央行：首套、二套房存量房貸利率10月31日前批量下調(diào)，預(yù)計(jì)平均降幅0.5%左右

紅星資本局9月29日消息，央行9月24日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布降房貸、降首付后，今日各項(xiàng)政策如約落地。

9月29日晚間，央行發(fā)布完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制公告，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點(diǎn)幅度，促進(jìn)降低存量房貸利率。市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展批量調(diào)整。

公告指出，對(duì)于加點(diǎn)幅度高于LPR減30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限(如有)，使得利率水平靠近全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房(有房貸利率政策下限且區(qū)分首套、二套的城市除外)，引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)。

紅星資本局注意到，此次公告調(diào)整優(yōu)化主要為兩方面的內(nèi)容:一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化；

二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。

具體到存量房貸利率將如何調(diào)降，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開(kāi)展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體請(qǐng)及時(shí)關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺(tái)發(fā)布的有關(guān)信息。批量調(diào)整完成后，借貸雙方還可按照中國(guó)公告〔2024〕第11號(hào)，基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青指出，這次存量房貸利率下調(diào)落地速度快，超出市場(chǎng)預(yù)期。這是對(duì)此前會(huì)議部署的一個(gè)迅速落實(shí)，釋放了兩個(gè)信號(hào)：第一個(gè)加力提振居民消費(fèi)，第二個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。另外，此次存量房貸利率下調(diào)的幅度與9月24號(hào)央行公布的內(nèi)容相同，符合市場(chǎng)預(yù)期，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億。

王青認(rèn)為，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調(diào)整周期。也就是說(shuō)，接下來(lái)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進(jìn)一步緩解潛在的提前還貸潮。相當(dāng)于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。

編輯 肖世清

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重磅！存量房貸利率25日起調(diào)整，貸款百萬(wàn)能省多少？

來(lái)源：中新經(jīng)緯

12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行發(fā)布公告，公布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則，對(duì)存量房貸調(diào)整時(shí)間、調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)渠道等重點(diǎn)問(wèn)題作出回應(yīng)。

整體來(lái)看，六大行都將于10月25日，對(duì)符合相應(yīng)條件的存量住房貸款利率將統(tǒng)一批量調(diào)整為不低于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減30個(gè)基點(diǎn)（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外），并且明確房貸利率等于或低于LPR-30BP的，不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。來(lái)看具體內(nèi)容！

房貸利率降多少？

從各大銀行披露的公告看，如果房貸為浮動(dòng)利率定價(jià)、當(dāng)前利率高于LPR-30BP，那么房貸利率將調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）。

當(dāng)下5年期以上LPR報(bào)價(jià)為3.85%，LPR-30BP為3.55%。10月21日，LPR調(diào)整窗口再次打開(kāi)，若本次5年期以上LPR下降20BP，則存量房貸利率也將跟隨重定價(jià)日的調(diào)整降至3.35%。

如款在北京、上海、深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

另外，還有幾種情形不在本次調(diào)整范圍內(nèi)，一是借款人的房貸利率等于或低于LPR-30BP，二是住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

省多少錢？

本次存量房貸利率調(diào)整后，能為借款人省下多少錢？

工商銀行在此前發(fā)布的《存量房貸利率調(diào)整常見(jiàn)問(wèn)答》（下稱問(wèn)答）中舉例道，小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP（貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。

以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前小李每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。

中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。批量調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。涉及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。

中金公司研報(bào)認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)有利于促進(jìn)消費(fèi)、減少提前還貸行為、壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間。

怎么操作？

從各銀行披露的操作細(xì)則看，以浮動(dòng)利率定價(jià)的存量個(gè)人住房貸款（包括首套、二套及以上），客戶無(wú)需申請(qǐng)，六大行將于10月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

值得注意的是，兩種情況需要借款人主動(dòng)申請(qǐng)。一是貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，則可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，審批通過(guò)后可享受首套房貸款利率。

二是對(duì)于當(dāng)前為固定或基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，需要先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成LPR浮動(dòng)利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。

中國(guó)銀行在公告中表示，對(duì)于調(diào)整范圍內(nèi)的固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，借款人可登錄該行手機(jī)銀行APP，通過(guò)“貸款—房貸利率調(diào)整”，選擇名下相應(yīng)貸款調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率貸款。2024年10月24日（含當(dāng)日）之前轉(zhuǎn)換完成的，將于2024年10月25日一并批量調(diào)整；2024年10月25日（含當(dāng)日）之后轉(zhuǎn)換完成的，該行將在轉(zhuǎn)換完成的次日進(jìn)行集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

