2024年唐山樓市下半年預估分析

當下的唐山房地產(chǎn)看似已經(jīng)進入了最暗黑時代，二手房有些已經(jīng)跌回2016年，甚至2015年的價格，唐山市區(qū)很多老步梯樓頂層已經(jīng)降到5000元單價左右，20到30萬輕松能拿下一套雙學區(qū)房時代再次來臨……

還記得我上一篇關(guān)于唐山房價走勢的預估嗎——唐山巡視組的茶水將是掀開唐山二手房市場的一塊最大遮羞布[靈光一閃]

這兩個月的陸續(xù)二手房市場已經(jīng)驗證了我當初的推斷，唐山現(xiàn)階段出現(xiàn)了很多房齡超過6年甚至10年，15年的毛坯房低于現(xiàn)在市場價的房源，這些房子很可能都是跟調(diào)查組有關(guān)，你們覺得呢[靈光一閃]

2024年下半年的二手房走勢其實原本沒有太多的變化，就是持續(xù)陰跌，觀點

一，投資客的房子，如今基本已經(jīng)把首付款跌沒，投資客里很多開始重復擼貸緩解，隨后就是陸陸續(xù)續(xù)資金斷的投資客低價房源。

二，法拍房大量上網(wǎng)，一拍基本沒人參與，二拍也是觀望居多，除了個別能被拍賣，大部分還是流派，最后的結(jié)果是什么？銀行壞賬打包出售……

三，唐山巡視組早晚都會結(jié)束，唐山帽子已經(jīng)拔了一層皮，有錢的吐錢，沒錢的賣資產(chǎn)填補，等他們結(jié)束后，超低房源也就快速減少。

四，新房陸續(xù)達到買房即入住標準，對于二手房沖擊相當大。

唐山未來的二手房市場走勢還是穩(wěn)定，依靠全國房地產(chǎn)以及經(jīng)濟為基礎，這是兩個大政策方向，不可能因為一地而改變，所以唐山只是全國這顆大樹的一個枝干甚至樹葉而已，掀不起大風大浪，改善，投資慎重，經(jīng)濟如何老百姓心里有桿稱[靈光一閃]

唐山房價，怎么就撐不住了

7月5日，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家?guī)汀闭摺＿@一消息讓唐山短時間內(nèi)再次成為輿論關(guān)注的焦點。

讓人意外的是，兩年前房價上漲幅度一度在全國奪冠的唐山，樓市已經(jīng)接連數(shù)月“跌跌不休”，甚至有媒體稱“唐山房價已經(jīng)跌到谷底”。

不少業(yè)內(nèi)人士分析，唐山樓市“跌跌不休”背后，是轉(zhuǎn)型困境帶來的收入端下降。

唐山市《2022年政府工作報告》提出，2022年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標，包括地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%左右、一般公共預算收入增長8%以上、社會消費品零售總額增長8%左右等任務。

唐山未來幾年的目標則是：到2025年在全省率先進入GDP“萬億俱樂部”。那么，對唐山來說，這一目標能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？

“原來太瘋狂了”

唐山房價是否真的跌入谷底？

不少唐山本地人并不認同這樣的說法，“原來太瘋狂了”“去虛火而已”成為不少人的共識。

“近一年來，房價一直在陰跌，市場交易非常冷淡，想買房的剛需，也在觀望。”唐山一位本地中介人員向中國新聞周刊坦言。

雖然是否跌入谷底存在爭議，但房價“跌跌不休”，市場交易異常冷淡，卻是唐山樓市真實的寫照。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均價8606元/平米，環(huán)比下跌0.42%；二手住宅成交均價11027元/平米，環(huán)比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計15個月環(huán)比下跌。

此外，在2022年5月，唐山主城區(qū)的成交規(guī)模環(huán)比、同比雙雙下跌一半左右。

唐山。圖/圖蟲創(chuàng)意

具體樓盤看，比如唐山一中附近的樓盤萬科金域緹香，在價格高峰期，二手房售價一度達到3萬元/平米，但最近該樓盤的掛牌價普遍在2萬元/平米左右。

然而，就在兩年之前，情況完全不同。

從2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價一度同比漲幅連續(xù)11個月超過15%。

國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2020年5月至7月，唐山新房銷售價格指數(shù)同比漲幅分別達到15%、15.3%、16.1%。8月，唐山房價更是領漲全國，新房銷售價格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%。

那個時候，整個唐山房地產(chǎn)市場火熱，“地王”項目頻出。2020年5月，開發(fā)商榮盛以樓面價14010元/平米的價格，拿下了鳳凰新城一宗地，溢價率高達43.25%。然而不到一個月，唐山就出現(xiàn)新“地王”，樓面價高達16000元/平米。

2020年9月28日，唐山甚至因為樓市過熱，公開表示要遏制投機炒房，打造城市低房價優(yōu)勢。

“低房價優(yōu)勢”這一口號，長沙也提出過。但事與愿違，與長沙樓市一直保持平穩(wěn)完全不同的是，此后，唐山樓市狀況急轉(zhuǎn)直下。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，這與唐山市場供求關(guān)系快速的變化有關(guān)。

2016年，北京調(diào)控政策出臺后，大量北京及環(huán)京中介開始向外拓展資源，唐山因此迎來大波投資客。唐山的房價，也在此后水漲船高。

2017年4月開始，唐山限購政策相繼推出，非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區(qū)房子不能超過一套。但此時，京津地區(qū)外溢到唐山的投資客，已經(jīng)消耗了大量本地房產(chǎn)庫存。

