黃奇帆談中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新階段，第一集，人口變化與樓市拐點(diǎn)

近日，知名專家黃奇帆在接受采訪時(shí)對房地產(chǎn)市進(jìn)入新階段談了十個(gè)觀點(diǎn)，由于其所談觀點(diǎn)均屬于濃縮性質(zhì)，為了便于大家更好的觀察當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，我們在黃奇帆的觀點(diǎn)之上補(bǔ)充完善了一些數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀，供大家參考。

在談我們的觀點(diǎn)之前，先原文引述黃奇帆的內(nèi)容，具體如下：

眼下中國房地產(chǎn)市場嗯進(jìn)入了新階段。嗯，這個(gè)新階段中國房地產(chǎn)這個(gè)指標(biāo)嗯出現(xiàn)了拐點(diǎn)，所以拐了哎都拐了這么多個(gè)這個(gè)拐了，大家基本上認(rèn)為14億人是天花板，總之人口在減少，嗯，這是第一個(gè)概念。

綜合來看，黃奇帆所說這一新階段的主要特征之一便是人口變化所帶來的深刻影響。長期以來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上依賴于人口增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，然而，隨著人口拐點(diǎn)的到來，這一傳統(tǒng)動力正在逐漸減弱。本文將結(jié)合網(wǎng)絡(luò)公開的人口及房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，分析中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新階段的原因、表現(xiàn)及未來趨勢。

一、人口變化：拐點(diǎn)已現(xiàn)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國的人口增長已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的放緩趨勢。2022年，中國出生人口為956萬，死亡人數(shù)為1041萬，人口自然增長率為-0.60‰；而到了2023年，出生人口進(jìn)一步下降至902萬，死亡人數(shù)則增加至1110萬，人口自然增長率降至-1.48‰。這意味著中國已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)人口負(fù)增長，并且這一趨勢預(yù)計(jì)將在未來持續(xù)。

與此同時(shí)，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也在逐漸放緩。2023年，中國的城鎮(zhèn)化率為66.16%，比2022年底提高了0.94個(gè)百分點(diǎn)。盡管城鎮(zhèn)化率仍在上升，但與發(fā)達(dá)國家70%-80%的城鎮(zhèn)化率相比，差距已經(jīng)逐漸縮小。此外，隨著1962年至1976年間嬰兒潮出生的人口陸續(xù)進(jìn)入老年，中國將迎來一波持續(xù)的退休高峰，這將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的需求和結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)市場的新階段特征

人口變化對房地產(chǎn)市場的影響是多方面的，它不僅改變了需求結(jié)構(gòu)，還影響了市場預(yù)期和政策導(dǎo)向。以下是中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新階段的主要特征：

1、需求結(jié)構(gòu)變化

隨著人口增長放緩和老齡化加劇，房地產(chǎn)市場的剛需和改善型需求逐漸減少。傳統(tǒng)的購房主力軍——年輕家庭的數(shù)量在減少，而老年人口的增加則推動了養(yǎng)老地產(chǎn)和租賃市場的發(fā)展。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比下降2%，但改善型住房成交量同比增長15%，占總成交量的40%以上。這表明，盡管整體市場成交量下滑，但改善型需求依然強(qiáng)勁。

2、市場分化加劇

人口變化還加劇了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。一線城市和新一線城市由于人口持續(xù)流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房價(jià)依然保持上漲態(tài)勢；而三四線城市則由于人口流失和經(jīng)濟(jì)滯后，房地產(chǎn)市場面臨較大壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1-8月，全國商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%；其中，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降約25%，而三四線城市則同比下降約32%。

3、政策調(diào)整頻繁

為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場的變化，政府頻繁出臺相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。2024年前三季度，中央和地方政府相繼推出了一系列支持房地產(chǎn)市場的政策，包括降低房貸利率、下調(diào)二套首付比例、優(yōu)化限購政策等。這些政策旨在穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。然而，由于人口變化帶來的長期影響，政策效果有限，市場依然面臨較大調(diào)整壓力。

4、住房品質(zhì)提升

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和居民生活水平的提高，住房品質(zhì)成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。新興住宅概念層出不窮，智能家居、綠色節(jié)能等成為房產(chǎn)的標(biāo)配。開發(fā)商紛紛推出高品質(zhì)住宅以滿足市場需求，這也推動了房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級。

