導(dǎo)讀：房價(jià)還會繼續(xù)上漲嗎？ 無論有房一族還是無房一族，這個問題始終牽動人心。 2020年房價(jià)維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，上半年受疫情影響，成交量下滑，房價(jià)似有回落趨勢；但從年末來看，尤其是超一線城市，北上廣深的房價(jià)都有明顯上漲，上海更是從2020年底至2021年初連發(fā)數(shù)道調(diào)控政策。 如何看待房地產(chǎn)及其相關(guān)的房產(chǎn)稅、學(xué)區(qū)房的問題？下文摘錄自財(cái)經(jīng)作者徐瑾所著的《趨勢：洞察未來經(jīng)濟(jì)的30個關(guān)鍵詞》一書。

【文/徐瑾】

房地產(chǎn)：折疊的階層

房地產(chǎn)，幾乎關(guān)系到每個中國家庭的幸福，但是，房地產(chǎn)也是一個很浮躁的話題。我們需要盡量理性地來看待這一話題。

中國的商品房起源于20世紀(jì)90年代末。以國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，舊福利分房模式告一段落。從此，住房貨幣化改革進(jìn)程全面展開；進(jìn)入新千年后，房價(jià)持續(xù)上漲成就富豪榜上多位地產(chǎn)富豪之余，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態(tài)，電視劇《蝸居》《裸婚》的熱播成為其中一粟。

如今，中國房價(jià)之高有目共睹，甚至海外的巴薩球星轉(zhuǎn)會中國，也感到有壓力。無論從相對價(jià)格還是絕對價(jià)格來看，中國房價(jià)可能率先實(shí)現(xiàn)了“超歐趕美”。那么，是誰在推高中國房價(jià)？大眾往往歸咎于貪婪的開發(fā)商，開發(fā)商又說是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無恥的投資客——這個譴責(zé)鏈，在城市房價(jià)上漲的故事中，最后結(jié)束于炒房客，往往是拿著破皮箱一次性付清全款的外地人形象。這一形象，一方面無可考證，另一方面容易引來道德評價(jià)上的鄙視。

以往數(shù)次中國房價(jià)調(diào)控，往往從供給端發(fā)力，而最新一輪調(diào)控則從需求和供給兩端發(fā)力，強(qiáng)制降溫。饒是如此，房價(jià)仍居高位。

那么，房地產(chǎn)調(diào)控為什么吃力不討好？簡而言之，這一政策的利益同盟過少，而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群，但這一群體人數(shù)并不占大多數(shù)，且心理預(yù)期陰晴不定；與此同時(shí)，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)甚至持有房產(chǎn)的人都因這場調(diào)控不同程度地利益受損。受損方從以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，往往會以“以時(shí)間換空間”的策略應(yīng)對，這也是地方政府一方面大喊保障房而另一方面又不時(shí)放松的原因所在，至于房地產(chǎn)商，往往寧愿惜售也不肯大幅降價(jià)，甚至繼續(xù)高價(jià)拿地。

經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為資源永遠(yuǎn)都是稀缺的，如何分配是關(guān)鍵，這決定了從長期來看，市場價(jià)格最終是由需求決定，自發(fā)交換是最有效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動。

房子少了可以限購，車子多了可以限行，短期之內(nèi)是可以控制局面，卻無改需求不平衡的本質(zhì)，甚至造成房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的預(yù)期，這也是當(dāng)前調(diào)控不僅未能改變房價(jià)只漲不跌預(yù)期，而且也未能撼動當(dāng)前房價(jià)根基的原因。

再看目標(biāo)，官方希望房住不炒，房價(jià)合理回歸。房價(jià)高低的衡量標(biāo)準(zhǔn)，通常用的標(biāo)準(zhǔn)就是房價(jià)收入比，也就是房價(jià)與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。從中國的數(shù)據(jù)看，深圳房價(jià)收入比35.9，北京、上海超25，一般而言國外是7。那么，為什么看似如此之高的房價(jià)收入比，卻沒有如預(yù)言家所言，讓房價(jià)走向崩盤？這一方面源自收入統(tǒng)計(jì)的缺失，譬如兼職等其他收入并沒有統(tǒng)計(jì)在案，另一方面則是各種福利分房政策。

