型單一可供選擇的少。

對(duì)于老人而言住房反向抵押貸款的具體操作比較復(fù)雜，政府專門(mén)成立了的咨詢和服務(wù)機(jī)構(gòu)，規(guī)定申請(qǐng)住房反向抵押貸款前老年人必須咨詢，在確信老人了解產(chǎn)品后才可以申請(qǐng)貸款，費(fèi)用的收取也盡可能降低，政府在這個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程中一直致力于解決養(yǎng)老問(wèn)題保護(hù)老年人的基本權(quán)益不受損害。

2.新加坡模式

新加坡以房養(yǎng)老模式的開(kāi)展已超過(guò)了十年，亞洲文化的共通性使新加坡模式對(duì)我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老更有借鑒性。為應(yīng)對(duì)人口老齡化，新加坡職總英康保險(xiǎn)公司于1997年率先推出了住房反向抵押貸款，但是條件苛刻一些特殊要求的提出和有追索權(quán)使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)少有人問(wèn)津。

政府隨后又推出了一系列計(jì)劃，限制有所減少，但是組屋（相當(dāng)于我國(guó)的保障性住房）不得參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)，因此仍然有很多有需要的老人被排在該項(xiàng)業(yè)務(wù)之外，新加坡政府再一次做出調(diào)整，逐漸放開(kāi)組屋限制，推出屋契回購(gòu)計(jì)劃，至此住房反向抵押貸款才在新加坡全面開(kāi)展了起來(lái)，但是仍然存在不少急需解決的問(wèn)題。

在新加坡，最有影響力最具代表性的住房反向抵押貸款產(chǎn)品是最先開(kāi)展的職總英康保險(xiǎn)合作社的產(chǎn)品，和政府性質(zhì)的屋契回購(gòu)計(jì)劃，前者由于條件過(guò)于苛刻最后退出市場(chǎng)，后者則發(fā)展前景廣闊。為了更加詳細(xì)的了解新加坡的住房反向抵押貸款模式，以下對(duì)這兩種產(chǎn)品特點(diǎn)及運(yùn)作流程進(jìn)行匯總對(duì)比。

新加坡住房方向抵押貸款主要產(chǎn)品比較

近年來(lái)，“以房養(yǎng)老”在我國(guó)北京、上海、南京和杭州等地均開(kāi)展了不同規(guī)模的試點(diǎn)，雖然暫時(shí)沒(méi)有取得較好的成效，但也總結(jié)出了一定的經(jīng)驗(yàn)。接下來(lái)簡(jiǎn)要分析。

1.北京模式

“北京模式”是由北京的一家專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（由政府和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)辦）和中大恒基房地產(chǎn)有限公司共同承辦的“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。該產(chǎn)品具體是指年滿六十歲的老人在不變更房屋產(chǎn)權(quán)的情況下由中介機(jī)構(gòu)幫助出租自有住房，然后使用所得租金享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。但從試點(diǎn)狀況可以發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品很少有人選擇。

從內(nèi)容上看，“北京模式”屬于“以租換養(yǎng)”。雖然“北京模式”沒(méi)有取得太大成效，但其宣傳力度較大，使很多人了解到了“以房養(yǎng)老”。

“北京模式”是由獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)（含有政府的成分）進(jìn)行運(yùn)作，帶有盈利性，因此在其運(yùn)作過(guò)程中具有較高的效率。并且引起了人們的廣泛關(guān)注。

2.上海模式

“上海模式”是指上海市公積金管理中心所提出的“以房養(yǎng)老”模式。其產(chǎn)品的具體內(nèi)容主要是允許65歲以上老人將完整產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)出售給公積金中心，然后利用售房款向公積金中心支付相當(dāng)于廉租房?jī)r(jià)格的租金，用于租賃自己出售的房產(chǎn)。

該模式屬于“反向抵押”，但又有所區(qū)別。其一，該產(chǎn)品有標(biāo)準(zhǔn)化合約；其二，老人支付的租金價(jià)格優(yōu)惠，由公積金中心補(bǔ)貼；其三，在合約期滿時(shí)，若老人還未去世則可以繼續(xù)居住自己出售的房產(chǎn)，若老人在合約期未滿時(shí)去世，則可以將剩余的房款和預(yù)付的租金留給繼承人，老人之前出售的房產(chǎn)則并入廉租房。

此舉一方面解決了老人的養(yǎng)老問(wèn)題，另一方面又增加了廉租房供給。而且該模式在一定程度上解決了大多數(shù)老人的心理障礙，使老人可以在自己的住房中安度晚年而不用搬遷。而且上海市公積金中心屬于政府機(jī)構(gòu)，具有非盈利性。這使得公積金中心運(yùn)作的該產(chǎn)品具有較強(qiáng)的外部性，增加了社會(huì)的總體福利水平。

3.南京模式

“南京模式”是指南京湯山的“溫泉留園”公寓推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，又稱為“湯山留園”模式。

