超級(jí)紅盤也不限售了！今年僅229套房限售5年

9月即將收官，傳統(tǒng)意義上的樓市“金九”明顯成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市場(chǎng)熱度繼續(xù)下滑，多個(gè)紅盤報(bào)名人數(shù)銳減，像濱江區(qū)政府的潮起，此前兩次開盤都需要限售，但近期第三次加推卻不需要限售了。

始于2020年下半年的杭州樓市限售政策，已經(jīng)邁入第5個(gè)年頭。限售房源量從2021年近3萬(wàn)套的高點(diǎn)，降至今年前三季度僅有229套的低谷。未來(lái)，杭州還會(huì)有限售盤嗎？

四年誕生3.4萬(wàn)套限售房 房源數(shù)量逐年遞減

01 杭州新房限售，始于2020年7月2日

當(dāng)天，杭州住保房管發(fā)布樓市新政，規(guī)范高層次人才優(yōu)先購(gòu)房相關(guān)要求，明確“在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易?！?/p>

02 2020年9月4日，樓市新政繼續(xù)加碼

首次提出了熱點(diǎn)樓盤的概念，以萬(wàn)人搖記錄為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定“熱點(diǎn)商品房住房，僅人才、無(wú)房家庭方可以報(bào)名登記。無(wú)房家庭以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的住房，自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易。”

03 2021年1月27日，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限售

一是本市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開銷售中簽率≤10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。二是以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的熱點(diǎn)商品住房，限售時(shí)間從“自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易”調(diào)整為“自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。三是補(bǔ)充高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，須在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年，方可享受高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。

簡(jiǎn)言之，杭州樓市一共誕生了三類限售房：第一類，高層次人才優(yōu)先購(gòu)房限售；第二類，熱點(diǎn)樓盤限售；第三類，中簽率≤10%限售。

第一類限售房，貫穿于杭州每一個(gè)有人才報(bào)名登記的樓盤中。

第二類限售房，因熱點(diǎn)樓盤概念而興起，伴隨著2021年8·5新政“按社保排序入圍搖號(hào)”而逐漸淡出。

第三類限售房，數(shù)量最多、分布范圍最為廣泛，不過(guò)同樣因?yàn)?·5新政的效應(yīng)、樓市降溫，而逐漸弱化。

潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)梳理，杭州實(shí)施新房限售以來(lái)4-5年間，共誕生限售房源約3.4萬(wàn)套。

若以年份來(lái)劃分，限售房源集中出現(xiàn)在市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)的2021年，隨后便呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。

限售涉及81個(gè)樓盤 改善房源占較大比重

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年以來(lái)杭州限售的3.4萬(wàn)套房源，共涉及81個(gè)樓盤，這些樓盤有的是整盤限售，有的僅一小部分限售，分布范圍較廣，除了富陽(yáng)、臨安，其他城區(qū)均有涉及。

從限售盤分布的城區(qū)看，拱墅區(qū)最多，有18個(gè)樓盤涉及限售，其次是蕭山區(qū)有16個(gè)，余杭區(qū)有13個(gè)。

從具體的板塊分布來(lái)看，僅余杭未來(lái)科技城就有8個(gè)樓盤涉及限售，蕭山錢江世紀(jì)城板塊有6個(gè)，其他諸如大江東、崇賢、勾莊、南部臥城、寧圍、三墩北等剛需板塊，都有3-4個(gè)項(xiàng)目發(fā)生限售。

從限售樓盤的價(jià)格看，有六成以上樓盤均價(jià)在3.5萬(wàn)元/㎡以上，這其中，均價(jià)超4萬(wàn)元/㎡的改善型樓盤占比80%。換句話說(shuō)，限售房源中，改善房源占了很大比重。

在2020年、2021年限售政策實(shí)施初期，杭州樓市行情火爆、全民搖號(hào)熱度高漲，低中簽率樓盤頻現(xiàn)，限售房層出不窮。不僅錢江世紀(jì)城、南星橋、城東新城這類改善區(qū)域樓盤限售，連瓶窯、崇賢、勾莊、南部臥城等剛需板塊，也誕生了不少“5年限售”盤。

2022年起，限售基本只在改善樓盤發(fā)生，到了2023年以后這種現(xiàn)象更為明顯，僅錢江世紀(jì)城、申花、江河匯為代表的高端改善板塊中才會(huì)出現(xiàn)。

今年以來(lái)，伴隨著杭州新房市場(chǎng)搖號(hào)熱度的下降，限售房出現(xiàn)的概率也越來(lái)越小。近期，連世紀(jì)城的曉風(fēng)明月軒、濱江區(qū)政府的潮起、湖墅的霞映錦繡里，都不用拼頂格社保或限售了。

