房產抵押經營貸款、房產抵押經營貸款能貸幾年

春節前后，上海和北京兩地的銀保監局相繼“發聲”，表示要嚴查個人信貸資金違規流入房地產。

哪些是重點排查對象？

一般就是兩大類：個人消費貸，個人經營貸。

如果你比較關注買房，也許你會碰到過或聽說過這樣的場景：

買房先全款，后轉貸款。

聽上去有點懵，是不是？

其實這里面一般就違規使用了經營貸資金。

全款：其實只有首付是自己的，剩下全是湊的，借來的資金，比如找機構過橋一下，借個十天半個月。

貸款：等全款買下后，以房子做抵押，向銀行申請經營貸，還了之前的借款，自己再慢慢還經營貸。

為什么要這么做？

因為很多人是二套房，房貸利率比較高，而經營貸利率能比房貸利率低1-2個百分點，月供壓力小很多。

以上只是簡單的描述這個過程，但洋房姐姐還是要提醒大家，以上是違規操作！不要去嘗試！被查后會嚴懲，也影響到個人征信！

消費貸，經營貸資金違規流入樓市，其實這些年一直存在，每逢樓市進入上升行情時，這種事就會增加。

在早幾年，中介自己就有過橋等金融服務，但現在基本上都停了。但是，經過市場多年的教育，“房抵經營貸”這一灰色產業鏈卻變得愈發高效，愈發隱蔽。

中介機構能夠提供全套服務，他們諳熟各家銀行的貸款審批流程，在準備材料時很有針對性。

通常情況下，“經營貸”是用于企業經營的，一般以抵押住房最常見，能申請到抵押物近7成左右的貸款，現在有的銀行還款周期長達20年，這跟房貸已無差別。

而在“經營貸”過程中需要的公司，中介公司也能幫忙收購，一般幾千塊錢就能搞定一家殼公司，然后就是為這家殼公司包裝流水，以便看上去一家在正常經營的公司。

以上所有的操作，都是針對性包裝的，銀行要什么，他們就能做出來什么。

銀行審核環節為什么不能甄別？

實際上銀行業也很糾結。

一方面，銀行是希望追查的，但這類資金的流向經過多家空殼公司的來回倒騰，追蹤資金實際用途的難度的確增加了。

另一方面，雖然現在鼓勵幫扶小微企業，但銀行也得考慮風險，相對于小微企業的經營風險，如果這筆錢真的被用來買房了，還款風險一般要小得多，為了控制不良資產率，銀行也很難有十分的動力去追查資金流向。

一位銀行信貸客戶經理就曾跟洋房姐姐表示：“做貸款做得多了，客戶遞交過來的資金，打眼一看就知道是用來買房子的，但是人家提交的資料是符合我們的審批標準的，放貸也沒什么問題”。

經營貸對樓市的影響大嗎？

怕的就是量變引起質變。

前面說了，經營貸，還有消費貸，違規流入房地產的問題，早就存在了，之所以現在出重拳監管，是因為量變加速了。

2020年疫情基本得到控制后，深圳樓市率先反彈，而后是上海樓市加速回暖。這背后都有大規模經營貸資金流入房地產的影子。

資金和房價是互補的。房價有上漲的苗頭，各種資金就會涌入樓市；樓市熱了，資金的需求量就更大。房貸控制住了，其他的資金就會想方設法進入樓市。

最終，調控效果被削弱，深圳7.15之后，打新潮愈演愈烈，這里就有“房抵經營貸”的助力。真以為那些上千萬幾千萬的房子，眼睛眨都不眨一下就能全款買下么？背后都是各種融資罷了，越有錢的人，玩得越大，越依賴融資。

雖然洋房姐姐也不贊成用“房抵經營貸”炒房這種做法，但是真要查起來，其實難度很大的。銀行在明處，他們在暗處，規章制度永遠都不能主動出擊，只能被拆招。

已經有多家銀行因為此事領到罰單，但不解決根本問題。

真要打掉這類資金違規流入房地產，歸根結底還在于，讓他們無利可圖。比如增加持有房產的成本，增加供應穩定房價等，用疏不用堵。

如果只是單純遏制需求，壓得越狠反彈越猛，畢竟力的作用是相互的。