房屋有哪幾種過(guò)戶方式

繼承過(guò)戶、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶和贈(zèng)與過(guò)戶是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的三種過(guò)戶方式，今天幸福里買(mǎi)房知識(shí)君就為大家介紹下三種不同過(guò)戶方式的特點(diǎn)。

全文主要分為三部分，什么是繼承過(guò)戶、什么是買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶和什么是贈(zèng)與過(guò)戶。

繼承過(guò)戶指的是被繼承人死亡后，其名下的房產(chǎn)由遺囑繼承人或者法定繼承人（一般指被繼承人的直系親屬）繼承。在三種過(guò)戶方式里面，繼承過(guò)戶是繳納稅費(fèi)最少的，一般只需要繳納評(píng)估費(fèi)、印花稅和登記費(fèi)即可，連契稅都可以免。不過(guò)繼承過(guò)戶需要進(jìn)行公證，公證費(fèi)也是一筆不小的開(kāi)支。

買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶是市面上最常見(jiàn)的過(guò)戶形式，就是指賣(mài)房人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的形式將房屋過(guò)戶給買(mǎi)房人。買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的優(yōu)勢(shì)在于流程透明，中間不容易出問(wèn)題。不過(guò)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶需要繳納的稅費(fèi)比較多，契稅屬于必交的錢(qián)，對(duì)于未滿五的房子，還需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

贈(zèng)與過(guò)戶是指原房主通過(guò)贈(zèng)與的方式，把自己名字的房子過(guò)戶給受贈(zèng)人。贈(zèng)與過(guò)戶可以是父母把房子贈(zèng)與給子女，也可以是朋友間的贈(zèng)與。贈(zèng)與過(guò)戶屬于三種過(guò)戶方式中比較麻煩的一類(lèi)，贈(zèng)與過(guò)戶需要繳納契稅、印花稅等費(fèi)用，部分還需要繳納公證費(fèi)。

一講就懂：房屋過(guò)戶（繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)）哪種方式最省錢(qián)？

導(dǎo)讀

很多父母買(mǎi)房子，大部分是為了將來(lái)能夠把房子留給子女，但很多人不知道，要想把房子過(guò)戶到子女名下，其中還需要支付一筆不小的稅費(fèi)。

那么在繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)等方式中，哪一種方式是最省錢(qián)呢?

買(mǎi)賣(mài)方式：

贈(zèng)與和繼承方式：

從上面的表格中，我們不難看出繼承過(guò)戶在這三種方式中的稅費(fèi)最少。

但是如果通過(guò)繼承或贈(zèng)與獲得房產(chǎn)再出售時(shí)的稅費(fèi)又是什么情況呢?

在不滿五年的情況下，繼承和贈(zèng)與方式的成本比較高，其主要原因是個(gè)人所得稅高，此時(shí)選擇買(mǎi)賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)比較劃算。

不同方式獲得房產(chǎn)所需要提交的材料(以下都需要填報(bào)《房地產(chǎn)繼承不征契稅相關(guān)情況說(shuō)明》或《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》)：

(一)司法繼承/公證繼承：

1、申請(qǐng)人或代理人身份證明：本人無(wú)法到場(chǎng)的，可書(shū)面委托代理人辦理相關(guān)手續(xù);

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)分別持證的，需要提交所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);

3、法律文書(shū)：繼承公證書(shū)或已經(jīng)生效的法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)。

(二)未通過(guò)公證或司法程序繼承：

1、申請(qǐng)人或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明：繼承人本人無(wú)法到場(chǎng)的，應(yīng)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍證明原件和復(fù)印件;

3、被繼承人的死亡證明(以下之一均可)：①被繼承人因死亡注銷(xiāo)戶口證明(戶口簿)，②縣級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡醫(yī)學(xué)證明，③其它具有法律效力的死亡證明材料;

4、親屬關(guān)系證明，即申請(qǐng)不征契稅個(gè)人與被繼承人的親屬關(guān)系證明(以下之一均可)：①能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的戶口簿、婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學(xué)證明、獨(dú)生子女證明，②公安機(jī)關(guān)出具的能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的戶籍證明;③親屬關(guān)系公證書(shū);

5、代位繼承，即被繼承人子女先于被繼承人死亡，該子女的晚輩直系親屬申請(qǐng)代為繼承不征契稅的材料：①已故被繼承人子女的死亡證明，②申請(qǐng)代為繼承不征契稅的申請(qǐng)人與已故繼承人親屬關(guān)系證明;

6、遺囑：有遺囑的還應(yīng)提交遺囑，包括公證遺囑、自書(shū)遺囑、代書(shū)遺囑等。

(三)房地產(chǎn)遺贈(zèng)：

1、申請(qǐng)人或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明:受遺贈(zèng)人本人無(wú)法到場(chǎng)的，可書(shū)面委托代理人辦理相關(guān)手續(xù);