接下來(lái)有可能會(huì)觸發(fā)限售的，或許只剩下少數(shù)占據(jù)稀缺地段的限價(jià)盤。比如濱海悅?cè)谖臅煹兔茼?xiàng)目，規(guī)劃了排屋類產(chǎn)品，排屋可售房源數(shù)量只有個(gè)位數(shù)，若單獨(dú)開盤，這幾套房源大概率是要限售的。

還有那些拿地許久、早已現(xiàn)房呈現(xiàn)的項(xiàng)目，比如文教區(qū)的錦繡公館、大關(guān)的英岫藍(lán)庭等，若短期內(nèi)開盤也有可能會(huì)限售。只不過(guò)這些項(xiàng)目開盤遙遙無(wú)期，價(jià)格更是未知。

最早一批限售房預(yù)計(jì)明年“解限” 曾有房子法拍“解套”

截至目前，杭州還沒(méi)有限售房在二手房市場(chǎng)流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能“解限”。

不過(guò)，確有限售的房產(chǎn)因司法拍賣變相“解套”。2021年11月，未來(lái)科技城的大華西溪風(fēng)情觀止，一套限售房被法拍，建面約134.16㎡，吸引了12人報(bào)名競(jìng)價(jià)，最終以總價(jià)823.2萬(wàn)元成交，折合單價(jià)6.1萬(wàn)元。

當(dāng)然，并非所有限售房拿去法拍都有這樣的結(jié)果。同樣位于未來(lái)科技城，限售5年的曉月澄廬，去年有一套建面約233.53㎡房源被法拍，但前后三次上架都因無(wú)人報(bào)名而流拍。

之所以無(wú)人問(wèn)津，最大的問(wèn)題還是出在限售上。此前潮新聞?dòng)浾咴稍L有關(guān)人士了解到，即使通過(guò)法拍途徑拍下房產(chǎn)，仍然需要在該房源首次網(wǎng)簽滿5年后才可以在二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。西溪風(fēng)情觀止那套房源之所以成功拍賣，與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還未大面積降溫不無(wú)關(guān)系。

業(yè)主自籌資金！瓶窯一小區(qū)兩幢危房原拆原建，造價(jià)竟然是……

浙江省老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見發(fā)布至今已有月余時(shí)間，這一事件引發(fā)的社會(huì)熱度仍在持續(xù)。連日來(lái)，僅杭州就有數(shù)十個(gè)老舊小區(qū)啟動(dòng)“原拆原建”民意調(diào)查，居民自主更新意愿高漲。

早在指導(dǎo)意見發(fā)布之前，衢州江山永安里、杭州拱墅浙工新村兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行了先行實(shí)踐，積累了很多成功經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)，潮新聞?dòng)浾吡私獾剑挥谟嗪计扛G的桃源小區(qū)，其中有兩幢危房目前也已經(jīng)成功啟動(dòng)自主更新。

若小區(qū)業(yè)主無(wú)法達(dá)成一致意見，單獨(dú)樓幢能否啟動(dòng)自主更新？在不能擴(kuò)面的情況下，原拆原建能否為業(yè)主接受？造價(jià)成本又是多少？桃源小區(qū)的自主更新實(shí)踐給出了答案。

余杭桃源小區(qū)實(shí)景 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

以樓幢為單位

啟動(dòng)“原拆原建”

桃源小區(qū)位于杭州余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)華興社區(qū)，良渚古城遺址公園西側(cè)。小區(qū)建于上世紀(jì)八十年代，為開放式小區(qū)，建筑面積約6.4萬(wàn)㎡，共有房屋38幢，戶數(shù)566戶，居民1560余人。

桃源小區(qū)內(nèi)共有3幢被鑒定為C、D級(jí)危房。其中18幢、22幢危房采用優(yōu)化后的“三原”原則（原址、原高度、原面積）實(shí)施拆除重建，總面積約2100㎡；30幢危房采用危房加固解危方式修復(fù)。

5月14日，記者來(lái)到桃源小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)剛進(jìn)行舊改不久，樓幢外立面煥然一新，加裝了統(tǒng)一的雨棚、花架等，且?guī)缀趺恳淮睒嵌技友b了電梯。

18幢位于小區(qū)西側(cè)，已于去年底推倒重建，目前已施工至2層樓高度。據(jù)了解，該樓幢原先有5戶居民，總建筑面積900㎡左右，1樓是超市倉(cāng)庫(kù)，2、3、4、5樓一層一戶。

桃源小區(qū)18幢建設(shè)進(jìn)度 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

22幢位于小區(qū)中間，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到整棟樓房業(yè)主已搬遷完畢，處于待拆除狀態(tài)中。5月15日，該幢樓房已開始準(zhǔn)備拆除。據(jù)悉，該幢原先為一所學(xué)校的集資建房，共有8戶居民，總建筑面積1200㎡左右。1樓是架空層，2樓以上一層兩戶，每戶戶型面積在120㎡左右。