那么，房價(jià)上漲是否合理？平心而論，中國房價(jià)上漲，是一連串因素的結(jié)果，與城市化、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等因素都息息相關(guān)。也正因此，無論從什么水準(zhǔn)衡量，中國房價(jià)目前確實(shí)過高，但并非高得沒有道理，頻頻出現(xiàn)高價(jià)地王及天價(jià)樓盤的消息揭示了“樓市泡沫”的另一面：存在即合理。這看似不合理的價(jià)格背后，有其一定合理性的根基。

回顧一下最近二十余年的房價(jià)變化。我曾經(jīng)整理過全國房價(jià)的數(shù)據(jù)作為參考。2004年與2009年可謂房價(jià)起飛的兩個加速節(jié)點(diǎn)。時(shí)間點(diǎn)上剛好對應(yīng)著土地招投標(biāo)制度鋪開與“四萬億”推出，誰是最大的獲益者，誰在推動房價(jià)走高，答案昭然若揭。

可以說，在房價(jià)本應(yīng)正常上漲的周期之中，不當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)加劇了市場扭曲。這不僅促成了房價(jià)的狂飆，也透支了中國房地產(chǎn)業(yè)的未來空間：2003年以來土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財(cái)政模式得以固化。到2010年，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)76.6%；而2009年的“四萬億”刺激政策，導(dǎo)致隨后的信貸狂歡，洶涌的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，是錢更不值錢了。

如此一來，在房價(jià)只漲不跌甚至越調(diào)越漲的預(yù)期之下，買房成為過去二十年的最好投資，“拆”字更是走紅大江南北。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年中國家庭凈資產(chǎn)總值高達(dá)69.1萬億美元，高出同年美國家庭凈資產(chǎn)總值（57.1萬億美元）21%之多——其中，高房價(jià)是首要因素。

房地產(chǎn)，也是造成中國階層折疊的最大起因，也是其最大呈現(xiàn)。換而言之，高房價(jià)不僅是分配機(jī)制不合理的直接產(chǎn)物，更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財(cái)富盛宴中，接近資本一方，往往可以先知先覺地鞏固自身先發(fā)優(yōu)勢，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油。

而一般民眾，最多不過是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房價(jià)上漲的順風(fēng)車，卻同樣要承受因房價(jià)上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價(jià)對每個人都是一種隱形的“稅收”，從鐘點(diǎn)工到高端白領(lǐng)，概莫能外——無論你是否買房，財(cái)富的馬太效應(yīng)兩極分化的社會現(xiàn)象，富的更富，窮的更窮，都在那里。

中國房價(jià)高企，卻被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不高，為什么？從金融層面看，原因之一就在于居民債務(wù)杠桿不高，也就是說，大家起碼首付是三成之上。但這并不意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)。金融體系不健全之下，居民高儲蓄與長期負(fù)利率并存，事實(shí)上造成了雙重剝削。一方面儲戶為政府以及企業(yè)部門提供不少廉價(jià)資金，另一方面也使得按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看，風(fēng)險(xiǎn)通過杠桿傳遞到政府以及企業(yè)部門，一旦經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不會過多體現(xiàn)在居民部門，而會體現(xiàn)為政府以及企業(yè)部門痛苦的“去杠桿”過程。

也正因此，如何看中國房地產(chǎn)業(yè)？一方面需要正視其高房價(jià)存在的合理性，另一方面對于其風(fēng)險(xiǎn)不能掉以輕心。身處現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)之中，房地產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性俱備，而投資性就孕育著風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)增長而增長，具有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，大部分交易應(yīng)該留給市場去做決策。政府行為只是影響房地產(chǎn)市場的力量之一。在房地產(chǎn)市場之中，政府的功能應(yīng)該定位明確：第一，防止房地產(chǎn)泡沫對整體經(jīng)濟(jì)安全的威脅；第二，防止房價(jià)過高帶來的社會問題。當(dāng)下政策（限購與直接打壓），可能部分地達(dá)到了第一個目標(biāo)，對于第二個目標(biāo)用處不大：房價(jià)仍舊在上揚(yáng)、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產(chǎn)市場的深度介入，往往會導(dǎo)致邊界與權(quán)限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔，而且使得市場正常運(yùn)行受到干擾，這也就是這一輪調(diào)控始終無法撼動“房價(jià)回歸”的根本原因。

