王石再次預(yù)測中國房地產(chǎn)未來走向，前兩次皆被印證，這次是否還對

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文｜史之春秋

編輯｜史之春秋

——前言——

2024年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“房價狂降、百姓冷眼、成交量縮水”三大奇觀。

房地產(chǎn)大佬紛紛將目光看向萬科集團創(chuàng)始人王石，因為他前兩次對房地產(chǎn)的兩次預(yù)測全都應(yīng)驗。

而王石也很快就給出了對房地產(chǎn)的第三次大膽預(yù)測。

那么，這第三次預(yù)測到底是什么，而這次的王石又是否能再續(xù)之前的輝煌呢？

——兩次預(yù)測——

在當(dāng)代中國經(jīng)濟發(fā)展進程中,房地產(chǎn)行業(yè)無疑是備受關(guān)注的焦點。

而對房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)測和分析,是一個極具挑戰(zhàn)性的課題。

在這方面,萬科集團前董事長王石的兩次精準預(yù)判引起了廣泛關(guān)注。

2007年,當(dāng)房地產(chǎn)市場處于高漲狀態(tài),許多人對房價一路飆升持樂觀態(tài)度時,王石出人意料地發(fā)出了警示。

他敏銳地洞察到了市場的過熱狀況,并指出這種狀況是不可持續(xù)的。

他預(yù)見到,如果房價繼續(xù)飛漲,必將觸及大多數(shù)人的支付能力上限,屆時泡沫一旦破裂,將引發(fā)行業(yè)的全面衰退。

王石的判斷并非空穴來風(fēng)。

事實上,當(dāng)時的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些令人憂慮的跡象。地價和房價在短期內(nèi)瘋漲,購房者不惜借債買房,投機炒房的行為也日趨猖獗。

更令人擔(dān)憂的是,一些房地產(chǎn)商為追求暴利,開始忽視商品房的實際居住價值,過度追求投資價值。這種傾向無疑會加劇市場的不穩(wěn)定性。

王石敏銳地把握住了這些癥候,并及時發(fā)出了警告。

可惜的是，在當(dāng)時，也只有很少有人贊同他的觀點。許多人對房價一路飆升持樂觀態(tài)度,認為中國正處于城鎮(zhèn)化進程的高峰期,房地產(chǎn)需求將持續(xù)旺盛。

但事實證明,王石的判斷是正確的。2008年,受到國際金融危機的影響,中國房地產(chǎn)市場也陷入了低迷期。

經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)整,王石對于房地產(chǎn)的定位也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

2014年,他提出了"房住不炒"的新理念,試圖引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)回歸居住屬性。在他看來,將房地產(chǎn)視為投資工具,是行業(yè)發(fā)展的根源所在。

只有確立房地產(chǎn)的居住屬性,才能促進行業(yè)長期健康發(fā)展。

王石的這一理念契合了中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策導(dǎo)向。

事實上,在此之前,政府已經(jīng)連續(xù)出臺了一系列限購、限貸等調(diào)控政策,試圖遏制炒房投機行為。然而,這些政策的實施效果并不理想。

很多購房者仍然將房地產(chǎn)視為理財渠道,認為房價只漲不跌。

在這種背景下,王石及時提出"房住不炒"的理念,無疑具有重要意義。

一方面,它引導(dǎo)人們正確認識房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性,避免將其視為投資工具;另一方面,它有助于政府政策的落實,促進房地產(chǎn)市場理性回歸。

無獨有偶,隨后中央也明確提出"房子是用來住的,不是用來炒的"理念,與王石的觀點不謀而合。

這一理念的貫徹實施,對于維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、保障居民群眾的住房需求具有重要意義。

王石的兩次預(yù)判對中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了深遠的影響。它們不僅影響了政策制定者的決策思路,也引導(dǎo)了廣大消費者正確認識房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性。

在這個意義上,我們完全可以稱王石為中國房地產(chǎn)業(yè)的"指路人"。

——王石的第三次預(yù)測——

從目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對于資金的渴求已經(jīng)達到了一個新的高度。過去幾年,在房地產(chǎn)繁榮的欣欣向榮下,許多房企為了擴大規(guī)模和占領(lǐng)市場,開始大量舉債。

一些實力雄厚的央企和民企的負債率甚至高達80%以上。

雖然當(dāng)時看似風(fēng)險可控,但一旦市場發(fā)生波動,這些高負債企業(yè)就將立即陷入資金鏈斷裂的危機。

事實上，從去年以來中央對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效。一線城市房價開始企穩(wěn),甚至出現(xiàn)下跌;而三四線城市的房地產(chǎn)庫存逐步去化,市場供需關(guān)系趨于合理。

在這樣的大環(huán)境下,那些資金實力雄厚、運營高效的優(yōu)質(zhì)房企將獲得更大的發(fā)展空間。相比之下,那些高負債運營的企業(yè)將面臨被市場無情淘汰的厄運。

除了房企自身的運營狀況,王石還對樓市未來走勢作出了預(yù)測。他認為,隨著調(diào)控政策的深入推進,未來3-5年將是房地產(chǎn)市場的調(diào)整期,行業(yè)將實現(xiàn)"軟著陸"。