該產(chǎn)品的主要是針對(duì)六十歲以上的擁有完整產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的孤寡老人將自己的房產(chǎn)提供給留園公寓，由公寓將其進(jìn)行出租。而老人則入住留園公寓，享受免費(fèi)的終生養(yǎng)老服務(wù)。在該過(guò)程中，租金超出公寓費(fèi)用的部分返還給老人。在老人去世后，房屋歸屬留園公寓，由其進(jìn)行變現(xiàn)處置。

由此可以發(fā)現(xiàn)“南京模式”屬于“反向抵押”類產(chǎn)品，其中又包含了“以售換養(yǎng)”的部分內(nèi)容。但由于滿足條件的老人較少，并且對(duì)該產(chǎn)品并不熟悉，因此參與人數(shù)較少。

“南京模式”的優(yōu)點(diǎn)在于，在老人沒(méi)有去世時(shí)并不轉(zhuǎn)移老人的房屋產(chǎn)權(quán)，只是代為出租。這在一定程度上避免了老人失去房產(chǎn)的不安全感。

4.杭州模式

“杭州模式”是指2009年杭州試點(diǎn)開(kāi)展的一系列“以房養(yǎng)老”模式，包括換房差價(jià)養(yǎng)老、退房補(bǔ)貼養(yǎng)老、售房預(yù)支養(yǎng)老和租房增收養(yǎng)老這四種。

換房差價(jià)養(yǎng)老類似于“以大換小”，即將房產(chǎn)出讓給政府指定機(jī)構(gòu)，并換去面積、地段稍差的房產(chǎn)，利用房產(chǎn)差價(jià)養(yǎng)老；退房補(bǔ)貼養(yǎng)老和售房預(yù)支養(yǎng)老類似，都是指老人將住房出售給以房養(yǎng)老經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，然后使用售房款到指定的養(yǎng)老院安度晚年。租房增收養(yǎng)老類似于“以租換養(yǎng)”，是指老人將自己的住房委托給以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)代為出租，然后使用租金進(jìn)入養(yǎng)老院享受養(yǎng)老服務(wù)。

“杭州模式”的亮點(diǎn)在于老人的選擇面較廣，可以讓老人根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的養(yǎng)老模式，充分滿足不同層次的養(yǎng)老需求。

5.幸福人壽模式

“幸福房來(lái)寶”是幸福人壽2015年3月25日正式推出的首款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品，主要從老年消費(fèi)者的立場(chǎng)和角度研發(fā)設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)滿足孤寡、無(wú)子女、失獨(dú)等特定群體老人的以房養(yǎng)老需求。

“幸福房來(lái)寶”產(chǎn)品有以下特點(diǎn)：

一是老人投保后仍享有房產(chǎn)的所有權(quán)。老人的房產(chǎn)盡管抵押給了保險(xiǎn)公司，但是老人仍享有房產(chǎn)的所有權(quán)。有些老百姓擔(dān)心房子抵押后，萬(wàn)一生大病急需用錢(qián)，房產(chǎn)不能出售變現(xiàn)，不能解決燃眉之急。根據(jù)保險(xiǎn)合同規(guī)定，這種情況下，老人是有權(quán)出售房產(chǎn)的，只不過(guò)出售房產(chǎn)得到的錢(qián)款首先要用于償還老人欠保險(xiǎn)公司的本息。

二是老人投保后仍享有房產(chǎn)的增值收益。保險(xiǎn)公司從老人手上得到的僅是房產(chǎn)的抵押權(quán)，保險(xiǎn)公司在合同期內(nèi)每月向老年人發(fā)放養(yǎng)老金，這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司每月對(duì)老年人發(fā)放等額貸款。保險(xiǎn)公司享有的是債權(quán)的本金和利息。增值后房產(chǎn)處置得到的錢(qián)款在扣除保險(xiǎn)公司債權(quán)本息后的部分仍然歸老人或老人的繼承人所有。

三是投保人以房養(yǎng)老的房產(chǎn)仍可以出租，但保險(xiǎn)公司對(duì)租期有限制，租期每次必須在兩年以內(nèi)，出租收入歸投保人所有。

四是繼承人仍可以繼承老人的房產(chǎn)。其前提是償還老人欠保險(xiǎn)公司的債務(wù)本息。保險(xiǎn)公司在收回應(yīng)得的債權(quán)本息后，繼承人仍可以繼承房產(chǎn)。

五是投保人需要購(gòu)買(mǎi)指定財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，以預(yù)防房產(chǎn)的毀損、滅失等產(chǎn)生的損失。

六是保險(xiǎn)公司承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。在投保人身故之后，保險(xiǎn)公司會(huì)行使對(duì)抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，若處分抵押房屋所得不足以償付投保人的債務(wù)本息，不足部分由保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)。