高房價(jià)的存在，誠然加大了中下階層痛苦指數(shù)，也透支了不少年輕人的夢想。反觀中國人固有的“居者有其屋”夢想，往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上，這一方面源自民間對日益高漲的房價(jià)的集體焦慮，另一方面也折射出產(chǎn)權(quán)稀缺環(huán)境下的無奈。

那么，如何避免高房價(jià)的負(fù)面效應(yīng)？如果高房價(jià)已經(jīng)成為一個嚴(yán)峻的社會問題，政府應(yīng)該有所作為。我更看好廉租房而不是經(jīng)濟(jì)適用房。不過，我認(rèn)為廉租房這一模式的運(yùn)行，同樣應(yīng)該以市場化的方式來組織，否則其間的腐敗與浪費(fèi)就難以避免。廉租房管理也應(yīng)采取市場化方式：供應(yīng)端由政府組織市場內(nèi)企業(yè)來招拍建設(shè)，需求端由政府直接對低收入租戶進(jìn)行房租券補(bǔ)貼。

與此同時(shí)，政府應(yīng)該鼓勵市場以市場的方式，探討解決房價(jià)過高帶來的社會問題，例如推進(jìn)租賃市場的積極發(fā)展、解決小產(chǎn)權(quán)房、探索土地私有化問題等；更進(jìn)一步看，從限購到土地供給都應(yīng)該考慮適時(shí)放開，拋去諸多計(jì)劃主導(dǎo)市場的束縛，這一點(diǎn)至關(guān)重要。

總結(jié)一下，對于普通人而言，如果不是自住，投資房地產(chǎn)可能不再是一個好選項(xiàng)。

提到房地產(chǎn)，還是推薦一本談投資的書吧，兩位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·阿克洛夫與羅伯特·希勒的書——《動物精神》。讀完之后，你也許可以理解，為什么非理性的繁榮可以持續(xù)那么久。

圖片來自界面新聞

房產(chǎn)稅：中國經(jīng)濟(jì)的灰犀牛

對于我們來說，房價(jià)不要大跌，小幅漸進(jìn)地調(diào)整，更有好處。

房產(chǎn)稅，一個大家很關(guān)心又很苦惱的話題。很多人會問，房產(chǎn)稅會不會推出？這得看政策決心，目前看來可能性不小。但是，我也想說，房產(chǎn)稅的推出面臨很多挑戰(zhàn)，如果處理不好，可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅，有可能是最大的灰犀牛。

你可能沒買房，也可能買了房，但多數(shù)人肯定沒有很多套房。因此，也有理由對高房價(jià)感到憤怒。但是，房產(chǎn)稅未必是件好事，為什么這么說呢？

房產(chǎn)稅的影響是什么？我們先看實(shí)行房產(chǎn)稅對于房價(jià)的影響。

早在2010年，國務(wù)院財(cái)政部發(fā)布三次文，作為房地產(chǎn)試點(diǎn)城市的上海和重慶啟動了房產(chǎn)稅。二者都是以新增購買住房為考慮，重慶針對別墅等高檔住房，上海針對普通住房，且對于本地人有不少優(yōu)惠。上海從2011年開始執(zhí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，多年過去了，房產(chǎn)稅對于多數(shù)人來說，還是一個遙遠(yuǎn)的事情。雖然學(xué)者們當(dāng)時(shí)測算說上海執(zhí)行房產(chǎn)稅之后房價(jià)大概會下降15%，實(shí)際上，即使限購政策在側(cè)，上海房價(jià)仍舊一路飛漲。

從抑制房價(jià)的效果來看，兩地房價(jià)持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)稅可以降低房價(jià)的說法受到質(zhì)疑。更何況，一方面，法規(guī)本身較松；另一方面，民間智慧令人嘆為觀止：按照網(wǎng)上的攻略，一家人用各種方式，如離婚等組合一下，可以合法擁有八套房而不繳納房地產(chǎn)稅。

然而，即使不能降低房價(jià)，房地產(chǎn)稅最后還是可能推出。背景是什么？其中一個明顯的原因，無疑是地方財(cái)政的捉襟見肘。伴隨著拆遷成本高升以及城區(qū)土地日漸稀少，一線城市房地產(chǎn)正在由一手房市場變?yōu)槎址渴袌觯胤秸杖氲耐恋爻鲎尳鹉昴隃p少：土地出讓金在2014年達(dá)到4.3萬億元的歷史高位，隨后一度回落，直到2017年才回升到4萬億元左右，2018年基本持平。而過去十來年，土地出讓金占到某些地方政府收入的四到五成。