所謂"軟著陸",就是避免房價暴跌,使市場在一個可控的范圍內(nèi)平穩(wěn)降溫。

要實現(xiàn)"軟著陸",關(guān)鍵還是要遏制投機需求,逐步將泡沫壓出市場。事實上,在中央"房住不炒"的方針指引下,各地已經(jīng)出臺了諸如限購、限貸、限價等一系列調(diào)控細則。

這些措施將直接抑制投資投機性需求,促進市場理性回歸。

所以針對房地產(chǎn)，王石警示說,我們必須警惕市場中仍潛伏的泡沫風(fēng)險。

在部分熱點城市和熱門板塊,房價仍然存在一定泡沫。如果不加以管控,這些泡沫極易擴散至全國,引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

可以預(yù)見,在未來3-5年的調(diào)整期內(nèi),房地產(chǎn)市場將進入一個理性回歸的過程。

企業(yè)將專注提高運營效率和產(chǎn)品質(zhì)量,而非單純追求規(guī)模擴張;個人購房者也將擺脫"房住不炒"的思維定式,真正將房子當(dāng)成住房而非投資工具。

與此同時,高負債的房企將陸續(xù)退出市場,而優(yōu)質(zhì)企業(yè)則將大放異彩。

縱觀王石對樓市走勢的三次預(yù)測,我們不難發(fā)現(xiàn),他每每都洞察到了市場的潛在風(fēng)險和方向趨勢。

這種預(yù)見性,來源于他多年的從業(yè)經(jīng)歷和敏銳的市場嗅覺。

與此同時,王石的判斷也與中央的政策導(dǎo)向高度契合,這使得他的預(yù)測不僅具有理論意義,而且具有較強的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

——王石的建議——

作為房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士,王石對于中國樓市的發(fā)展歷程有著獨到的見解。

他認識到,在當(dāng)前形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)如果貪圖規(guī)模擴張,勢必會陷入資金鏈斷裂的困境。

因此,他提出了"活下去、活得久、活得好"的經(jīng)營理念,主動放緩了萬科的擴張步伐。

這個理念的核心,是要求企業(yè)保持健康的現(xiàn)金流,杜絕過度依賴債務(wù)融資的做法。在王石看來,資金鏈的安全至關(guān)重要,一旦出現(xiàn)問題,企業(yè)的生存就會受到嚴重威脅。

而當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況確實令人憂慮,一些大型房企的資產(chǎn)負債率高達80%以上,這無疑是一個危險的信號。

萬科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè),在擴張道路上早已鋪滿了誘惑。

高負債的融資模式,或可讓企業(yè)在短期內(nèi)迅速擴大規(guī)模,奪取更大的市場份額。然而,王石清楚地認識到,這條路走到黑,必將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

于是,他毅然決然放緩了萬科的擴張腳步。

與其孤注一擲追求規(guī)模,不如立足現(xiàn)有實力,打造精品項目,為消費者提供高品質(zhì)的房產(chǎn)。這不僅有利于企業(yè)長期發(fā)展,也符合中央"房住不炒"的政策導(dǎo)向。

王石的這一決策,折射出了他對中國房地產(chǎn)行業(yè)前景的深刻洞見。在他看來,未來3-5年,房地產(chǎn)市場將進入一個長期調(diào)整期。

在這個過程中,泡沫會被逐步壓出,投機性需求將不復(fù)存在,而健康理性的住房需求將成為主導(dǎo)。

因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)回歸本源,專注于為百姓提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。那些操之過急、鋌而走險的做法,必將在新的市場格局中遭到無情打擊。

唯有像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè),以合理的融資模式、管理水平和品牌影響力,才能真正占據(jù)行業(yè)制高點。

從更大的層面來看,王石放緩萬科擴張的決策,其影響不僅限于萬科公司自身,更對整個中國經(jīng)濟發(fā)展有著重大意義。

長期以來,中國房地產(chǎn)業(yè)一直被指是"肥大"的。大量資金流向這一投資領(lǐng)域, 造成了實體經(jīng)濟特別是制造業(yè)和科技業(yè)的"貸款荒"。

這種扭曲的資源配置,無疑加劇了中國經(jīng)濟的"虛火"傾向,削弱了經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。要改變這一狀況,關(guān)鍵就在于疏導(dǎo)房地產(chǎn)投資熱潮,為制造業(yè)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域騰出更多資金空間。

很顯然,王石的決策,正是在這一大方向上貢獻了自己的一份力量。

一旦萬科等龍頭企業(yè)開始放緩擴張勢頭,勢必會帶動整個行業(yè)回歸理性,從而減少房地產(chǎn)對資金的無節(jié)制吸納。

與此同時,金融機構(gòu)也將有更多閑置資金用于支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

當(dāng)然,僅靠萬科一家企業(yè)放緩擴張是遠遠不夠的。

但至少,通過這一舉措,業(yè)界的共識開始轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也變得可期。

