來(lái)源：上游新聞-重慶晨報(bào)

最近，有消息稱，多家重慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整了中介收費(fèi)方式，實(shí)行房款總價(jià)3%的中介服務(wù)費(fèi)，引發(fā)熱議。上游新聞·重慶商報(bào)記者連日走訪市場(chǎng)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，自2月下旬起，重慶鏈家、德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家與貝殼合作的品牌中介公司買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用的確已從之前的賣方0%，買方2%，調(diào)整為賣方1%，買方2%。這意味著，今后通過(guò)貝殼平臺(tái)合作門店交易二手房，買賣雙方都要交中介費(fèi)了。

這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整中介費(fèi)原因何在？會(huì)否帶動(dòng)中介行業(yè)提價(jià)？對(duì)此，記者進(jìn)行了深入采訪。

重慶多家經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整中介費(fèi)率

3月3日，記者在渝北區(qū)的多家鏈家、德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介門店了解到，自今年春節(jié)后，均已將買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%、買方2%，而在此前，是賣方0%、買方2%。

位于照母山的一家鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向?qū)崳汗?jié)過(guò)后，鏈家的中介費(fèi)率已經(jīng)調(diào)整為3%，即賣方1%，買方2%。但同時(shí)，取消收取買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)，改為收取雙方各2000元的權(quán)證代辦費(fèi)與貸款服務(wù)費(fèi)。

“其實(shí)算下來(lái)沒(méi)漲價(jià)，只是收費(fèi)方式有一定調(diào)整。”對(duì)此，鏈家一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，費(fèi)用調(diào)整后，買方不用再交以前那么高的貸款服務(wù)費(fèi)，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上二手房并不太好賣，如果能通過(guò)出些錢來(lái)增加房子賣出的確定性，對(duì)于需求較急切的人來(lái)說(shuō)并非不能接受。

記者在多個(gè)鏈家的門店也看到，新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交易流程都掛在顯眼位置，包括計(jì)費(fèi)基數(shù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容等。

此外，記者走訪部分德佑與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介門店，經(jīng)紀(jì)人也表示春節(jié)后就已經(jīng)實(shí)施了這一規(guī)定。

購(gòu)房者成本是增加還是減少？

針對(duì)貝殼平臺(tái)上多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌此次收費(fèi)調(diào)整，大家最關(guān)心的莫過(guò)于購(gòu)房者成本到底是減少還是增加？

為此，行業(yè)人士算了一筆賬：若以成交一套100萬(wàn)元的房子，買方首付3成為例，若照原來(lái)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：中介費(fèi)（成交金額2%）+按揭擔(dān)保服務(wù)費(fèi)（貸款金額1.5%），幾百元的權(quán)證代辦費(fèi)忽略不計(jì)來(lái)看，則買方需要支付大約3.05萬(wàn)元的相關(guān)費(fèi)用，賣方不產(chǎn)生費(fèi)用。而現(xiàn)如今，按照中介費(fèi)（賣方1%，買方2%），貸款服務(wù)費(fèi)2000元/單，權(quán)證代辦費(fèi)用2000元/戶收取，則買方需要支付2.4萬(wàn)元，賣方則需支付1萬(wàn)元費(fèi)用。如此來(lái)看，買方費(fèi)用減少了，賣方費(fèi)用增加，平臺(tái)總收費(fèi)增加。

這意味著，在維持買方2%的代理費(fèi)不變的情況下，取消買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)，轉(zhuǎn)而增加賣方1%的代理費(fèi)，似乎是減輕了買方的中介費(fèi)用支出，增加了賣方成本。但畢竟“房源在手房東不愁”，不排除賣方也會(huì)進(jìn)行提價(jià)來(lái)抹平中介費(fèi)的支出。在這種情況下，很可能會(huì)有一部分賣房業(yè)主考慮通過(guò)提升房?jī)r(jià)來(lái)“轉(zhuǎn)嫁”自身要出的那1%費(fèi)用，進(jìn)而提高購(gòu)房者的成本。也有業(yè)內(nèi)人士表示，在過(guò)去多年的房產(chǎn)市場(chǎng)均為賣方市場(chǎng)，價(jià)位合理的二手房從來(lái)不愁賣；但隨著政策調(diào)整和市場(chǎng)環(huán)境變化，目前行業(yè)逐漸買入“買方時(shí)代”，市場(chǎng)上存量二手房越來(lái)越多，僅重慶市場(chǎng)在售二手房就超過(guò)20萬(wàn)套，平均成交周期超過(guò)90天，“捂房提價(jià)”的現(xiàn)象將越來(lái)越少。尤其對(duì)于急售房業(yè)主來(lái)說(shuō)，提升房?jī)r(jià)會(huì)降低成交概率，反而得不償失。