三、房地產(chǎn)市場的未來趨勢

展望未來，中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下趨勢：

1、人口負(fù)增長將持續(xù)影響市場

隨著人口負(fù)增長的持續(xù)，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)需求動力將進(jìn)一步減弱。剛需和改善型需求將逐漸減少，而租賃市場和養(yǎng)老地產(chǎn)將成為新的增長點(diǎn)。政府將加大對租賃市場的支持力度，推動租購?fù)瑱?quán)政策的落實(shí)；同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)也將迎來發(fā)展機(jī)遇，滿足老年人口的居住需求。

2、市場分化將進(jìn)一步加劇

人口流動和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡將繼續(xù)加劇房地產(chǎn)市場的分化。一線城市和新一線城市由于人口持續(xù)流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場將保持相對穩(wěn)定；而三四線城市則由于人口流失和經(jīng)濟(jì)滯后，房地產(chǎn)市場將面臨較大挑戰(zhàn)。政府將加大對三四線城市房地產(chǎn)市場的支持力度，推動其轉(zhuǎn)型升級和健康發(fā)展。

3、政策調(diào)控和優(yōu)化：

9月給出的新基調(diào)是“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”。

4、住房品質(zhì)將持續(xù)提升

隨著居民生活水平的提高和住房需求的多樣化，住房品質(zhì)將成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。開發(fā)商將加大對高品質(zhì)住宅的投入力度，推出更多符合市場需求的產(chǎn)品。同時(shí)，政府也將加強(qiáng)對住房品質(zhì)的監(jiān)管力度，推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。

5、房地產(chǎn)市場將逐漸走向存量時(shí)代

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸從增量時(shí)代走向存量時(shí)代。未來，房地產(chǎn)市場將更加注重存量資源的優(yōu)化配置和高效利用。政府將加大對老舊小區(qū)的改造力度，推動城市更新和產(chǎn)業(yè)升級；同時(shí)，開發(fā)商也將加大對存量項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營力度，提高項(xiàng)目的附加值和競爭力。

四、結(jié)論

綜上所述，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段，這一新階段的主要特征之一是人口變化所帶來的深刻影響。隨著人口拐點(diǎn)的到來和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)需求動力正在逐漸減弱；而與此同時(shí)，市場分化加劇、政策調(diào)整頻繁、住房品質(zhì)提升等也成為新階段的重要特征。展望未來，中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)人口負(fù)增長持續(xù)影響市場、市場分化進(jìn)一步加劇、政策調(diào)控更加精準(zhǔn)、住房品質(zhì)持續(xù)提升以及逐漸走向存量時(shí)代等趨勢。面對這些變化和挑戰(zhàn)，政府和企業(yè)需要積極應(yīng)對和調(diào)整策略，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“止跌回穩(wěn)”信號明確，中國房地產(chǎn)持續(xù)向好趨勢清晰

嚴(yán)躍進(jìn) 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

日前召開的中央政治局會議明確，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。各地政策調(diào)整和優(yōu)化節(jié)奏明顯加快，最典型的即是四個(gè)一線城市紛紛出臺政策。政策利好和市場信心恢復(fù)，助力房地產(chǎn)基本面持續(xù)穩(wěn)固，房地產(chǎn)持續(xù)向好發(fā)展的趨勢非常清晰。

根據(jù)“十一”假期各地反饋的情況，房地產(chǎn)市場交易量大增。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市重點(diǎn)項(xiàng)目的帶看量和成交量環(huán)比增速超過200％，各城市的同比增速也有望超過50％，樓市活躍度明顯增加，正朝著向好的方向積極發(fā)展。

本次樓市復(fù)蘇具有堅(jiān)固基礎(chǔ)，這充分說明在宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好的大背景下，中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有向好的趨勢，包括購房需求潛力強(qiáng)勁、市場充分調(diào)整、政策效應(yīng)積極有效釋放等。

一是潛在的購房需求非常強(qiáng)勁。當(dāng)前購房者對改善型住房和高品質(zhì)住房的需求很大。尤其是當(dāng)前各地普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的陸續(xù)退出，認(rèn)購大戶型和改善型住房的成本明顯降低，相關(guān)居民家庭的改善型住房需求正積極釋放。同時(shí)需要看到，過去三年購房市場經(jīng)歷了劇烈調(diào)整，較多購房需求處于壓抑狀態(tài)。當(dāng)前各類利好政策下，此類潛在購房需求釋放，其規(guī)模較大，有助于新房和二手房市場交易持續(xù)活躍。

