二環(huán)內(nèi)地鐵口1.6萬起，實探蜀山區(qū)50中望江路的華潤幸福里

如今大家買房更喜歡去新區(qū)一些，因為通常小區(qū)綠化、設計、戶型各方面做的比較好，道路規(guī)劃也更寬廣。當然還有個主要原因是新區(qū)的想象、發(fā)展空間比較大，一旦發(fā)展起來，獲利非常豐厚。

但是從居住的角度來講，老城區(qū)的位置、成熟的配套也不是新區(qū)所能擁有的，今天班長帶大家看一看蜀山區(qū)的華潤幸福里。

華潤幸福里的位置是在望江西路和華陽路交口往南大概150米左右，屬于蜀山區(qū)的產(chǎn)證。從樓盤往南過了匡河就到了政務區(qū)，不過道路并沒有打通，需要通過望江西路從合作化路或者潛山路繞行。

小區(qū)周邊主干道眾多，交通出行還是非常便利的。在公共出行方面也有在建的地鐵6號線的東至路站，大概300多米，待地鐵開通后出行會更加便捷。

在配套方面有貝樂·幸福里幼兒園，小學是華府駿苑小學，中學是50中東校望江路校區(qū)。50東校望江路校區(qū)比隔壁的50中新校望岳校區(qū)的熱度要低了很多，不過學區(qū)在合肥也是排名相對靠前的，可以滿足大多數(shù)普通人對學區(qū)的要求。

在商業(yè)方面，華潤幸福里除了周邊的沿街門面之外，東北側(cè)出門就是華潤五彩城，周邊還有西湖國際廣場、唯品會城市奧萊和大唐國際購物廣場等；

在醫(yī)療資源方面主要是安徽省立醫(yī)院南區(qū)，整體配套是非常豐富和便利的。

在環(huán)境方面，華潤幸福里較為普通。周邊以住宅和商業(yè)為主，同時因為發(fā)展時間久，老舊小區(qū)較多，公園綠地比較缺乏，主要是南區(qū)的東南側(cè)有個小型街頭公園，由原來的鐵路線改造，比較有特色。

另外樓盤東側(cè)雖然有合作化高架，但是因為距離原因影響較輕微，南區(qū)一側(cè)的鐵路屬于廢棄狀態(tài)，不用顧慮。

華潤幸福里分為北區(qū)和南區(qū)，其中北區(qū)的位置、環(huán)境各方面都要好一些，班長的踩盤也以北區(qū)為目的地。

進入小區(qū)以后可以看到小區(qū)是屬于人車分流的，景觀層次也比較豐富，高大的喬木和低矮的灌木互相搭配。但是有個問題就是以樹木的這個高度，對低樓層的采光會帶來不小的影響，班長目測有部分高大樹木有5-6樓層高，夏季也會有些蚊蟲的干擾，不過綠化多還是有利大于弊的。

小區(qū)內(nèi)部也設置了一些涼亭以供業(yè)主休息，并有多處噴泉水池和水系景觀，不過都為干涸狀態(tài)，并未啟用。整體上來說綠化還是蠻不錯的，物業(yè)維護也很用心。

所以買大牌開發(fā)商樓盤的好處就在于品質(zhì)有一個保證，后期也有一個長期、穩(wěn)定的維護，對于居住舒適度、房產(chǎn)保值增值來講非常重要，華潤物業(yè)屬于價格低服務又好的類型，原來一直是1.4左右，去年公示后漲到1.8，由于平時服務受到業(yè)主認可，所以盡管漲價也未受到太多阻力。

棟樓內(nèi)部自然都是精裝修，同時在一樓大廳還安裝了一面鏡子，業(yè)主上下班看看英俊/美麗的自己，一天的心情都是美美噠，下班回家一天的疲憊也一掃而空。

當然，這里有個值得注意的問題，華潤幸福里的多層是沒有電梯的，進入大堂以后直面樓梯，這點是個很大的劣勢。

在產(chǎn)品方面，華潤幸福的戶型比較豐富，從一室到五室均有，目前在售的以一室居多，其他戶型數(shù)量不多。掛牌價一室最低1.6W起，二室的2.2W以上，三室高樓層在2.8W左右，價差還是比較大的。感興趣的同學可以自己具體查詢一下，需要注意部分戶型不是很理想。

整體上來說，華潤幸福里的位置、交通、配套都是蠻不錯的，隨著地鐵6號線的建設、開通，出行也會更加便利。小區(qū)品質(zhì)方面屬于中上水平，物業(yè)也是很不錯，在華潤的品牌加持下會更受歡迎和具備保值能力。