這個時(shí)候，以房產(chǎn)稅補(bǔ)充土地出讓金，自然成為可能的選項(xiàng)。

在70年產(chǎn)權(quán)的情況下，土地產(chǎn)權(quán)沒有完全落實(shí)。中國房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅，其實(shí)還是說不清楚，因?yàn)槟銢]有擁有土地，談什么房地產(chǎn)呢？在無法厘清的情況下，屢屢吹風(fēng)征稅，的確映射了當(dāng)下中國財(cái)政的問題。中國政府的官方債務(wù)水平雖然比較低，表面赤字不大，但是各種隱性負(fù)擔(dān)核算之下，地方一級政府的赤字率驚人，有的地方已經(jīng)發(fā)不出工資了。

過去的土地財(cái)政模式，看起來是點(diǎn)石成金的金融煉金術(shù)。可以說，這使得中國過去二十多年來的基礎(chǔ)建設(shè)速度走到了世界前列。同時(shí)，也讓不少城市里的家庭幾乎一夜之間因?yàn)榉慨a(chǎn)成為千萬富翁。但是，容易的錢，來得快去得也快。這些年土地招投標(biāo)制度使得中國深陷土地財(cái)政旋渦，地方政府發(fā)展模式在“大干快上”的投資狂潮中無法自拔，一步步依靠新增投資，如同飲鴆止渴。

這種模式起源于香港，是特殊的殖民統(tǒng)治下的產(chǎn)物，其弊端以及短視應(yīng)該引發(fā)警惕與反思。香港房價(jià)不斷高漲，中產(chǎn)階級收入止步，表面上賦稅不高，但實(shí)際上每個人都為高房價(jià)而付出了代價(jià)；“已婚卻分居”的新生活模式也開始涌現(xiàn)，即香港年輕夫妻選擇婚后仍會處于分居狀態(tài)，即各自與父母同住。根據(jù)香港城市大學(xué)2016年的調(diào)查，在18-35歲的香港人中，76%仍與父母同住。這一比例是在相當(dāng)?shù)偷氖I(yè)率情況之下發(fā)生的，幾乎是其他發(fā)達(dá)國家的兩倍，房價(jià)在其中起到的作用不言而喻。

香港和內(nèi)地的過去已經(jīng)不可更改，未來更應(yīng)該思考的是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標(biāo)制度在過去有其歷史意義，但在當(dāng)下幾乎已成為鼓勵“地王”、獎勵投資的負(fù)面因素。這是比起房地產(chǎn)稅更值得關(guān)注的土地政策。

退一步說，房地產(chǎn)稅真的能夠大幅擴(kuò)張地方政府財(cái)力嗎？有人測算全國房地產(chǎn)價(jià)格在130萬億元左右，這看起來是一塊大肥肉，但是實(shí)際上能收到手的房地產(chǎn)稅到底有多少？按照國泰君安的測算，在0.5%的房產(chǎn)稅稅率假設(shè)下，針對房屋市值征收的房產(chǎn)稅能占到地方本級收入的約10%；若房產(chǎn)稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻(xiàn)為30%。但如果考慮每人20平方米減免，那么在0.5%和1.5%的稅率下，房產(chǎn)稅僅能分別占到地方本級收入的4%和12%。

進(jìn)一步說，在房價(jià)年年上漲的壓力之下，有購買能力的中國家庭，多數(shù)已經(jīng)完成了自住房配置。據(jù)美盛環(huán)球資產(chǎn)管理與渣打銀行中國2017年的報(bào)告，中國投資者的自有住房擁有率領(lǐng)先全球，高達(dá)74%的中國投資者擁有房產(chǎn)，屬于受訪市場中最高比例。對比之下，亞洲（日本除外）平均僅為57%。這說明房屋已經(jīng)成為中國人最重要的金融資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)稅的推出，無疑將會導(dǎo)致中國居民家庭財(cái)富的縮水。增加地方政府財(cái)力與家庭財(cái)富縮水之間的對沖，將會導(dǎo)致怎樣的經(jīng)濟(jì)凈效益，更值得我們深思。