——我們應(yīng)該怎樣做——

對于普通百姓來說,做出是否購房以及何時購房的決策,向來都是一個極具挑戰(zhàn)的難題。

特別是在當(dāng)前形勢下,房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景存在諸多不確定性,輿論場中也是觀點紛呈、莫衷一是,很容易讓人陷入迷茫。

因此,保持理性和審慎的態(tài)度就顯得尤為重要。

首先,我們必須客觀認識到,任何一個機構(gòu)或個人對房地產(chǎn)市場的預(yù)測,都不可能是百分之百準確的。

比如,在王石對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警中,他的出發(fā)點主要是從企業(yè)的角度來看問題,對可能帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險有著深刻憂慮。

而政府部門在制定調(diào)控政策時,則需要兼顧社會、經(jīng)濟等多個層面的影響。再者,一線和三四線城市的具體情況也是不盡相同的。

因此,我們需要梳理不同預(yù)測背后的邏輯,結(jié)合自身的實際需求,從中獲取有價值的信息。

其次,普通百姓在做出購房決策時,最應(yīng)該遵循的是實際需求導(dǎo)向。

無論是為了居住,還是為了投資,我們都應(yīng)該堅持"量入為出"的基本原則,在財務(wù)狀況允許的范圍內(nèi)進行決策。

一味地追逐短期投機收益,或是盲目相信泡沫般的房價只會持續(xù)上漲,無疑是極其危險的。

相比之下,我們更應(yīng)該保持財務(wù)狀況的穩(wěn)健,為家庭的長期規(guī)劃做好打算。

除了理性判斷和量力而行之外,普通百姓在做房地產(chǎn)決策時,還必須密切關(guān)注政府的宏觀調(diào)控導(dǎo)向。

畢竟,房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上受制于上層政策的影響。

我們不能將某一種預(yù)測當(dāng)成放之四海而皆準,而是要全面、客觀地看待各方的觀點和信息;同時要以家庭的實際需求為依歸,在財務(wù)狀況允許的范圍內(nèi)進行決策;更要時刻關(guān)注政府的政策導(dǎo)向,順應(yīng)市場大勢而為。

只有這樣,我們才能真正規(guī)避投機風(fēng)險,為家庭的未來負重前行。畢竟,房子的核心屬性是用來居住的,而非炒作的。

只有將其當(dāng)成一種生活資料來對待,我們才能真正實現(xiàn)安居樂業(yè)的終極夢想。

信息來源：

《住建部:堅持房住不炒定位 適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化新形勢》界面新聞，2023年12月22日發(fā)布

《王石:樂觀看中國地產(chǎn)市場也需要3~5年調(diào)整期》中國房地產(chǎn)網(wǎng)，2023年12月1日發(fā)布

“春秋府”的春秋

每當(dāng)我清晨推開窗戶，看著朝陽下的興旺的東風(fēng)集團車輛工廠，又便不得不看一眼他東風(fēng)大道對面的一棟孤樓。

東風(fēng)集體車輛工廠

它就是“春秋府”的沒有第二的第一棟樓盤。

它見證了“房地產(chǎn)”的興衰，見證了“三年新冠”的肆虐，見證了人性的貪欲與理性。

停工的“春秋府”

2018年，房地產(chǎn)的烈火點燃了這塊土地。2019年矗立起了這一棟水泥框架。倏地房地產(chǎn)的冷冬到來，倏地2020年初“新冠”到來，迅疾撲滅了那團“火焰”。

如今2024年夏天到了，“新冠”三年，忽然一夜間煙消云散。車輛工廠還是那么生機勃然，而“春秋府”依然“秋風(fēng)蕭瑟天氣涼”。

沒有第二的“春秋府”框架樓

人們驚愕許家印搖搖欲墜的“貸款帝國”，和通過撩開“美輪美奐”的許氏歌舞團，才驚嘆他及“一代資本”的奢靡生活。

前幾年房地產(chǎn)嚴控的政策，一年來有了一些松動，但不會恢復(fù)到讓“房地產(chǎn)”再次狂奔的地步！

可是人們就是不買房。是還在等房價大跌？還是在與“資本”較量？又還是人們忽然回歸“理性消費”？我不得而知。

愿“孤樓”重生

但我想說三句話：

1、世間萬事皆有“度”，過猶則不及。

2、別人走熟了的“商道”，你擠不進，擠進了也富不了。

3、人本因天意、時勢、機遇、規(guī)則、能力的不同，在成功上財富上必會分三、六、九。你就不要強求自己，過別人一樣“奢華”的日子，要什么“富有物資”的“絕對公平”。

我81年參加銀行工作，貸款是支持“借款人”經(jīng)營賺錢的，對借貸雙方都是有風(fēng)險的，看可控否。

你借款去“消費”，攀比別人的“房子、車子、享受娛樂、高起點讓孩子受教育”，你得掂量掂量你有無償還能力？銀行搭的“金橋”，你要考慮你過的過不的？

中國總行

我沒有貸過一分錢，我沒有辦過一張信用卡。我經(jīng)歷過困難的年代，我嘗過貧窮的生活。但我，卻接受了中華文明“勤勞節(jié)儉”的古訓(xùn)，繼承了“勤勞節(jié)儉”的精神，“有多大腳穿多大鞋”。