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關于不動產登記跟物權的實際歸屬問題，在我們辦理政企糾紛的行政訴訟案件過程當中，經常遇到這樣的問題。企業的實際權利物權屬于企業主，但是因為企業之間的相互合作的關系原因造成的實際的財產卻登記在別的名下，或者說自己的比如土地、廠房卻登記在別的公司的名下，但是，它們之間的權屬又相互約定。這時候起訴到法院的情況下，往往是以登記的這個人為主體起訴，那么還是說按物權實際的權屬人去起訴？哪個是具有利害關系呢？

對實際的物權權利人企業有沒有權利去起訴呢？顯然，我們認為是有權利去起訴的，應當去考慮物權的實際歸屬。在法律適用上涉及到不動產的登記和物權的實際歸屬之間的關系。根據不動產登記制度跟物權中間法律上有一些觀點。根據最高人民法院相關案例結合相關的裁判文書，對不動產實行統一登記制度，未經依法登記公示的物權不得對抗善意第三人。不動產登記僅僅是權利歸屬的確認和記賬本身，并不直接設定物權。設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等雙方合同的行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者行政機關的征收決定等等，這些才是設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的起因事由。

登記本身是不設定物權的，也就是說設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的法律行為和事實行為。它是前因，隨之相應發生不動產物權的變動及登記是一個結果。因此，當事人之間發生不動產買賣、贈與、繼承、承包等法律關系的，經不動產登記部門依法辦理相應的不動產物權變動登記后，一方當事人因反悔的原因對物權變動登記的行為提出異議的，不應該在基礎民事爭議沒有解決的情況下進行提起行政訴訟。一般應當先通過民事等途徑解決，基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎民事法律關系發生糾紛，或者依據《行政訴訟法》第61條的規定再提起行政訴訟的同時，申請一并解決相關民事爭議，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。

在基礎民事爭議解決權利歸屬明確后，權利人可以持生效的法律文書申請不動產登記部門依法變更登記，變更錯誤的不動產物權的登記。這就涉及到對不動產物權的利害關系的問題。第二個涉及到問題是對不動產登記如果有錯誤的，本身是不是直接先對不動產登記這種行為提起行政訴訟？這種情況是不應當提起行政訴訟的，應當去解決，先解決，可以先去解決民事相關的爭議，然后民事爭議解決完了，確認物權的歸屬之后才去提起相關行政訴訟或者要求行政機關變更登記。如果有登記有錯誤的，不宜直接提及行政訴訟。

我們在實踐過程當中也會遇到這樣的問題，對登記機關的錯誤不要去直接提起行政訴訟，先去解決民事爭議，如果不解決民事爭議這個環節之后，行政訴訟程序是進行不了的。當然也有可能也可以再提起行政訴訟的同時要求一并解決民事爭議，這就是行政訴訟法規定的一并解決民事爭議，也是可以的。區別物權的登記跟實際的物權的歸屬，包括物權的設立的原因，法律上的概念要區別開來，根據實際的情況采取合適的訴訟的策略。