香港鲗魚涌 圖自新華社 盧燁 攝

最后，從房產(chǎn)稅的用途來看，美國等國往往為地方一級政府使用，用于公立學(xué)校建設(shè)以及社區(qū)維護(hù)等，這種情況下房產(chǎn)稅并不是作為貧富調(diào)節(jié)或者房價(jià)調(diào)整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的思路。

在日本的案例中，房產(chǎn)稅的目標(biāo)并非房價(jià)調(diào)整。以日本房地產(chǎn)為例，其房產(chǎn)分為固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅等類別，目前并不算高。20世紀(jì)80年代一度出臺了比較高的稅率，但并沒有起到遏制房價(jià)上漲的作用，到90年代政府為了鼓勵持有房地產(chǎn)做了調(diào)整，但也沒有遏制土地價(jià)格下跌的勢頭。

回到中國場景。在房地產(chǎn)界，或許有“房叔”“房姐”，卻并沒有真正的神，一直鼓吹炒房的網(wǎng)紅，可能最終是通過夢想暴富的粉絲來變現(xiàn)的。房價(jià)劇變帶來的階層變化，讓焦慮和自滿都成為集體游戲，大家都不過是時(shí)代經(jīng)濟(jì)中翻騰的螞蚱，運(yùn)氣好的時(shí)候面朝上，給個燦爛笑臉，運(yùn)氣不好的時(shí)候面朝下，不小心就跌個四仰八叉。

在一二線城市擁有兩套房產(chǎn)，是中國中產(chǎn)階級夢想的標(biāo)配，也幾乎是他們對于自身奮斗的最高肯定，在內(nèi)環(huán)線迎接每天的上班高峰是他們的人生理想。也正因此，他們才會對即將到來的房產(chǎn)稅消息，多以視而不見的態(tài)度加以忽視。

經(jīng)驗(yàn)告訴我們，政策并不僅僅以經(jīng)濟(jì)邏輯為要點(diǎn)，房產(chǎn)稅推出的可能性在加大。但是推出之后，經(jīng)濟(jì)邏輯仍舊會發(fā)揮作用。房產(chǎn)稅的問題不僅僅在公平上，更在于可能的一連串反應(yīng)。

房產(chǎn)稅，可能降低不了房價(jià)，還會有其他問題，甚至帶來“灰犀牛”的風(fēng)險(xiǎn)。“灰犀牛”是與“黑天鵝”相互補(bǔ)足的概念，表示太過于常見以至于人們習(xí)以為常的風(fēng)險(xiǎn)；“黑天鵝”則是指小概率風(fēng)險(xiǎn)。

為什么這樣說？一旦推出房產(chǎn)稅，從居民層面，除了可能的房地產(chǎn)價(jià)格跌落，更多持幣待購者會開始猶豫，申請房貸的人就可能減少或者放慢腳步；從企業(yè)層面，銀行抵押物縮水，在銀行的調(diào)整之下，可能會帶來流動性進(jìn)一步收縮，甚至引發(fā)通縮循環(huán)。

總結(jié)一下，房產(chǎn)稅有風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能影響一些和房產(chǎn)無關(guān)的人。我們多數(shù)人，包括你，都不喜歡高房價(jià)。但是房價(jià)真的炒上去之后，房價(jià)再跌下來，也有風(fēng)險(xiǎn)。對于資產(chǎn)價(jià)格，會有很多意外結(jié)果，甚至導(dǎo)致通縮風(fēng)險(xiǎn)。對于我們來說，房價(jià)不要大跌，小幅漸進(jìn)地調(diào)整，更有好處。

推薦一本《房債》。讀了這本書，你就明白，為什么房價(jià)下跌在美國引發(fā)了大衰退，為什么經(jīng)濟(jì)衰退，受傷最多的還是窮人。

學(xué)區(qū)房：階層門票之外的本質(zhì)