不過學區(qū)方面與周邊相比稍微弱勢了一些，尤其小學的知名度偏低，同時周邊基本都已經(jīng)成熟，不再具備想象空間，對于房價的提升更多在于整體價格上漲帶動和學區(qū)進步的加持。

綜合來看，對于在周邊工作的購房者來說是個很不錯的選擇。

2024上半年合肥樓市榜單發(fā)布，招商、保利、華潤位列前三

NO. 1｜壹

合肥區(qū)域商品房住宅銷售金額排行榜

根據(jù)第一房研究院Ai樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年1-6月合肥市區(qū)商品住宅成交金額266.82億元，同比下跌54.43%；成交面積111.01萬㎡，同比下跌58.01%；成交套數(shù)8509套，同步下跌60.02%；成交均價24034元/㎡，同比上漲8.53%。

整體來看，上半年合肥新房市場量跌價漲，成交量持續(xù)走低，出現(xiàn)大幅下跌，未見回升跡象，而成交價格，因目前新房基本是改善型產(chǎn)品，價格方面不斷拔高，這也進一步導致剛需購房群體轉(zhuǎn)向性價比較高的二手房市場。分區(qū)域來看，包河區(qū)以79.86億元大幅領先，其次經(jīng)開區(qū)成交39.99億元排名第二，瑤海區(qū)以35.69億元排名第三。另外，濱湖區(qū)成交34.32億元排名第四，廬陽、蜀山成交金額超20億元，高新區(qū)因新房較少，成交金額排名靠后。

從成交面積來看，包河區(qū)成交32.31萬方依然大幅領先，瑤海區(qū)成交面積16.87萬方排名第二，經(jīng)開區(qū)成交15.19萬方排名第三，另外新站區(qū)和濱湖區(qū)成交面積超10萬方。從成交套數(shù)來看，包河區(qū)成交2469套排名第一，瑤海區(qū)成交1292套排名第二，經(jīng)開區(qū)成交1168套排名第三，另外新站區(qū)成交1123套排名第四。從成交均價來看，合肥價格高地依然是政務區(qū)，成交均價34000元/㎡ ，其實是濱湖區(qū)。成交均價30893元/㎡，經(jīng)開區(qū)以26573元/㎡排名第三。

第一名包河區(qū)包河區(qū)成交金額79.86億元，成交面積32.31萬㎡，成交套數(shù)2469套，銷售均價24717元/㎡。包河區(qū)貢獻比最大的項目是中海臻如府，其次是招商四季臻邸，另外朗拾森嶼、中駿世界城、中國鐵建花語江南、招商雍潤府以及保利海上瑧悅等項目上半年銷售銷售貢獻量較大。

第二名經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)成交金額39.99億元，成交面積15.19萬㎡，成交套數(shù)1168套，銷售均價26573元/㎡。經(jīng)開區(qū)貢獻最大的項目是位于翡翠湖板塊的建發(fā)華潤翡翠云璟，其次是位于南艷湖的龍湖亞倫央璟頌，兩項目定位均是高端改善，另外位于明珠廣場板塊的璟園已經(jīng)經(jīng)開工業(yè)園的華潤昆御府上半年貢獻也較大。

第三名瑤海區(qū)瑤海區(qū)成交金額35.69億元，成交面積16.87萬㎡，成交套數(shù)1292套，銷售均價21198元/㎡?，幒^(qū)貢獻最大的項目是位于東部新中心的四川邦泰東方雅頌，其次是位于老城區(qū)的偉星宸ONE和置地中心，另外，中國鐵建花語天境、和光峯境貢獻也較大。

NO. 2｜貳

合肥房企商品住宅銷售金額TOP20房企

TOP20房企累計銷售346.99億元，銷售面積143.80萬方。國央企占11席，民營企業(yè)占9席，其中，安徽本土房企占6席。

整體來看，TOP20房企銷售金額大幅縮水，均未超50億元，門檻降低至8.75億元。排名前三房企分別是招商、保利、華潤，銷售金額超30億元。萬科、偉星銷售超20億元，中海、龍湖和合肥城建銷售超15萬元，江蘇亞倫、萬泰建設、安徽置地、中國鐵建、安徽意禾、建發(fā)、皖投、高速銷售超10億元。

從銷售面積來看，保利是唯一一個銷售超20萬方的房企，其實是招商，銷售面積17.59萬方，排名第二，華潤銷售12.15萬方排名第三，另外合肥萬科銷售面積也超10萬方，其余房企銷售均未超10萬方。

