美國的房地產(chǎn)稅的用途？如何計算？

一、房地產(chǎn)稅的用途

（1）用于地區(qū)的教育、治安、綠化、醫(yī)療等；

（2）可抵稅（需使用枚舉扣除 Itemized Deduction，最高扣抵一萬、夫妻分開申報則扣抵五千；（3）須將所有 Property Tax 合并計算扣抵，不止房地產(chǎn)稅）；

（4）不同州有不同的繳納次數(shù)要求，比如加州兩次/年，每次繳一半金額；新澤西州四次/年；

（5）浮動稅率，每年有所變動。

比如南加州 Irvine 的一間70萬獨立房，房地產(chǎn)稅為$700,000 * 房地產(chǎn)稅0.72%= 約$5,040元/年。

二、Mello Roos Tax 地產(chǎn)附加稅

在加州，除了地產(chǎn)稅，部分新開發(fā)地區(qū)還須繳 Mello Roos Tax，一般來說須繳20年-40年不等。Mello Roos Tax 通常為房產(chǎn)價值的1%左右，主要用來建造新社區(qū)中的學校、公園、消防站、馬路等公共建設。

（1）Mello Roos Tax / CFD 不可抵稅；

（2）隨房地產(chǎn)稅一同繳交；

（3）新開發(fā)地區(qū)都會需要支付，且通常越新越需要建設的社區(qū)繳越多；

（4）需視房子建造年份而定，$25至$300/月。

三、如何計算房地產(chǎn)稅

千分比的算法，一個 mill 代表一美分的十分之一（或是一塊美金的千分之一）；房地產(chǎn)稅的最基本單位是用每一千塊去算，則一個 mill 就是一塊錢，十個 mill 就是$10。

【舉例1】若今天房地產(chǎn)估值是$500,000，稅收十個 mill，那算法就是 $500,000 / $1,000 = $500, $500 x 10 = $5,000

【舉例2】假設某一區(qū)的房產(chǎn)總估值是一億美金，這區(qū)所屬的 County 決定今年要從房地產(chǎn)稅上征收一百萬美金用以運營地方，那么一百萬美金除以一億美金得出 1%（或是 10 mills）；City 算出來需要0.5%、學區(qū)算出來需要3%，那總共稅收就是所有稅率加起來 = 4.5% (1% + 0.5% + 3%)，或是 45 mills

四、房地產(chǎn)的估值 （Assessed value）

估值 （Assessed Value）和市值 （Market Value）不同，后者是買賣成交的價格，前者是為算房產(chǎn)稅所使用的價格。

估價師會評估房屋大小、廁臥數(shù)量等，然后與同區(qū)其他類似房型進行相比得出一個市價。最后把房屋的市價（成交價）乘上一個該區(qū)特定的估值百分比 （Assessment Rate）就能得出估價，進而計算要繳的房地產(chǎn)稅。一般來說，估值百分比大概在80%-90%；但也有極端情況，比如密西西比州只有10%，麻州則近乎100%

Assessed Value = Market Value * Assessment Rate

Property Tax = Assessed Value * Tax Levy

【舉例】2021年50萬元買下的房子，自住兩年后估值有較小變動。假設為Assessment Rate 為80%，估值則 50萬元 x 80% = 40萬元，房地產(chǎn)稅率假設 8 mills，則稅款為 40萬元 x 0.8% = $3,200

另外，比如加州有相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)稅不得征收超過市價的1%。

五、繳費方式

由當?shù)囟惥?Treasurer-Tax Collector 寄發(fā)，包含信息：房產(chǎn)識別號碼 (parcel number) 、地稅拆分多少期、每期的繳交期限和金額。

繳納方式由稅局決定，接收紙質(zhì)支票；也支持在線繳款（ Debit/Credit 或電子支票）。

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