新汶房產(chǎn);個(gè)人房源的優(yōu)缺點(diǎn)

2024-10-27 13:41:53

樓房跌至白菜價(jià)！礦區(qū)的房子3萬(wàn)一套沒(méi)人要！

近日，有網(wǎng)友在某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)爆料稱(chēng)山東省新泰市新汶?yún)^(qū)域某樓盤(pán)的房子“3萬(wàn)元一套都賣(mài)不出去”，該發(fā)言在平臺(tái)引起熱議。而且有良莊西嶺房主表示附近的很多居民“都搬走了”。房?jī)r(jià)白菜價(jià)又一城出現(xiàn)了。

由安居客網(wǎng)站繪制的新泰市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，2019年7月，新泰市房?jī)r(jià)均價(jià)約在5800元/平方米左右。但是，“良莊煤礦西嶺社區(qū)”卻是新泰市商品房均價(jià)中的一個(gè)“異類(lèi)”。

礦區(qū)附近商品房均價(jià)僅千元

新泰市位于山東省泰安市，是省級(jí)直轄市。根據(jù)中國(guó)中小城市網(wǎng)發(fā)布的《2016年新泰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2016年新泰市常住人口135.24萬(wàn)人，其中包括城鎮(zhèn)人口80.93萬(wàn)人，農(nóng)村人口54.31萬(wàn)人；人均GDP為6.05萬(wàn)元，全市GDP為815.6億元。

上述討論中所提到的樓盤(pán)名為良莊西嶺，位于新泰市新汶辦事處良莊礦宿舍區(qū)以南。據(jù)了解，良莊西嶺的房子分批次建成于2000年、2004年、2011年。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站“房天下”上的信息，2015年9月時(shí)，良莊西嶺均價(jià)為2900元/平方米。

記者日前查詢(xún)新泰市住宅與房地產(chǎn)獲知，該樓盤(pán)成交均價(jià)為2717元/平方米；根據(jù)該網(wǎng)站公布的商品房預(yù)（銷(xiāo)）售均價(jià)年度排行榜，良莊西嶺目前的銷(xiāo)售均價(jià)為1150元/平方米，排在該榜末位；每平米單價(jià)同恒大旗下的恒大林溪郡相差約6400元。

但良莊西嶺并不是新泰市新汶?yún)^(qū)域唯一的低價(jià)房。據(jù)了解，位于文南礦宿舍附近的商品房，單套總價(jià)在3萬(wàn)多人民幣。

AI財(cái)經(jīng)社從“新泰房產(chǎn)網(wǎng)”上查詢(xún)到良莊西嶺某二手房銷(xiāo)售信息。網(wǎng)站信息顯示，該房源于2017年上架，建筑面積為92平方米，業(yè)主所報(bào)總價(jià)為14萬(wàn)元，即每平方米單價(jià)1521元。AI財(cái)經(jīng)社撥通該出售人的電話，對(duì)方表示自己現(xiàn)在仍住在該上架房源中，但“在新泰有不止一套房子”；對(duì)于出售良莊西嶺二手房的態(tài)度是，“賣(mài)不賣(mài)都行”。

對(duì)良莊西嶺的態(tài)度也映射了近礦區(qū)商品房所遭遇的尷尬境地。

上述良莊西嶺房主向AI財(cái)經(jīng)社表示，附近的很多居民“都搬走了”。但多位網(wǎng)友在百度貼吧“新泰吧”中稱(chēng)，考慮“為老人購(gòu)買(mǎi)良莊西嶺的二手房”；并表示，由于該樓盤(pán)屬于礦區(qū)宿舍區(qū)域，很可能位于塌陷區(qū)，即煤礦采煤之后留下的下陷地域，因此“早晚會(huì)被棚改”。正因如此，滿足“大產(chǎn)權(quán)”房的良莊西嶺如若拆遷，其業(yè)主可獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這也讓一部分人把低房?jī)r(jià)看做可以“抄底”的好機(jī)會(huì)。

對(duì)此，AI財(cái)經(jīng)社致電新汶街道辦和新泰市房管局交易中心，但并未獲得回應(yīng)。

人才外流加劇新汶房?jī)r(jià)寒冬

良莊西嶺所靠近的良莊礦隸屬于山東良莊礦業(yè)有限公司，其前身是山東新汶礦業(yè)集團(tuán)公司良莊煤礦。據(jù)了解，礦井于1957年7月1日建成投產(chǎn)，擴(kuò)建后的生產(chǎn)能力達(dá)到120萬(wàn)噸/年。