第一名招商蛇口

招商蛇口銷售金額40.11億元，銷售面積17.59萬㎡。業(yè)績貢獻最大的項目是位于淝河板塊的招商四季臻邸，其次是董鋪水庫板塊的招商天青臻境，另外新站少荃湖板塊招商奧體公園以及淝河板塊的招商雍潤府貢獻也較大。

第二名保利發(fā)展

保利發(fā)展銷售金額37.7億元，銷售面積23.5萬㎡。業(yè)績貢獻最大項目位于淝河板塊的保利海上瑧悅，該項目作為新政發(fā)布后合肥主城的首個開盤項目，備受關注，推出建筑面積約113-188㎡，首開當天即熱銷。其次是東部新中心板塊的和光峯境。

第三名華潤置地

華潤置地銷售金額33.66億元，銷售面積12.15萬㎡。業(yè)績貢獻最大項目位于金融板塊的華潤城建望雲(yún)，其次是位于翡翠湖板塊的建發(fā)華潤翡翠云璟，另外，位于經(jīng)開工業(yè)園的華潤昆御府貢獻也較大。

NO. 3｜叁

合肥商品住宅項目銷售金額TOP20

2024年1-6月TOP20項目銷售161.8億元，銷售面積60.36萬㎡，銷售套數(shù)4326套。具體項目來看，萬科璞拾隱翠項目銷售14.13億元，排名第一，中海臻如府銷售12.87億元，排名第二，華潤城建望雲(yún)銷售12.15億元，排名第三。

第一名萬科璞拾隱翠項目成交金額14.13億元，銷售面積4.49萬㎡，銷售套數(shù)257套，銷售均價31509元/㎡。該項目位于四里河板塊，規(guī)劃5棟洋房+3棟小高層的低密住宅、主力戶型面積143-226㎡，備案均價超3萬/㎡，項目今年1月份首開，首開即搖號，目前該項目已經(jīng)售罄，由此也可以看出項目熱銷程度。

第二名中海臻如府項目成交金額12.87億元，銷售面積4.39萬㎡，銷售套數(shù)253套，銷售均價29275元/㎡。該項目是中海打造的純高端改善型產(chǎn)品，規(guī)劃3棟24層高層、13棟15-17層小高層，戶型面積約143-220㎡大平層，項目創(chuàng)造了“七開七火”熱銷神話。

第三名華潤城建望雲(yún)項目成交金額12.15億元，銷售面積3.84萬㎡，銷售套數(shù)241套，銷售均價31631元/㎡。該項目位于金融后臺板塊，是華潤和合肥城建聯(lián)合開發(fā)，項目規(guī)劃有8棟洋房、8棟小高層和12棟大高層，戶型面積大高層建面141-171㎡，小高層建面173-189㎡，洋房建面185-221㎡。作為滿分競品質(zhì)改善型項目，尤其濱湖熱門區(qū)域，項目首開以來備案關注。

NO. 4｜肆

結(jié)語

第壹房智庫研究院院長、安徽省城市與房地產(chǎn)高等研究院院長 王仁華觀點：

整體來看，5月合肥發(fā)布“新政十條”，其中涉及購房補貼、優(yōu)化銷售政策、促進二手房市場流通、支持“賣舊買新”、推廣房票安置、提高公積金貸款額度、調(diào)整首套房貸款利率、優(yōu)化首套房認定、加大改善住房供給、加大保障性住房供應等，政策力度之大，是房地產(chǎn)政策最寬松時期，也是合肥購房政策最優(yōu)惠時期。在政策利好刺激及房展會優(yōu)惠集中釋放，市場活躍度有所提升，隨著政策效力減弱，項目成交逐步乏力，整體市場下行壓力較大，前4個月新房市場保雖然處于低位，但保持穩(wěn)中有升，二季度后，新房壓力明顯增加，銷售連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，一方面是因為整體市場下行影響，購房信心不足，另一方面合肥新房目前產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力是改善型，各開發(fā)商“卷”產(chǎn)品，這也導致新房價格持續(xù)上漲，剛需購房者轉(zhuǎn)向性價比較高的二手房市場，新房成交受到影響。展望下半年，預計政策依然保持高度寬松，隨著合肥核心板塊地塊入市，合肥新房更加偏重于改善型，新房價格將預計持續(xù)上漲，性價比較高的二手房依然是剛需購房者首選，新房市場將持續(xù)處于低位。