科技城房產、買了嘉興科技城的房子怎么樣
掛牌直降300萬？杭州未來科技城二手房涼了？真實市場大調查來了
浙江新聞客戶端訊 幾個月前，杭州未來科技城板塊的二手房，可謂異?；鸨?。
比如，多套房源成交價突破6萬元/㎡大關，業主群現“漲價聯盟”，市場上也不乏炒房客的身影。
可現在，“未來科技城二手房涼了”、“成交量大跌”等消息時常傳出。其中，流傳最廣消息是：未來科技城三兄弟的東原印未來，有一套房源直接降價300萬。
根據截圖信息，東原印未來的一套126㎡，在11月初掛牌750萬。在12月14日，掛牌價直降300萬，至450萬。要知道，這樣的價格和當初的新房售價，已經相差不多了。
這樣的消息，到底是真是假？未來科技城二手房，真實情況到底如何？記者一線探訪，一探究竟。
印未來有房源掛牌直降300萬？
真實成交在5-6萬元/㎡左右
目前，網上流傳的印未來掛牌直降300萬截圖，在多個二手房網站上已經難覓蹤跡。
從各大網站發布的印未來二手房源信息來看，126㎡戶型掛牌價基本都穩定在800萬左右，折合單價約6.35萬/㎡。
那么，東原印未來究竟有沒有房源直降300萬？記者也在未來科技城咨詢過多位房產經紀人以及店長。他們表示，沒有聽說這一情況，這樣的掛牌價，至少在他們平臺上，也從未出現過。
“掛牌價漲跌，都不能說明問題，也無法看出市場冷熱，因為很可能是業主隨意調整的，還是要以真實成交價為準?！蔽覑畚壹椅磥砜萍汲荅FC店郭店長表示，至少目前市面上，印未來成交價應該沒有低于5萬元/㎡的。
而根據好找房數據顯示，未來科技城三兄弟，確實有“3萬+”的低價成交案例。印未來在2021年1月10日就成交了一套123㎡的房源，成交單價32378元/㎡。
一名未來科技城資深的業內人士認為，這種異于一般行情的“低價成交”有可能是故意“做低”，或存在其它特殊原因，像這樣的個別案例不能代表市場真實狀態。
從整體市場行情來看，目前東原印未來真實市場成交價，基本都在5-6萬元/㎡左右。
記者在一家中介門店里查到，東原印未來，最近成交的兩套89㎡房源，成交單價分別是57697元/㎡、60599元/㎡。一套123㎡房源，成交總價為718萬，折合單價58147元/㎡。
最后，我們再來看東原印未來126㎡戶型房源市場真實成交價格。
去年年底，有一套以756萬的總價成交，帶車位。不過，據知情人透露，這套房源最后的網簽價，做低到了500萬。如果去掉二三十萬的車位錢，其總價，就和那套掛牌直降300萬房源的總價，差不多了。
這樣看來，印未來房源掛牌直降300萬一事，目前尚未證明真假，即便確有其事，作為個例也無法代表市場整體情況。
未來科技城二手房寫照
“成交量上不去，成交價下不來”
現在未來科技城二手房市場，真實熱度到底怎么樣？
從成交價來看，現在與之前最火爆時相比，二手房成交價，沒什么明顯變化。甚至還有微漲，無任何下跌傾向。
以幾個熱門區域和項目為例，EFC周邊的二手房，成交價基本穩定在5-6萬/㎡的價格區間。EFC89㎡戶型房源，最高成交價為58550元/㎡，合景映月臺89㎡戶型房源，最高成交價為60633元/㎡。
而“未來科技城三兄弟”當中，陽光城未來悅和東原印未來的最高成交價，都已突破6萬元/㎡。三兄弟整體成交價現在也穩定在5.5-6萬/㎡的價格區間內。
華夏四季的真實成交價，則穩定在5.3-5.5萬/㎡的區間內。最近，最低成交總價470萬，折合單價5.28萬元/㎡左右。
不過，未來科技城二手房，雖然成交價沒降，但成交量與2020年最爆火的9、10月份相比，則是大幅度下滑。
以EFC歐美金融城為例，2020年最火爆時，月成交量為200套左右，現在月成交量為100多套，降了四五成。之前最火的華夏四季，月成交量從四五十套到十幾套。
“成交量上不去，成交價下不來”，就是現在未來科技城二手房市場的狀態。面對這種狀態，要想探究原因，首先，要先明白，未來科技城板塊之前火熱行情，是如何起來的？
2020年9月，先是樓市出臺新政，將萬人搖或者可能萬人搖樓盤，列為熱點樓盤，拒絕有房戶入場。隨后，又有消息稱，未來科技城第三初中、第四小學和第五幼兒園將由學軍托管。再加上，外地炒房團紛紛入場，以及業主捂盤、漲價等現象頻發。
一位業內人士告訴記者，正是由于這些因素與板塊本身價值疊加，放大了需求，也讓供給愈發緊俏，出現“量價齊升”情況。
“可現在，幾個月過去，板塊二手房價格也越來越高，熱乎勁過去。再加上臨近農歷新年，購房需求本就會減少。所以現在成交量走低，也是相對正?，F象?！边@位業內人士補充道。
至于“成交價下不來”，也不難理解，即板塊的現實價值和預期價值，依然被看好。
購房者愈發理性
有業主時隔半年再掛牌
面對未來科技城如此行情，業主和購房者們，又是怎么想的呢？
之前未來科技城不少業主，動輒捂盤漲價，且有成立“漲價聯盟”的傾向。而現在，雖然沒有之前那么瘋狂，但也會出現“部分業主故意抬高掛牌價，為誠心賣的業主打掩護”情況。