調(diào)整收費(fèi)是為了引領(lǐng)行業(yè)收費(fèi)透明規(guī)范？

多家經(jīng)紀(jì)公司調(diào)整收費(fèi)一事，一時(shí)間，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了多種聲音。由于此次漲價(jià)的鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑等公司均為“貝殼系”，背后是否有貝殼平臺(tái)的管控？

從貝殼公開的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年和2019年，傭金收入分別占存量房收入的99%和94%。由此帶來(lái)的二手房傭金收入，2019年在貝殼總收入占比高達(dá)53.39%；截至2020年9月30日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)已超過(guò)4.4萬(wàn)家，連接的經(jīng)紀(jì)人超過(guò)47.7萬(wàn)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般來(lái)說(shuō)，類似服務(wù)費(fèi)或中介費(fèi)的定價(jià)都有一個(gè)變化，前期為了爭(zhēng)奪客戶，往往類似費(fèi)用方面會(huì)比較優(yōu)惠，尤其是為了加快促使房源導(dǎo)入。而現(xiàn)在平臺(tái)價(jià)值更大，同時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)確實(shí)也需要顧及成本，所以會(huì)適當(dāng)調(diào)整策略，類似收取費(fèi)用也基本上符合預(yù)期。

對(duì)此，貝殼平臺(tái)相關(guān)人員則對(duì)記者表示，針對(duì)貝殼中介費(fèi)漲價(jià)的消息，其實(shí)存在一定誤解，貝殼平臺(tái)只是提出了業(yè)主&客戶雙向收傭制度，以及對(duì)業(yè)主傭金提出不高于總房款1%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)客戶傭金提出不高于2%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。但各品牌有自己的定價(jià)自主權(quán)，合作品牌最終是否調(diào)整還得看他們自己的意愿以及所在市場(chǎng)的具體情況。

此外，由于多年來(lái)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)魚龍混雜，市場(chǎng)上的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)一直沒(méi)有明確規(guī)定。據(jù)了解，通常來(lái)講，二手房交易中除了中介費(fèi)，很多中介還會(huì)收取最高房屋總價(jià)1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)，有時(shí)還會(huì)收取過(guò)戶費(fèi)、評(píng)估費(fèi)均為數(shù)千元不等，且不同門店、不同交易中會(huì)有各類不等折扣，整體上二手房交易服務(wù)費(fèi)呈現(xiàn)混亂、不透明的態(tài)勢(shì)。

如今重慶鏈家等調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)是傭金透明化的一個(gè)動(dòng)作。“把標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)方都明確了，也是為了引導(dǎo)行業(yè)走向透明化，避免交易中一些灰色費(fèi)用的產(chǎn)生，整體是傭金的細(xì)化，旨在引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范。”該人員表示。

而在今年1月21日，重慶鏈家也召開了品質(zhì)升級(jí)發(fā)布會(huì)，推出了“十五大安心服務(wù)承諾”及“綠金服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，以糾正行業(yè)亂象、提升服務(wù)體驗(yàn)，推動(dòng)重慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的迭代發(fā)展。當(dāng)時(shí)，鏈家相關(guān)人員就表示，為了規(guī)范交易，希望將二手房交易收傭透明化、標(biāo)準(zhǔn)化，并以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)服務(wù)好買賣雙方。

其它中介暫未跟進(jìn)調(diào)整

此次貝殼平臺(tái)上多品牌在重慶調(diào)整收費(fèi)方式，會(huì)不會(huì)也帶動(dòng)其它中介進(jìn)行調(diào)整？

對(duì)此，記者走訪了到家了、美聯(lián)物業(yè)、大澤房地產(chǎn)、遷喜房產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)，工作人員表示目前均未調(diào)整。基本上還是在執(zhí)行此前的買方2%中介費(fèi)、1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)的方式，總計(jì)算下來(lái)應(yīng)該在3.5%。有部分經(jīng)紀(jì)人還直言，可以適當(dāng)優(yōu)惠，最低可以做到1.6%、1.5%的中介費(fèi)用，其他服務(wù)費(fèi)也可以打折。

“我們也還是執(zhí)行2%的中介費(fèi)，原本是買賣雙方各1%，但是在交易過(guò)程中，一般都是賣方支付2%，這個(gè)費(fèi)用是可以幾方商量的。”重慶本土一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人員也如是表示。

有業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸邁入存量房時(shí)代，消費(fèi)者逐漸回歸理性，房產(chǎn)中介市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。目前重慶房產(chǎn)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然比較粗放，由于大量“夫妻店”的存在，此前價(jià)格戰(zhàn)問(wèn)題也十分相對(duì)突出，以一套150萬(wàn)元的房子為例，此前大多數(shù)中介收取費(fèi)用為兩個(gè)點(diǎn)左右，即3萬(wàn)元左右，但部分中介為了搶客源，最低收費(fèi)幾千元的也在做。該人員表示，隨著市場(chǎng)發(fā)展，收費(fèi)透明化、標(biāo)準(zhǔn)化肯定是趨勢(shì)。

上游新聞·重慶商報(bào)記者 孫瓊英

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