3、其它材料：①通過(guò)公證程序接受遺贈(zèng)的，提供遺贈(zèng)公證書(shū);②通過(guò)司法程序接受遺贈(zèng)的，提供已生效的法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū);③未通過(guò)公證程序或司法程序接受遺贈(zèng)的，需要提交遺贈(zèng)人的死亡證明材料和遺贈(zèng)的遺囑或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議。

(四)房地產(chǎn)贈(zèng)與：

1、贈(zèng)與雙方或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明，如果贈(zèng)與雙方無(wú)法親自到場(chǎng)的，應(yīng)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)分別持證的，應(yīng)提交所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);

3、通過(guò)公證程序無(wú)償贈(zèng)與的，提供贈(zèng)與公證書(shū)或經(jīng)公證的贈(zèng)與合同。

以上政策依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第75號(hào)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化和規(guī)范個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》和滬地稅財(cái)行[2011]32號(hào)《關(guān)于印發(fā)<個(gè)人承受房屋辦理契稅業(yè)務(wù)所需提交資料目錄(試行)>的通知》。

房產(chǎn)過(guò)戶最常見(jiàn)的幾種方式，哪一種最劃算？選對(duì)能省下不少錢(qián)

根據(jù)廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財(cái)經(jīng)發(fā)布的《中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)的占比非常高，達(dá)到77.7%，遠(yuǎn)高于沒(méi)有的34.6%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)家庭大多數(shù)的財(cái)產(chǎn)都集中在房產(chǎn)上面，可以說(shuō)房產(chǎn)對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都至關(guān)重要。

在日常生活中，房產(chǎn)過(guò)戶也是大家非常關(guān)心的問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)生活中也有很多房產(chǎn)過(guò)戶的案例。比如父母把房產(chǎn)過(guò)戶給孩子，還有夫妻之間的房產(chǎn)過(guò)戶，現(xiàn)在也有男女朋友之間的房產(chǎn)過(guò)戶。對(duì)于這些打算房產(chǎn)過(guò)戶的人來(lái)說(shuō)，可以選擇的過(guò)戶方式都有哪些，哪種過(guò)戶方式更加劃算呢？

比較常見(jiàn)的過(guò)戶方式有買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶、贈(zèng)予過(guò)戶和繼承過(guò)戶。下面我們就分別看一下這幾種過(guò)戶方式的過(guò)戶費(fèi)用，以及適用的人群有哪些。

買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶就是通過(guò)房產(chǎn)交易的方式進(jìn)行過(guò)戶，其過(guò)戶費(fèi)用就按照買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取。

首先是契稅：

如果買(mǎi)房是首套住房，90平米以下（含90平米），按照房屋總價(jià)1%征收契稅，90平米以上按照房屋總價(jià)1.5%征收契稅；

如果買(mǎi)房是二套改善型住房，90平米以下（含90平米），按照房屋總價(jià)1%征收契稅；90平米以上按照房屋總價(jià)2%征收契稅。一線城市和小部分城市除外，如長(zhǎng)沙、青島等城市，這些城市二套改善型住房也按照房屋總價(jià)3%征收契稅。

如果是三套及以上住房，不管是多少平米的房子，都按照房屋總價(jià)3%收取契稅。

然后是交易稅：

如果房屋產(chǎn)權(quán)未超過(guò)2年，需要按規(guī)定交納增值稅，增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為房屋總價(jià)的5.5%，同時(shí)因?yàn)榉孔硬粷M五年，也需要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的交納標(biāo)準(zhǔn)是房屋差價(jià)的20%或者房屋總價(jià)的2%。

如果房屋產(chǎn)權(quán)超過(guò)2年但是未滿5年，可以免征增值稅，但是個(gè)人所得稅還需要繳納，需要交納房屋差價(jià)20%或者房屋總價(jià)的2%的個(gè)人所得稅。

如果房屋產(chǎn)權(quán)滿五年，同時(shí)符合家庭唯一住房，也就是我們經(jīng)常說(shuō)得“滿五唯一”，免征個(gè)人所得稅。

契稅和交易稅就是交易過(guò)戶最主要的支出，其他方面的支出基本上都可以忽略不計(jì)。

贈(zèng)予過(guò)戶雖然沒(méi)有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等類(lèi)型的稅，但是贈(zèng)予過(guò)戶需要交納全額契稅。雖然國(guó)家規(guī)定契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%~5%，但是剛需購(gòu)房者在實(shí)際買(mǎi)房的過(guò)程中，都會(huì)享受到一定的契稅減免，通常剛需買(mǎi)房征收契稅的標(biāo)準(zhǔn)為1%或者1.5%，但是如果選擇贈(zèng)予過(guò)戶的話，就需要承受全額契稅，一般按照房屋總價(jià)的3%來(lái)征收契稅。如果房子的總價(jià)值為100萬(wàn)，贈(zèng)予過(guò)戶需要交納契稅3萬(wàn)元。當(dāng)然除了契稅之外，還需要公證費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。