因鋼鐵而繁盛，也因鋼鐵而陣痛

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，唐山房價之所以最近一直在陰跌，除了短期投機需求退潮之外，更重要的原因是真正的需求端受到影響。

“本地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟跟居民消費、居民可支配收入息息相關(guān)，收入下降會影響到購買力，也會引起房地產(chǎn)市場回調(diào)。唐山鋼鐵產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，實際上對于樓市產(chǎn)生了不小影響。”嚴躍進坦言。

多年來，唐山的經(jīng)濟一直處于河北省“老大”的位置，而唐山之所以能坐穩(wěn)省內(nèi)經(jīng)濟“老大”，與鋼鐵產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。

2021年，全球粗鋼產(chǎn)量是19.5億噸，中國排第一，產(chǎn)量10.3億噸。印度排第二，產(chǎn)量1.13億噸，而唐山一個市的產(chǎn)量就有1.3億噸。

對于一個地區(qū)而言，一個產(chǎn)業(yè)長板過長，也間接制約了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2021年，唐山的鋼鐵產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值為2534億元，占工業(yè)增加值的61%，占全市GDP總量的30.8%。

唐山如今的支柱產(chǎn)業(yè)仍然是煤炭、水泥、鋼鐵和陶瓷等“四大金剛”，在GDP中占據(jù)約85%的份額。

因鋼鐵而繁盛的唐山，也因鋼鐵而陣痛。

近幾年，唐山成為淘汰過剩鋼鐵產(chǎn)能的重點城市，而從最近的情況看，唐山還遠遠沒有完成淘汰鋼鐵產(chǎn)能的任務。

今年6月2日，唐山市政府對外發(fā)布的“1+3”計劃要求，今年年底前鋼鐵企業(yè)全部完成1000立方米以下高爐、100噸以下轉(zhuǎn)爐升級改造。

該計劃還要求，到今年年底，相關(guān)鋼鐵企業(yè)數(shù)量控制到22家左右；到2025年底，全市的長流程鋼鐵企業(yè)數(shù)量控制到20家以內(nèi)。

根據(jù)《唐山鋼鐵工業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展規(guī)劃》，截至2017年底，全市有鋼鐵冶煉企業(yè)40家。這意味著，唐山煉鋼企業(yè)將被砍掉一半。

中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員牛鳳瑞認為，國家宏觀調(diào)控淘汰落后、過剩的鋼鐵產(chǎn)能，對唐山影響巨大，唐山因為鋼鐵工業(yè)比重過大，恢復和轉(zhuǎn)型的難度也會更大。

“唐山民營鋼鐵占比較大，淘汰落后產(chǎn)能后，整個區(qū)域的信心在一定程度上受到影響。”牛鳳瑞對中國新聞周刊說。

社會治理與經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)

在“雙碳”目標下，鋼鐵產(chǎn)業(yè)注定面臨轉(zhuǎn)型的宿命，唐山未來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型可能面臨新一輪陣痛。

曾經(jīng)與唐山處于同一賽道的城市，紛紛發(fā)力高附加值新興產(chǎn)業(yè)。自從2013年GDP突破6000億元大關(guān)之后，直到2021年，唐山GDP才突破8000億元。而當年與唐山不相上下的南京、寧波，早已是“萬億GDP”城市。

2010年，唐山GDP全國排名第18，長沙排名第23，合肥第46。在唐山為鋼鐵去產(chǎn)能頭疼時，長沙發(fā)力工程機械等高附加值工業(yè)，合肥更是全面投資半導體等新興產(chǎn)業(yè)。

到2021年，長沙GDP全國排名第15，合肥排名第19，均超越唐山。

未來幾年，唐山經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的壓力，同樣不小。

當然，唐山近年來經(jīng)濟也并非沒有亮點。

比如2021年，唐山港完成貨物吞吐量7.22億噸，在全國所有港口中排名第三，僅次于寧波-舟山港和上海港，超過廣州港。唐山港也成為全球最大鐵礦石接卸港，最大的鋼材、煤炭輸出港。

最近幾年，唐山還培育了一家千億級的半導體公司——紫光國微。2021年，公司的營收達到了53.42億元，凈利潤高達19.54億元。紫光國微的市值也逼近1200億元。

中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員陳耀告訴中國新聞周刊，唐山未來的路，還要依靠京津冀一體化和創(chuàng)新驅(qū)動。他說，“近幾年京津冀一體化，有的河北城市做的不錯，比如說滄州，承接了北京的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，取得不錯的成果。”

如何吸引這些產(chǎn)業(yè)和人才，似乎成為唐山轉(zhuǎn)型必須直面的。

2021年11月，中國社科院發(fā)布《中國城市競爭力第19次報告》。在這份榜單中，唐山綜合經(jīng)濟競爭力排名第51位，營商硬環(huán)境排名第87位。

相比第27位的GDP排名，唐山營商環(huán)境第87位的排名，令人唏噓。

唐山的營商環(huán)境，不僅在這一份榜單中排名不佳。

2020年，21世紀經(jīng)濟研究院對全國296個城市營商環(huán)境做出排名，唐山排名第98位。

“營商環(huán)境是一個城市綜合水平的體現(xiàn)。經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型與現(xiàn)代化，與當?shù)貭I商環(huán)境息息相關(guān)。如果某些地方政府在社會治理上，離現(xiàn)代化距離太大，會直接影響經(jīng)濟發(fā)展。”牛鳳瑞說。

作者：趙越