七是投保人的房產(chǎn)壞了保險(xiǎn)公司可代修，但要從養(yǎng)老金中扣除；若房產(chǎn)有欠物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等，保險(xiǎn)公司可代繳，費(fèi)用也要從養(yǎng)老金中扣除。

總之，保險(xiǎn)公司得到的是投保人房產(chǎn)的抵押權(quán)，投保人仍然享有其名下房產(chǎn)的諸多權(quán)益。

“住房反向抵押”類產(chǎn)品的性質(zhì)決定了它面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，可以分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)三大類。

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中普遍存在且難以完全避免的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由市場(chǎng)波動(dòng)所產(chǎn)生，包括房產(chǎn)、金融、外匯等諸多方面。這些波動(dòng)會(huì)引起以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)品收入的變化，從而導(dǎo)致出現(xiàn)損失的可能性增加。

對(duì)于“反向抵押”類產(chǎn)品，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致的結(jié)果是與預(yù)期的精算現(xiàn)值相比，實(shí)際所發(fā)放的現(xiàn)金流額度增加，并且不能按期收回，最終導(dǎo)致以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)生損失。具體可以分為以下兩種：

第一，利率風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所提供的“反向抵押”產(chǎn)品，存在因市場(chǎng)利率的變化而出現(xiàn)損失的可能性。并且由于其期限很長(zhǎng)，相比常規(guī)的金融工具，“反向抵押”類產(chǎn)品所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)更加突出。

第二，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?！胺聪虻盅骸鳖惍a(chǎn)品的關(guān)鍵之處在于合約結(jié)束時(shí)以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以將房產(chǎn)變現(xiàn)用來(lái)彌補(bǔ)之前發(fā)放的貸款。因此住房的價(jià)值變化會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的損益產(chǎn)生重大影響。如果在合約結(jié)束時(shí)，房屋出售的價(jià)格不足以彌補(bǔ)之前所發(fā)放的貸款總值及其利息，那以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承辦的這個(gè)產(chǎn)品就產(chǎn)生了虧損。

2.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由普遍存在的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)聚集而產(chǎn)生的大規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。在“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品中，因?yàn)樾畔@取成本的問(wèn)題，會(huì)使得部分參與者的個(gè)人信息出現(xiàn)失真，這會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的定價(jià)計(jì)算產(chǎn)生較大的影響，從而造成以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出現(xiàn)虧損的可能性。具體表現(xiàn)為以下幾種：

第一，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品中的“反向抵押”類產(chǎn)品合約期一般等于參與者簽訂合約后的剩余壽命，一旦參與者的壽命超過(guò)了以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)計(jì)算出的預(yù)期壽命，以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就需要負(fù)擔(dān)額外的現(xiàn)金流，從而產(chǎn)生虧損。雖然在計(jì)算余命時(shí)可以參考我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)生命表，但由于地區(qū)的不同所導(dǎo)致的生活習(xí)慣等方面的不同，會(huì)使居民的預(yù)期壽命出現(xiàn)較大的波動(dòng)，不利于以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的定價(jià)。

第二，逆向選擇。即經(jīng)濟(jì)學(xué)中存在的典型的二手車(chē)問(wèn)題。同樣是因?yàn)樾畔⒌墨@取難度較大，作為理性人，身體狀況較好的老人可能會(huì)更傾向于申請(qǐng)“反向抵押”產(chǎn)品，因?yàn)殡S著他們的長(zhǎng)壽，有更大的可能性獲得較多的現(xiàn)金流。這會(huì)導(dǎo)致參加“反向抵押”產(chǎn)品的居民都是身體狀況較好、較為長(zhǎng)壽的老人。一方面使以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)生虧損，另一方面也難以幫助到更多真正需要幫助的老人。

第三，住房損耗風(fēng)險(xiǎn)。或者可以稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。在參加了“反向抵押”產(chǎn)品之后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給了以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。參與者雖然繼續(xù)享有居住權(quán)，但由于觀念上的變化，會(huì)使參與者沒(méi)有足夠的動(dòng)力去維護(hù)住房的狀況。此舉在長(zhǎng)期會(huì)嚴(yán)重?fù)p耗住房的質(zhì)量，從而在合約期滿時(shí)影響房產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值，給以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括了不可抗力因素所帶來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值損失，一般包括各類自然災(zāi)害。自然災(zāi)害難以預(yù)知且無(wú)法避免，并且造成的損失普遍較大，這會(huì)對(duì)受災(zāi)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大的影響，輕則受損，重則完全損毀。此時(shí)以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在該地區(qū)的合約會(huì)出現(xiàn)較大的虧損。

除了以上幾類風(fēng)險(xiǎn)，“反向抵押”類產(chǎn)品中還存在著信用風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)等其他的風(fēng)險(xiǎn)。且各種風(fēng)險(xiǎn)是互相包含、互相引起的。例如上文中分析的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，其中就有道德風(fēng)險(xiǎn)的因素。另外，房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與金融市場(chǎng)密不可分，因此也會(huì)受利率的影響。