不過(guò)贈(zèng)予過(guò)戶有一個(gè)缺點(diǎn)，如果被贈(zèng)予人未來(lái)出售房產(chǎn)的話，需要額外繳納20%的差額稅，也就是說(shuō)如果被贈(zèng)予人未來(lái)有賣(mài)房的打算，可能要多承擔(dān)一筆費(fèi)用。

贈(zèng)予過(guò)戶有一點(diǎn)需要注意：只有近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，才會(huì)免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，如果贈(zèng)予人和被贈(zèng)與人之間沒(méi)有關(guān)系，那么沒(méi)有辦法免除營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

繼承過(guò)戶應(yīng)該是費(fèi)用最低的過(guò)戶方式，基本上只需要加以手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、房產(chǎn)證工本費(fèi)、印花稅等費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)都比較低。

不過(guò)如果選擇繼承過(guò)戶的話，如果未來(lái)想出售房子的話，需要承擔(dān)比較高的稅費(fèi)。

01如果是直系親屬間的繼承，房子不會(huì)被納入限購(gòu)，不過(guò)如果房產(chǎn)證沒(méi)有滿5年就選擇出售的話，需要交納房屋總價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅和房屋總價(jià)1%的個(gè)人所得稅。超過(guò)5年可以免除營(yíng)業(yè)稅，如果是“滿五唯一”的話，可以免除個(gè)人所得稅。

02如果是非直系親屬之間的繼承，房子會(huì)被納入限購(gòu)，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)和直系親屬間的繼承一樣。

也就是說(shuō)，如果選擇繼承過(guò)戶的方式的話，基本上5年以內(nèi)就不要出售，需要承擔(dān)的稅費(fèi)太高。因此雖然繼承過(guò)戶費(fèi)用很低，但是這種繼承方式適合自住的購(gòu)房者。

以上就是3種最常見(jiàn)的繼承方式，單從費(fèi)用上來(lái)說(shuō)，繼承過(guò)戶的費(fèi)用最低，贈(zèng)予過(guò)戶和買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的費(fèi)用需要根據(jù)具體情況來(lái)判斷。

這3種過(guò)戶方式?jīng)]有絕對(duì)的優(yōu)缺點(diǎn)，購(gòu)房者需要根據(jù)不同的情況選擇最合適的過(guò)戶方式，下面筆者提供1個(gè)案例，告訴大家如何選擇過(guò)戶方式。

案例：老王有一套100平米的房子，備案價(jià)格為100萬(wàn)，房子滿足“滿五唯一”，現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)120萬(wàn)。老王準(zhǔn)備把房子過(guò)戶給自己的兒子小王，小王名下已經(jīng)有一套住房，房子不是用來(lái)自住，未來(lái)幾年有出售的打算。

對(duì)于以上這個(gè)案例，首先房子是“滿五唯一”住房，如果選擇交易過(guò)戶的話，免個(gè)人所得稅個(gè)營(yíng)業(yè)稅，房子算是小王二套改善型住房，契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為2%，最后只需要交納2.4萬(wàn)的契稅，如果選擇贈(zèng)予過(guò)戶的話需要交納3%的契稅，最后需要交納契稅3.6萬(wàn)。

有人可能會(huì)認(rèn)為繼承過(guò)戶更劃算，但是如果選擇繼承過(guò)戶的話，小王如果短期內(nèi)出售房產(chǎn)的話，需要承受5.6%的營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅。綜合來(lái)考慮，這種情況下交易過(guò)戶最劃算，交易過(guò)戶之后只要滿兩年就可以免營(yíng)業(yè)稅，基本上就可以再次出售。

當(dāng)然如果小王沒(méi)有出售房產(chǎn)的打算，準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，顯然繼承過(guò)戶最劃算，需要的費(fèi)用最少。

總而言之，這3種過(guò)戶方式各有優(yōu)缺點(diǎn)，并有哪一種是絕對(duì)劃算的過(guò)戶方式，只有根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇最適合自己的過(guò)戶房子，如果能夠選擇的話，可以省下不少錢(qián)。

對(duì)于房產(chǎn)過(guò)戶的問(wèn)題，大家還有什么問(wèn)題呢？歡迎在評(píng)論區(qū)進(jìn)行討論。