整體上看，由于未來科技城二手房價，并無明顯下跌傾向，大多業主現在還是相對糾結的狀態。
一方面持有觀望態度，對未來的價格還有幻想；另一方面，也會認為現在是高位，想盡快出手。
有一個在未來科技城房產圈廣為流傳的例子，可以視為過去半年未來科技城業主心態變化的縮影。
一位華夏四季的業主，在2020年年中，其房源以360萬總價成交，合同都簽了，但隨后業主后悔，寧愿賠20萬違約金也不賣。據悉，最近，這位業主又開始掛牌，掛牌價480萬。至于其誠不誠心賣，我們不得而知，估計也是糾結的。
購房者方面， “先了解一下?！?、“感覺價格還是偏高。”、“了解后感覺價格和地段配套，還不是特別匹配，同等價位杭州住城還有很多更好的選擇?！边@些是購房者們的主要看法和認知。
購房者對價格的敏感度提高，購房愈發理性，也是板塊二手房“成交量上不來”的一個重要原因。
探訪之后，會發現現在未來科技城二手房市場，不像網絡上渲染的那么涼，當然也沒有之前那么火爆。
成交價到達高位，成交量下降，是未來科技城板塊目前大趨勢。整體上看，是一個正常的市場起伏狀態，需要理性看待。
要認識到，未來，隨著新情況不斷出現，比如學區、商業和產業等，這樣的“起伏”還會發生。
價格大跌，成交激增！一張圖看清未來科技城二手房掛牌量
潮新聞客戶端 記者 黃磊
“未來科技城三兄弟”跌到4萬元/㎡左右了，現在還能不能抄底？近期不少購房者向我們咨詢。潮新聞記者走訪發現，最近幾個月未來科技城的成交量確實好了不少，但價格比去年同期也低了不少。據貝殼研究院數據顯示，未來科技城近一年二手房成交均價下跌幅度為11.6%，板塊內的中介表示，近期成交量上漲，更多的是以價換量的結果。
那未來科技城板塊房價企穩了嗎，還能不能買入或者持有？潮新聞記者梳理了未來科技城板塊的次新小區的掛牌與成交情況，讓大家更直觀判斷現在能否抄底。
藍鋆滋/制圖
10余年賣出近4萬套住宅
3000余套房源掛牌
據潮新聞美好生活研究院統計，10余年間，未來科技城板塊交付40余個次新商品房小區，共計近4萬套住宅，有13個小區超過千套，其中地鐵萬科未來天空之城一個小區就有4000余套房源。
從掛牌房源來看，交付小區掛牌房源總計3024套，掛牌占比8.09％，低于奧體-世紀城板的12.1％，高于申花的7.2％。其中歐美金融城（EFC）掛牌198套住宅，排名第一。
記者從板塊中幾家中介門店了解到，掛牌占比并未很高的原因和板塊內的產業有很大關系。前期阿里巴巴、恒生科技園與海創園等帶來了眾多高新企業，而很多員工為了居住方便，也在未來科技城買了房，這批人買房大部分都是自住，板塊內的投資客并不多。
例如，2014年開盤的歐美金融城（EFC），首開均價才11000元/㎡，大部分買房的人群，多為30歲左右的年輕夫妻或情侶，并且這些人群都有較高的地緣性，多數人在未來科技城上班。
隨著未來科技城產業和配套的完善，更多購房者關注這個板塊，特別是2018年以后，未來科技城板塊的購房者一下子多了起來。
圖源視覺中國
例如，未來科技城“三兄弟”（東原印未來、中南樾府與陽光城未來悅）就是在2018年開盤的，新房均價為30000元/㎡，三個樓盤的中簽率均在15％以內。等到華夏四季、地鐵萬科天空之城、遠洋西溪公館入市，更是出現了萬人搖的盛況，2020年5月入市的遠洋西溪公館，959套房源，報名人數達到近6萬人，一舉創下杭州搖號最高報名人數記錄。
回顧這10年，未來科技城也已經從杭州的郊區板塊變成為杭州的“第三中心”。
量升價跌
大部分小區成交均價在4萬元/㎡以內
今年以來，樓市利好政策不斷，未來科技城板塊的成交量也出現了上漲。據潮新聞美好生活研究院統計，3月以來，未來科技城板塊成交量出現激增，以“未來科技城三兄弟”為例，3-5月單個小區月成交量都在5-10套。陽光城未來悅近3個月的成交量超過了20套。
未來科技城成交量激增的背后是房東以價換量的結果，杭州貝殼研究院數據顯示，未來科技城近一年二手房成交均價下跌幅度為11.6%，目前“未來科技城三兄弟”成交均價只有4萬元/㎡左右。
板塊內的中介表示，相比之前高峰期超7萬元/㎡的價格，目前“未來科技城三兄弟” 4萬元/㎡的價格確實已經跌出性價比來了。例如，周邊在售的楓攬華庭限價36100元/㎡，下半年即將入市的云湖之城有2535套房源，限價同樣也要36100元/㎡。次新二手房品質看得見，即買即住，還是有一定優勢的。
杭州城市新中心核心區(中軸線)
業內人士表示，未來科技城未來的前景還是非常值得期待的，杭州城市新中心核心區(中軸線)起點很高，對標一線城市打造。隨著規劃不斷落地，加之未來科技城本身就有高新產業的底蘊，對穩定房價有一定促進作用。就目前的價格來說，對于自住的購房者確實非常友好。
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