法院拍賣房產流程-法院拍賣房產流程時間

一

法院前期準備

一般來說，房屋拍賣有兩個前提條件：1、法院查封房產；2、判決調解文書已生效，案件進行執行程序。被執行人經通知仍未按照執行通知履行法律文書確定的義務的，優先債權執行法院或首先查封法院會出《執行裁定書》，裁定拍賣標的房產，正式推進司法拍賣，進行如下步驟：

(一)處置參考價

拍賣房屋，需要確定處置參考價，并以此為基礎確定房屋的起拍價。確定房屋處置參考價，通?？梢酝ㄟ^4種方式確定：當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估。一般情況下都是委托評估方式來確定價格。

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。

（二）委托拍賣機構進行拍賣

1. 張貼公告

房產啟動評估拍賣前，法院會在房屋上張貼公告，告知被執行人以及占有房屋的案外人應當自公告之日起十五日內遷出該房屋。案外人認為其對該房屋享有租賃權等而合法占有的，應當自公告之日起十五日內向執行法院提出書面異議。

2. 拍賣保留價的確定

拍賣保留價即為起拍價。第一次拍賣，起拍價不得低于處置參考價的70%。

3. 選擇拍賣平臺、發布拍賣公告

現在一共有7家網絡司法拍賣平臺：

①淘寶網，網址：www.taobao.com

②京東網，網址：www.jd.com

③公拍網，網址：www.gpai.net

④人民法院訴訟資產網

網址：www.rmfysszc.gov.cn

⑤中國拍賣行業協會網

網址：www.caa123.org.cn

⑥工商銀行融e購

網址：mall.icbc.com.cn

⑦北京產權交易所

網址：www.cbex.com.cn

網絡司法拍賣一般會在拍賣三十日前在網絡司法拍賣平臺發布。拍賣公告包括拍賣財產、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產已知瑕疵、相關權利義務、法律責任、拍賣時間、網絡平臺和拍賣法院等所有與拍賣相關的信息。

二

競拍人前期工作

（一）閱讀拍賣公告

1. 讀懂標的物介紹，主要展示的是房源信息

2. 讀懂競買公告

3. 讀懂競買須知

（二）開展相應盡職調查

1. 標的基本信息調查

2. 下戶看樣

3. 案件及相關當事人

4. 稅、費測算

5. 貸款影響因素

6. 價格分析

（三）報名競拍流程

1. 確認競拍資格

確定買受人主體是否符合競拍資格，最關鍵是確認是否符合當地房產的購買資格。

2. 繳納保證金并報名

（1）報名信息必須與后續辦理產權證的權利人信息一致。

（2）保證金數額由人民法院在起拍價的5%至20%范圍內確定。

3. 委托競拍

需要提前向法院遞交委托競拍手續的情形：本人不熟悉司法拍賣的操作流程，委托相關單位協助出價競拍；需要登記夫妻雙方共同產權；公司不便申請競拍賬號，需要委托員工參與競拍；多個合伙人共同持有產權委托一人競拍等。

委托賬號辦理成功的，競拍賬號前會出現“委”字字樣，代表該賬號是受托出價賬號。

三

參與競拍環節

（一）競拍規則

1.全場首次出價只能為起拍價。

2.加價幅度是單次加價的金額，競拍者可按加價幅度的整數倍加價。

3.不可在自己首次出價領先的狀態下再次出價，須有第二人出價后方可再出價。有平臺顯示，出價領先者顯示綠色，落后者顯示灰色。

4.出價次數無限制，競拍周期內均可出價，出價時賬戶里不需要有資金。網絡司法拍賣的競價時間應當不少于二十四小時。競價程序結束前五分鐘內無人出價的，最后出價即為成交價；有出價的，競價時間自該出價時點順延五分鐘。

（二）競價注意事項

1.關注是否存在優先購買權人

優先購買權人是指享有法定優先購買權的人，一般包括房屋承租人、房屋共有人等法定享有優先購買權的人。

優先購買權人行使優先購買權，是指優先競拍者在同等條件下依法享有優先于他人購買該房屋的權利，優先購買權是一種法定權利。

2.謹慎使用手動加價

需要手動加價的，就需要注意手動加價的金額是否多加了一個0。

（三）競價成功

1.支付尾款

尾款是指拍賣成交后，競得者應在拍賣公告確定的期限內，將扣除保證金后的余款繳入法院指定賬戶。

2.未及時支付尾款的后果：

拍賣成交后，逾期繳納余款的，法院有權視為悔拍并重新發起拍賣?；谂幕蛘咭暈榛谂牡?，已繳交的保證金依法不予退還。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參與競買。

（四）競價失敗

1.競買人保證金

保證金退還。拍賣成交的，標的物競得者凍結的保證金將自動轉入法院指定賬戶，其他競買人的保證金在拍賣后即時解凍。拍賣未成交的，即流拍的，競買人的保證金在拍賣活動結束后即時解凍，保證金凍結期間不計利息。

2.再次拍賣

拍賣財產流拍后應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍不動產的應當在拍賣十五日前公告。再此拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。

3.網拍二拍流拍的處置

（1）以物抵債。網絡二拍流拍后，人民法院應當于十日內詢問申請執行人或其他執行債權人是否接受以物抵債。

（2）第三人購買。執行債權人不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準許。

（3）被執行人融資。被執行人提出以流拍價融資的，人民法院酌情考慮。

四

過戶與騰退

（一）房屋過戶

1. 裁定書和協執書

尾款繳納后，聯系拍賣法院，憑付款憑證和身份材料等到法院領取執行裁定書及協助執行通知書。

2. 變更登記

法院將負責辦理標的物的查封解除手續，買受人自行持上述法律文書辦理權屬變更登記手續。

（二）騰退入住

正常情況下，競得者在房產過戶之后，成為房產所有人，有權對自己的房屋主張權利，要求非法占有房屋的居住者離開房屋。

但也會遇到惡意不走的占有人，競得者可以協商，要求不過分的可以滿足。要求過分的，向法院申請強制騰退。

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