桃源小區(qū)22幢已開始準(zhǔn)備拆除 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

據(jù)余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)城建辦副主任章平介紹，這兩幢樓是在2022年桃源小區(qū)啟動(dòng)舊改后被鑒定為危房。除了安全問(wèn)題之外，衛(wèi)生間滲水等問(wèn)題一直較為突出，居民也一直有“原拆原建”的意愿。

“18幢業(yè)主早在去年就達(dá)成了共識(shí)，且相關(guān)的協(xié)調(diào)工作推進(jìn)較為順利，所以去年底就先行啟動(dòng)重建工程，預(yù)計(jì)今年底前后完工。22幢推進(jìn)相對(duì)慢一點(diǎn)，但前期工作也已基本告一段落，接下來(lái)也將進(jìn)入施工階段?！闭缕秸f(shuō)。

錢由誰(shuí)來(lái)出？

每戶掏多少？

據(jù)了解，桃源小區(qū)18幢、22幢“原拆原建”的出資模式，和拱墅浙工新村類似。

居民出大頭，政府出小頭。房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)費(fèi)用，如打樁、基礎(chǔ)框架結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修等由業(yè)主自己承擔(dān)；而涉及外立面、屋面防水以及雨棚、花架、窗戶等本就涵蓋在老小區(qū)舊改部分的外立面整治工程，由政府出資承擔(dān)。

外立面整治后的桃源小區(qū)煥然一新 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

和浙工新村不同的是，一方面桃源小區(qū)18幢、22幢均沒(méi)有地下室部分、也沒(méi)有地下車庫(kù)，建造工期更短；另一方面桃源小區(qū)18幢、22幢為單幢原拆原建，無(wú)法擴(kuò)大居住面積，只能在內(nèi)部戶型上適當(dāng)優(yōu)化。

值得一提的是，永安里和浙工新村的承建單位均為國(guó)企，而桃源小區(qū)則由業(yè)主通過(guò)招標(biāo)自行確定了一家建筑公司。

桃源小區(qū)不少樓幢加裝了電梯 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

此外，由于是多層建筑且不需要增建地下車庫(kù)，不涉及地下管線、綠化等工程，且外立面、防盜窗等列入舊改工程由政府出資（共約120萬(wàn)元），桃源小區(qū)18幢、22幢的重建費(fèi)用要比很多人預(yù)想得要低很多。

記者了解到，按照工程合同，兩幢樓房工程總造價(jià)約355萬(wàn)元。照此計(jì)算，主體工程建造成本約1700元/㎡。即便加上政府補(bǔ)貼的120萬(wàn)元舊改費(fèi)用，造價(jià)成本也不到2300元/㎡。

這樣的造價(jià)成本，對(duì)大多數(shù)家庭而言，經(jīng)濟(jì)壓力不會(huì)太大。

形式靈活自主性更強(qiáng)

專家：有一定的推廣意義

其實(shí)，在桃源小區(qū)自主更新過(guò)程中，也遇到了業(yè)主眾口難調(diào)的問(wèn)題。就比如同樣是被鑒定為危房的30幢，就因?yàn)闃I(yè)主意見無(wú)法達(dá)成一致意見，最終沒(méi)有原拆原建，而是修繕加固。

此外，即便是業(yè)主達(dá)成一致意見的18幢、22幢，重建過(guò)程中也還遇到了一些現(xiàn)實(shí)難題。比如要避免重建工程對(duì)鄰近樓幢的影響，需要協(xié)調(diào)好其他樓幢居民的工作。

桃源小區(qū)18幢與隔壁樓幢貼得較近 潮新聞?dòng)浾?詹慧雯 攝

據(jù)了解，桃源小區(qū)隔壁、同屬于華興社區(qū)的五彩商城，在聽聞桃源小區(qū)18、22幢原拆原建之后，也便表現(xiàn)出了較強(qiáng)的自主更新意愿。

那么，像桃源小區(qū)18、22幢這樣，在無(wú)法擴(kuò)面的情況下，自主更新又有何意義？記者了解到，根據(jù)重建設(shè)計(jì)方案，后期加裝電梯之后可實(shí)現(xiàn)電梯平層入戶，這就避免了很多老小區(qū)加裝電梯也無(wú)法平層入戶（須走半層）的尷尬。也正是這一點(diǎn)，打動(dòng)了很多業(yè)主。

“桃源小區(qū)的這種模式，和其他兩個(gè)成功案例一樣，也具有一定的推廣意義。尤其是以樓幢為單位啟動(dòng)自主更新，靈活性和可操作性更強(qiáng)。事實(shí)上，就比如新加坡，以樓幢為單位進(jìn)行城市更新是很普遍的。此外，承建單位也是由業(yè)主自行確定，‘自主’意味也更濃一些。” 浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專家徐林如是認(rèn)為。