比起投資孩子實(shí)現(xiàn)自己未能實(shí)現(xiàn)的夢想，不如先投資自己，你的勝算可能比孩子多一些。

現(xiàn)在和中產(chǎn)階級聊天，最令人焦慮的都是孩子，最喜歡聊的都是學(xué)區(qū)房。

我聽過一句話，讀了很多書，仍舊過不好這一生。目前北京學(xué)區(qū)房的熱潮大概可以作為現(xiàn)實(shí)版的注腳，那就是上了北大、清華，仍舊買不起北京學(xué)區(qū)房。過去批判“宇宙中心”五道口學(xué)區(qū)房200萬太貴的看客，估計(jì)腸子已經(jīng)悔青了，“15平方米的老房子，沒有上下水，沒有燃?xì)猓們r(jià)170萬”，這都是老黃歷了。對比之下，媒體報(bào)道了25萬元一平方米的學(xué)區(qū)房，一些高端學(xué)區(qū)房價(jià)格更高。比如金融街某小學(xué)，有人表示自己出價(jià)50萬元一平方米，結(jié)果直接出局。

中國房價(jià)的走高，讓出自一流學(xué)府的社會主流精英也難以承受。也正因此，這些天最熱門的討論是為什么學(xué)歷不值錢而學(xué)區(qū)房值錢。對此，網(wǎng)絡(luò)段子手稱之為“諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎之謎”。這不是搞笑，房價(jià)在中國就是那么重要。

這是中國軟階層的集體困擾，你可能也在其中。一邊是不斷攀升的貨幣數(shù)量，一邊是居高不下的房價(jià)，未來如何對沖？可怕的是，越來越多的人內(nèi)心也明白最后清算會到來，但是誰也不甘心，也不敢在這場資產(chǎn)盛宴中置身事外，一如過去的國家牛市一般。

也正因此，房產(chǎn)對中國人，不簡單。房子，不僅是居住所在，更是中國家庭最重要的金融資產(chǎn)，甚至被視為奮斗的成敗標(biāo)志。按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2016年的報(bào)告，中國家庭戶均資產(chǎn)從2011年到2015年以8.8%的年均復(fù)合增長率增長，預(yù)計(jì)2016年將達(dá)103.4萬元，全國家庭可投資資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)147.5萬億元。其中房產(chǎn)在中國家庭的資產(chǎn)配置始終無可匹敵，2013年和2015年占比分別為62.3%和65.3%，2016年占比近7成。

更重要的是，比起剛需、改善性住房等概念，學(xué)區(qū)房更像是當(dāng)下中國社會的一個精妙比喻。資源不均、競爭激烈的情況，最典型就是教育；要拿到競爭資格，比如入學(xué)，就要更多資本。這一兩代中國人，在物質(zhì)極大改善的同時(shí)精神也空前焦慮，既見證了市場釋放了學(xué)歷這樣的能力的階段，也見證了學(xué)區(qū)房這樣的背景因素日漸重要的過程。

大家從自身經(jīng)驗(yàn)而言，相信自我奮斗的無限空間，但不可避免的，也看到了下一代成功難度的加大。也正因此，集體焦慮的擴(kuò)散不言而喻。

在房價(jià)上漲背景之下，學(xué)區(qū)房更是受人關(guān)注，很多人都在問學(xué)區(qū)房的事。有朋友問我：

徐老師，您好！想咨詢一個關(guān)于學(xué)區(qū)房的問題。選擇A：踮起腳尖（花完所有股票、現(xiàn)金），依然要貸款250萬，可以夠到“老破小”的學(xué)區(qū)房；選擇B：將現(xiàn)金繼續(xù)投入股票。在中國目前的情況下，實(shí)在不知該如何選擇。

借這個問題，來談?wù)剬τ趯W(xué)區(qū)房的理解。

《學(xué)區(qū)房72小時(shí)》截圖

首先，學(xué)區(qū)房和教育有關(guān)，不少人把學(xué)區(qū)房看作投資。那么，這筆投資劃算嗎？有人做過測算，學(xué)區(qū)房相較于一般房屋溢價(jià)約等于選校的費(fèi)用。如此說來，學(xué)區(qū)房價(jià)格高很合理，尤其是學(xué)區(qū)房賣掉甚至還有可能升值，那么學(xué)區(qū)房的代價(jià)只是多出的購房現(xiàn)金的存款利息。

然而，這種算法不對。僅僅從數(shù)字來說，學(xué)區(qū)房往往只有在小房間的情況下才可能更合算，學(xué)區(qū)房的代價(jià)其實(shí)類似購房費(fèi)用的機(jī)會成本，而且不止于此。