但曾經(jīng)“一煤獨(dú)大”的支柱產(chǎn)業(yè)，如今已風(fēng)燭殘年。2011年，新泰被國(guó)家納入第三批典型資源枯竭型城市名單。在長(zhǎng)期的過(guò)度開(kāi)發(fā)后，這座由煤礦作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市正面臨資源枯竭、產(chǎn)業(yè)衰退的危機(jī)。根據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，新泰市在2017、2018連續(xù)兩年的一般收入增速為負(fù)，均為-3.80%。

7年前，以煤礦為核心的第二產(chǎn)業(yè)在新泰市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然占主導(dǎo)地位。根據(jù)《2012年新泰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)2012年GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為60.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，工業(yè)貢獻(xiàn)率為56.1%；第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率則為37.8%。

近年來(lái)，隨著資源要素約束加大，第二產(chǎn)業(yè)如洗煤、采礦等運(yùn)營(yíng)成本的壓力也逐漸增大，這也直接體現(xiàn)在新泰市工業(yè)生產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)上：根據(jù)中小城市網(wǎng)，2016年新泰市原煤產(chǎn)量為834.5萬(wàn)噸，同比下降19.4%；洗煤716.3萬(wàn)噸，同比下降14.3%；生產(chǎn)礦山專(zhuān)用設(shè)備105463噸，同比下降27.5%。2017年，原煤產(chǎn)量為781.6萬(wàn)噸，洗煤442.0萬(wàn)噸，生產(chǎn)礦山專(zhuān)用設(shè)備僅為59253噸。

而新汶礦業(yè)集團(tuán)作為新泰市煤礦業(yè)的代表之一，也因此面臨資金緊張的情況。由于產(chǎn)量受限、利潤(rùn)銳減，在新汶礦業(yè)于2019年4月召開(kāi)的一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析會(huì)上，總經(jīng)理辛恒奇曾表示，一季度經(jīng)營(yíng)中的虧損單位較多，集團(tuán)的成本和資產(chǎn)負(fù)債率都在上升。

減產(chǎn)讓新汶礦業(yè)必須改道而行，為了節(jié)約職工家屬區(qū)水、電、供暖的公共支出，新汶礦業(yè)提出“三供一業(yè)”分離移交方案，以此將員工分流至外省市，但這一改動(dòng)直接導(dǎo)致了新汶?yún)^(qū)域的人才流失，也讓新汶?yún)^(qū)域的房?jī)r(jià)失去回暖的可能。

2018年8月，新汶礦業(yè)提出“三供一業(yè)”分離移交方案，將職工家屬區(qū)的供水、供電、供暖和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，從隸屬于集團(tuán)的泰安天樂(lè)城有限責(zé)任公司中剝離出來(lái)。由于改動(dòng)后的薪酬分配機(jī)制傾向外出務(wù)工者，據(jù)《大眾日?qǐng)?bào)》報(bào)道，已有半數(shù)以上的分離移交職工選擇外出務(wù)工，流向包括新疆、內(nèi)蒙、浙江、廣東等省份。

此外，在煤礦資源逐漸匱乏的情況下，新泰市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始傾向第三產(chǎn)業(yè)。2016年時(shí)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2012年的6.9∶56.4∶36.7調(diào)整為7.2∶48.6∶44.2。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為63.4%。

根據(jù)新泰市國(guó)土資源局公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)，自2016年到2018年，針對(duì)土地用途為“其他普通商品住房用地”的地塊，新泰市國(guó)土資源局三年內(nèi)發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓成交公示》分別為7、11、15次。

但新泰市的房產(chǎn)市場(chǎng)卻在近一年內(nèi)遇冷。根據(jù)大眾網(wǎng)泰安發(fā)布的“2019年新泰房?jī)r(jià)走勢(shì)”圖，新泰市商品房均價(jià)自2018年6月起開(kāi)始下跌，從9500元/平方米降至2019年4月的6426元/平方米。

AI財(cái)經(jīng)社通過(guò)數(shù)位新泰市的房產(chǎn)中介了解到，以4500元/平方米左右的單價(jià)便可入手市區(qū)的新開(kāi)盤(pán)學(xué)區(qū)房。比起新樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)則因較低的性?xún)r(jià)比而相對(duì)冷清。

房子升值的潛力在于人，環(huán)境，還有發(fā)展，相信有不少人一直跟你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，可天底下有只準(zhǔn)漲不準(zhǔn)跌的道理嗎？

遇到拿不準(zhǔn)的時(shí)候可以問(wèn)自己這樣幾個(gè)問(wèn)題：

來(lái)這里定居的人變的越來(lái)越多了嘛？我所在城市的環(huán)境變得比過(guò)去更好了嘛？城市的發(fā)展變得越來(lái)越好了嘛？（你覺(jué)得所在的城市變得越來(lái)越好了，還是已經(jīng)在走下坡路了呢？）

