“這幾天股票市場比較熱鬧，這是因為在中央金融工作會議之后，金融監(jiān)管部門又提出了房地產金融‘三個不低于’政策。有人解讀稱，這是對2020年8月出臺的‘三道紅線’的否定，其實不然。事實上，監(jiān)管部門不僅沒有松口，反而是在進一步完善和加強‘三道紅線’的監(jiān)管。”

22日，中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立在第十四屆中國房地產科學發(fā)展論壇上如是說。尹中立認為，中國的房地產開發(fā)商規(guī)模巨大，歷史經驗表明，過往對房地產融資過程的監(jiān)管有失效的時候，因此需要直接對房地產企業(yè)的財務結果進行監(jiān)管。

近日，據媒體消息，金融監(jiān)管部門在召開的金融機構座談會上，討論提出了“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。消息釋放后，11月21日，A股、港股地產板塊全線飄紅。

尹中立表示，“三個不低于”應該理解為對前不久召開的中央金融工作會議精神的落實，但市場解讀時往往忽略了一些觀點。

中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。會議提出，全面加強監(jiān)管、防范化解風險。對于房地產行業(yè)，會議則進一步明確，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發(fā)展新模式。

尹中立說，在解讀中央金融工作會議的精神時，無論是金融界還是房地產界，往往都“善意”地忽視了“健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理”這兩句話，進而可能對“三個不低于”產生誤讀。

另有市場消息稱，金融監(jiān)管部門正在起草一份房地產企業(yè)“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國有房企和民營房企都會列入其中。監(jiān)管部門強調對名單上企業(yè)的正常融資需求應當滿足。

對此，尹中立說：“據說現在要擴大所謂的房地產企業(yè)的‘白名單’范圍。但即使（房地產企業(yè)）被列入白名單，銀行在其真正風險解除之前，也還會三思而行，斟酌是否給到貸款。也就是說，列入‘白名單’后，銀行也不一定會給企業(yè)這種融資便利。”

尹中立表示，現在還沒有出現債務風險的房地產開發(fā)企業(yè)，主要是國有控股企業(yè)。去年恒大剛剛出現風險時，國有控股的房地產公司從股價上來看，不僅沒有受到影響，還屢創(chuàng)新高。按照很多投資人的邏輯，民營控股企業(yè)倒下去了，房地產行業(yè)還在，那么最終市場份額和資金配置就會集中到國有控股的龍頭企業(yè)。這些企業(yè)在一定時間內生存環(huán)境可能并沒有惡化，但投資者需要關注行業(yè)整體狀況。

尹中立還認為，房地產市場的癥結在于房地產開發(fā)企業(yè)出現了債務風險，而當前的政策著力點在刺激需求。他提出，不解決開發(fā)商的債務風險，難以讓房地產市場重新復蘇。

尹中立建議，設立“中國住房銀行”參與處置房地產企業(yè)的債務風險。新設立的“中國住房銀行”的資本金來自財政部發(fā)行的特別國債，以國家信用在資本市場發(fā)行債券融資，其功能是向房地產開發(fā)企業(yè)提供流動性支持，為實現中國國家住房保障制度提供金融政策。