這就談到第二個問題，為什么學(xué)區(qū)房值錢，學(xué)歷不值錢，很多人為此辯論不休。

首先，學(xué)區(qū)房買的不僅是學(xué)票，更是階層晉升的入場券。學(xué)區(qū)房搶手，不是因?yàn)閷W(xué)歷不重要，恰恰是因?yàn)楹脤W(xué)歷由奢侈品變?yōu)楸匦杵罚虼思议L們才不惜重金豪賭。

但是，我們看看經(jīng)濟(jì)，實(shí)際情況如何？事實(shí)上，不少研究指出，從2008年以來，受教育獲得的回報(bào)確實(shí)在降低，對比之下，藍(lán)領(lǐng)工人薪資收入上漲很明顯，白領(lǐng)則相對停滯。

僅僅從教育回報(bào)而言，學(xué)區(qū)房并不是最好的選擇，因?yàn)榻逃旧淼倪呺H回報(bào)已經(jīng)在降低了。

這就是我一直想指出的一點(diǎn)，學(xué)區(qū)房不是投資，更應(yīng)該看作消費(fèi)。學(xué)區(qū)房之所以那么貴，是這些年消費(fèi)升級的余波。當(dāng)有更多的人愿意在孩子身上花費(fèi)更多金錢的時(shí)候，同時(shí)，當(dāng)?shù)胤秸惶瞄L讓教育資源均等化的時(shí)候，當(dāng)?shù)胤矫褶k教育仍舊不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，學(xué)區(qū)房溢價(jià)才會不斷上揚(yáng)。

現(xiàn)在，很多人問未來什么資產(chǎn)值錢，就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說再生一個孩子。這本質(zhì)上，就誤解了孩子的經(jīng)濟(jì)功能定義。過去的養(yǎng)兒防老已經(jīng)過時(shí)，在今天孩子更多是情感消費(fèi)。學(xué)區(qū)房無非是對于孩子消費(fèi)的再次升級，中產(chǎn)養(yǎng)孩子更多是為了天倫之樂，而不是退休船票。

因?yàn)榈阶詈螅芸赡芤部坎簧虾⒆印槭裁催@樣說？因?yàn)檫@一代的孩子機(jī)會空間與過去不可比，階層停滯將會隨著經(jīng)濟(jì)停滯而到來。

這就涉及最后一點(diǎn)，學(xué)區(qū)房為什么值錢。很多人認(rèn)為是焦慮推動，階層固化的現(xiàn)實(shí)與階層躍升的夢想之間的焦慮。不可否認(rèn)，如果問全世界哪里的父母最焦慮，答案大概就是亞洲，而亞洲可能華人更甚，其中一線城市父母自不待言。

爭奪學(xué)區(qū)房其實(shí)也是在爭奪賽道。很多人認(rèn)為，孩子在比自己當(dāng)年更好的環(huán)境下，理應(yīng)獲得更好的成就。這一想象未來可能被證明虛妄。“70后”是獲得改革紅利最大的一代人，“90后”不少已經(jīng)是富二代，即使比較夾心層的“80后”，也是在中國經(jīng)濟(jì)一路向好的背景下長大的。

問題在于，如果去問一些相對成功的臺灣人、香港人，他們已經(jīng)提前走過大陸的過程，他們會承認(rèn)，自己下一代未必會有自己那般的好機(jī)會。

怎么辦？認(rèn)清大勢，降低預(yù)期，才是更理性的做法，愿望不能代替現(xiàn)實(shí)。

總結(jié)一下，這樣的情況下，什么資產(chǎn)最有利？比起投資孩子實(shí)現(xiàn)自己未能實(shí)現(xiàn)的夢想，不如先投資自己，你的勝算可能比孩子多一些。投資自己也是對未來的保險(xiǎn)。

你一路順風(fēng)的時(shí)候，可能意識不到投資自己的必要性與回報(bào)。等環(huán)境條件突然變化，唯有有豐厚儲備的人才能快速轉(zhuǎn)身，不至于被剔除自己之前的階層。這個儲備，不僅是財(cái)富，更是能力與心態(tài)。那些沒有及早投資自己、建設(shè)自己的人力資本的人，卻可能無此能力。在我看來，最油膩的人，就是用自以為務(wù)實(shí)的鴕鳥策略過了失敗的一生。到最后，還好為人師，教導(dǎo)年輕人應(yīng)該怎么面對現(xiàn)實(shí)。這種油膩，無論男女都一樣。

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