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2021年11月18日，出賣某某公司與買受人胡某某簽訂《商品房買賣合同》，胡某某購買××號樓××單元××號房屋，房屋單價為每平方米4500元，總價款537885元。付款方式為一次性付款。胡某某于2021年11月16日一次性向某某公司支付房款537885元。2022年9月19日，某某公司為胡某某開具金額為537885元的購房發(fā)票。2022年9月21日，胡某某對案涉房屋美麗小區(qū)Ａ12號樓1單元502號房屋取得蒙（2022）第0××9號不動產(chǎn)權(quán)證書。

2009年10月10日，出賣人賽罕公司與買受人張某某簽訂《商品房買賣合同》，買受人張某某購買案涉美麗小區(qū)Ａ12號樓1單元502號房屋。房屋單價為每平方米2400元，總金額為286872元。2010年2月10日，張某某向賽罕公司交納購房款286872元。2019年5月10日，賽罕公司為張某某開具了金額為286873元的購房發(fā)票。據(jù)張某某提交的熱力采暖費發(fā)票，張某某占有房屋后交納了2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度、2020-2021年度、2021-2022年度、2022-2023年度的取暖費。2022年4月25日，張某某與卓藝美整裝裝修工程有限公司簽訂《施工合同協(xié)議條款》，自2022年4月25日起至2022年5月24日對案涉房屋進(jìn)行裝修。據(jù)公安局城東區(qū)分局出具的《報警證明》，2022年8月8日、2022年9月16日，張某某曾報警稱案涉房屋的鎖芯被換。

2006年5月18日，甲方民心公司與乙方賽罕公司簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》，約定乙方掛靠甲方開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，項目名稱為美麗小區(qū)Ａ區(qū)（Ａ11＃、Ａ12＃樓）。甲方可根據(jù)乙方的要求配合乙方對外簽訂相關(guān)《商品房預(yù)售合同》等合同。本協(xié)議所涉項目開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)、費用及稅金等由乙方全額承擔(dān)。

胡某某向一審法院起訴請求：1.判令張某某立即將位于城東區(qū)××道××號樓××單元××號房屋恢復(fù)毛坯原樣；2.判令張某某立即騰空城東區(qū)××道××號樓××單元××號房屋，并將之返還胡某某；3.判令張某某賠償因其占用涉案房屋給胡某某造成的損失，占用損失的計算依據(jù)以房屋出租后房屋所有權(quán)人應(yīng)得的租金收益為標(biāo)準(zhǔn)，即按照每月2500元租金標(biāo)準(zhǔn)計算，自2022年6月1日起計算至張某某將案涉房屋實際返還原告之日止，暫計算2022年12月31日的占用損失為15000元（2500元×6個月）。

一審法院認(rèn)為，對于一房二賣案件，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。本案中，胡某某作為買受人，在購房時應(yīng)當(dāng)全面了解、實地查勘房屋，盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。張某某提交的買賣合同、取暖費票據(jù)等，能夠證明其自2016年起占有使用案涉房屋居住生活，系案涉房屋的合法占有使用人。胡某某于2021年以低于市場價格的單價購買案涉房屋，在購房時未實地了解房屋情況，未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，其房屋交易及辦理產(chǎn)權(quán)登記的行為亦不符合交易習(xí)慣。胡某某在明知房屋為張某某占有使用的情況下仍于2022年9月辦理了房屋所有權(quán)登記，損害了在先購買且已占有使用的權(quán)利人的利益，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人張某某。故一審法院對胡某某的主張不予支持。

一審判決：駁回胡某某的訴訟請求。

一審判決后，原告胡某某不服提起上訴。

二審認(rèn)為，本案中，現(xiàn)有證據(jù)顯示，張某某占有案涉房屋的過程為：2009年10月10日，民心公司與張某某簽訂商品房買賣合同，民心公司、賽罕公司蓋章。2010年2月10日賽罕公司向張某某出具購房款收據(jù)，2016年10月17日賽罕公司通知張某某辦理交接手續(xù)，張某某據(jù)此占有案涉房屋。胡某某取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)證書的過程為：2021年11月16日，民心公司向胡某某出具購房款收據(jù)，2021年11月18日，民心公司與胡某某簽訂商品房買賣合同，2022年9月21日取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。2022年8月8日，張某某報警稱自己房屋被人換鎖。2022年9月16日胡某某家屬報警稱新買房屋被人換鎖。據(jù)此可知在胡某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書前即已經(jīng)明知案涉房屋存在爭議。結(jié)合上述事實，胡某某購買房屋時并沒有盡到必要的注意義務(wù)，且在明知案涉房屋存在爭議的情況下，其辦理產(chǎn)權(quán)證書并非出于善意。結(jié)合張某某占有案涉房屋的過程，不足以認(rèn)定張某某屬于非法占有案涉房屋。一審法院認(rèn)定胡某某權(quán)利不能優(yōu)先于張某某的權(quán)利，并無不當(dāng)，二審予以維持。

二審判決：駁回上訴，維持原判。