二是市場調(diào)整充分到位。由于近年市場處于調(diào)整期，購房者對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，停留在猶豫和觀望階段。若從2021年5月份開始計(jì)算，當(dāng)前市場已經(jīng)歷長達(dá)3年的深度調(diào)整期，市場調(diào)整充分，市場風(fēng)險(xiǎn)有效出清。目前來看，止跌回穩(wěn)下的市場基礎(chǔ)非常牢固。最典型的是，“十一”假期前后，各地頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)主動調(diào)整價(jià)格的消息，即各項(xiàng)目上漲2％的操作。這也說明各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了筑底復(fù)蘇的良好態(tài)勢。在量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢下，購房者入市意愿明顯增強(qiáng)，供求兩端活躍度增加。

三是政策效應(yīng)積極釋放。各地房地產(chǎn)政策進(jìn)入歷史最寬松時(shí)機(jī)，也是市場主動利用好政策的關(guān)鍵期。最為典型的一個(gè)政策即是廣州持續(xù)放松購房政策。廣州全面退出限購，將持續(xù)降低購房門檻，對全國各地預(yù)判政策風(fēng)向具有積極作用。同樣，金融信貸政策方面也有積極變化。廣東各地持續(xù)降低二套房首付比例，和首套房標(biāo)準(zhǔn)看齊。類似動作都持續(xù)降低購房門檻，持續(xù)釋放政策效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，說明政策是有效的、市場也是有效的。本輪房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的基礎(chǔ)牢固，在促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域供需兩旺的同時(shí)，也將持續(xù)發(fā)揮輻射效應(yīng)，為各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等提供了更好的產(chǎn)業(yè)力量，尤其是在助力消費(fèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面有較大的作用。

具體來看，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，對于消費(fèi)市場的提振具有積極作用。購房市場活躍，將提振消費(fèi)市場，最為典型的即包括房貸、家居、裝修等會明顯提振。此類傳導(dǎo)效應(yīng)積極迅速。同樣，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，也將對防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)具有積極作用。房價(jià)趨穩(wěn)，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)銷售工作的有序開展，對于去庫存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)具有積極的作用。而存量房貸利率下調(diào)，也將穩(wěn)定房貸業(yè)務(wù)，有利于商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定。總的來說，在本輪房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場將發(fā)揮更大的輻射效應(yīng)，持續(xù)帶動各領(lǐng)域的市場活躍和高質(zhì)量發(fā)展。

本輪房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，信號明確、基礎(chǔ)牢固，樓市向好發(fā)展正處于進(jìn)行時(shí)。在宏觀經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展的大環(huán)境和大背景下，房地產(chǎn)發(fā)展具有持續(xù)逆轉(zhuǎn)、積極向上的優(yōu)秀表現(xiàn)，居民家庭解決住房問題的渠道將更加順暢，住房幸福感和滿意度也將持續(xù)上升。

隨著房地產(chǎn)市場信心的進(jìn)一步提振、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)機(jī)制的進(jìn)一步順暢，“房地產(chǎn)—宏觀經(jīng)濟(jì)”之間的良性互動也會更加順暢，并持續(xù)助力中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

編審：蔣新宇 唐華 張艷玲

中國住建部部長：房地產(chǎn)市場還是有很大潛力和空間

中新社北京8月23日電 (記者 陳溯)中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹23日在北京表示，房地產(chǎn)市場還是有很大潛力和空間。

在當(dāng)天國新辦舉辦的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，倪虹對中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況進(jìn)行介紹。

倪虹表示，近年來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展取得新成就，在住房和房地產(chǎn)方面，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，完善住房保障體系，努力讓全體人民住有所居。截至2023年底，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，1.5億多人喜圓安居夢，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

“中國式現(xiàn)代化，民生為大。”倪虹表示，下一步，將聚焦制約住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的突出矛盾，統(tǒng)籌推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域各項(xiàng)改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

倪虹表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式概括為四個(gè)方面：一是在理念上，深刻領(lǐng)會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設(shè)適應(yīng)民眾新期待的好房子。二是在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場仍處在調(diào)整期，隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，市場出現(xiàn)了積極變化。”倪虹說，從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從民眾對好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場還是有很大潛力和空間。只要堅(jiān)定信心，因城施策，狠抓落實(shí)，就能促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(完)