來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

3萬(wàn)元一套，資源枯竭型城市房子價(jià)格再低也沒(méi)人要，為什么？

在大部分城市房子都是一件值錢(qián)的東西，特別是在一些熱門(mén)城市有時(shí)候一套房子就值上千萬(wàn)，就算小一點(diǎn)的城市一套房子也能值個(gè)上百萬(wàn)，但也有部分城市的房子已經(jīng)一文不值，甚至于就算賤賣(mài)都沒(méi)人要，例如山東新泰市。9月23日有網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱(chēng)：山東新泰市新汶?yún)^(qū)域某樓盤(pán)的房子“3萬(wàn)元一套都賣(mài)不出去”。查詢(xún)數(shù)據(jù)得知，目前新泰市平均房?jī)r(jià)在5800元/平米左右，之所以會(huì)出現(xiàn)低至3萬(wàn)元一套的房子，主要是因?yàn)檫@一套房子位于良莊礦宿舍區(qū)以南的某個(gè)礦區(qū)內(nèi)，是一套名副其實(shí)的礦區(qū)房，而且除了上述房產(chǎn)之外該小區(qū)房產(chǎn)的平均銷(xiāo)售均價(jià)僅僅為1150元/平米，但即便這樣購(gòu)房者也寥寥無(wú)幾。

新汶房產(chǎn);個(gè)人房源的優(yōu)缺點(diǎn)

為什么房子這么便宜卻賣(mài)不出去呢？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樾绿┠壳懊媾R一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，那就是資源枯竭。在新泰很多房子都是因?yàn)楫?dāng)年要開(kāi)發(fā)煤礦而修建的，居住的都是一些在煤礦工作的人，但在2011年因?yàn)檫^(guò)度開(kāi)發(fā)原煤資源，新泰市被國(guó)家列入國(guó)家第三批資源枯竭型城市，近幾年來(lái)隨著原煤資源枯竭當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诓粩嗤饬鳎貏e是原來(lái)一些屬于礦區(qū)的地區(qū)現(xiàn)在基本上都已經(jīng)荒廢了，附近的居民早就搬走了，所以就算房子只要3萬(wàn)一套也沒(méi)人會(huì)買(mǎi)。其實(shí)不只是新泰這一座城市出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題，在其他資源枯竭型城市也都出現(xiàn)這種現(xiàn)象，例如甘肅老玉門(mén)，而老玉門(mén)房?jī)r(jià)走勢(shì)也是資源枯竭型城市的典型。7月19日某中介網(wǎng)上出現(xiàn)了一套掛牌價(jià)只有28元/平米的老玉門(mén)房子，總價(jià)只要一萬(wàn)多，但標(biāo)題卻是“玉門(mén)老城區(qū)荒廢房?jī)汕г保簿褪钦f(shuō)其實(shí)只要兩千元就能買(mǎi)下一套房子，不過(guò)根本就沒(méi)人會(huì)買(mǎi)。

大家買(mǎi)房子不僅僅只是買(mǎi)房子本身，畢竟房子只是一堆鋼筋水泥堆砌而成的東西，實(shí)際上并沒(méi)有多大意義，買(mǎi)房更多的是買(mǎi)房子背后所附加的其他價(jià)值，例如居住、投資、社會(huì)福利等等，但在這些資源枯竭型城市房子明顯不具備上述價(jià)值。就拿最基本的居住價(jià)值來(lái)說(shuō)吧，不是說(shuō)新泰和玉門(mén)的房子沒(méi)有居住價(jià)值，但因?yàn)槿丝谙∩俚脑蚍孔拥木幼r(jià)值實(shí)際上已經(jīng)被無(wú)限削弱，比如你做飯的時(shí)候突然發(fā)現(xiàn)家里沒(méi)有醬油了，想出門(mén)買(mǎi)瓶醬油都找不到商店，那這個(gè)地方住起來(lái)還有什么意思呢？至于投資就更不要說(shuō)了，人口不斷外流、資源也被開(kāi)發(fā)殆盡，找不到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型契機(jī)的資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)是很難繼續(xù)發(fā)展起來(lái)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)潛力也沒(méi)有人口，房子怎么可能會(huì)有投資價(jià)值。

所以樓盤(pán)網(wǎng)一直都在強(qiáng)調(diào)人口和經(jīng)濟(jì)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，沒(méi)有人口和經(jīng)濟(jì)的支撐房?jī)r(jià)是不可能上漲的，購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候也盡量選擇人口多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)買(mǎi)房，至少這樣的城市地方就不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌。現(xiàn)在擺在這些資源枯竭型城市面前最大的問(wèn)題就是要如何找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路，只有找到這一條路，這些城市才有可能重新煥發(fā)活力，否則真的就只能消失在歷史中，房子也只會(huì)變成一堆廢棄的鋼筋水泥。

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