本次調(diào)整后利率為何不一樣？

本次調(diào)整后，可能會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)城市、都是首套房浮動(dòng)利率的貸款，但利率不一致的情況。這是為什么？

工行在問(wèn)答中解釋道，由于本次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，并且不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)。貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

中金公司研報(bào)指出，今年5年期以上LPR 已下調(diào)35bp，對(duì)于今年還未重定價(jià)的貸款，在重定價(jià)日還有另外35bp的降幅。以重定價(jià)日為每年1月1日的貸款為例，假如之前存量利率為4.75%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%+0.55%），則2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整后的利率為3.9%（LPR4.2%-0.3%），下調(diào)85bp；第二步，若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率再下調(diào)35bp為3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假設(shè)2024年10月21日LPR下降20bp，那么明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率再下調(diào)55bp為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

需要注意的是，9月29日，中國(guó)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期。

如何查詢房貸利率是否調(diào)整？

多家銀行表示，在批量調(diào)整后，借款人可通過(guò)手機(jī)銀行，選擇名下相應(yīng)房貸并查詢?cè)摴P房貸的調(diào)整記錄。同時(shí)，銀行還將在批量調(diào)整完成后，通過(guò)短信告知客戶利率調(diào)整結(jié)果。

中國(guó)銀行在公告中指出，本次存量房貸利率調(diào)整僅調(diào)整貸款利率加減點(diǎn)，其他合同要素（如貸款余額、剩余期限、重定價(jià)日、重定價(jià)周期等）不變。

此外，多家銀行還提醒稱，在存量房貸利率調(diào)整過(guò)程中，銀行不向客戶收取相關(guān)費(fèi)用。

史上超猛！房貸利率“2”時(shí)代來(lái)了

一線城市房貸利率仍有下調(diào)空間，未來(lái)也會(huì)步入“2”時(shí)代，因?yàn)楝F(xiàn)在一線城市穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力最大。

中房報(bào)記者 許倩 劉洋 北京報(bào)道

史上最低的房貸利率時(shí)代，來(lái)了。

10月21日，中國(guó)授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

至此，今年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，即從年初的4.2%下調(diào)至當(dāng)前的3.6%。下調(diào)次數(shù)、幅度均達(dá)到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)最高水平，體現(xiàn)了當(dāng)前央行通過(guò)貨幣政策，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的決心和魄力。

本次降息在預(yù)料之中，但力度之大又超乎預(yù)料。自9月26日中央政治局會(huì)議開(kāi)始，管理層不斷強(qiáng)化積極貨幣政策、降低貸款成本的信號(hào)。在10月18日中央五大部門會(huì)議上，再次明確了降低LPR的信號(hào)。

隨著新一輪LPR下調(diào)，全國(guó)多地商業(yè)銀行房貸利率將步入“2”時(shí)代。

以一線城市廣州為例，目前廣州首套房主流商業(yè)貸款利率為3.1%（LPR-75個(gè)基點(diǎn)），按照10月LPR下行0.25個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，將下調(diào)至2.85%。部分銀行給出的廣州首套房商貸利率則低至LPR-85個(gè)基點(diǎn)，如匯豐銀行、渣打銀行的2.85%，此次下調(diào)后，廣州部分銀行首套房貸利率或?qū)⒌椭?.6%，低于當(dāng)前首套房公積金貸款利率2.85%。

以上海為例，此前執(zhí)行首套房商貸利率為3.4%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）、二套房商貸利率為3.8%（LPR-5個(gè)基點(diǎn)）及3.6%（重點(diǎn)區(qū)域，LPR-25個(gè)基點(diǎn)），此次調(diào)整后，上海首套房貸利率將降至3.15%、二套房貸利率為3.55%、3.35%（重點(diǎn)區(qū)域）。重點(diǎn)區(qū)域包括自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢摺?/p>

北京此前執(zhí)行首套房、二套房商業(yè)貸款利率分別為3.4%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）、3.6%（五環(huán)外，LPR-25個(gè)基點(diǎn)）及3.8%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5個(gè)基點(diǎn)）。此次LPR調(diào)降后，北京首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%，二套房商貸利率調(diào)整為3.35%（五環(huán)外）及3.55%（五環(huán)內(nèi)）。

此次調(diào)整后，深圳首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）；二套房商貸利率為3.55%（LPR-5個(gè)基點(diǎn)）。

二線城市中，此次LPR調(diào)降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個(gè)基點(diǎn)），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個(gè)基點(diǎn)），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR-90個(gè)基點(diǎn)）。

東莞目前首套房商業(yè)貸款利率最低2.9%，僅略高于當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率2.85%，此次LPR調(diào)整后，首套房貸利率可低至2.65%，將低于公積金利率。

“目前除北京、上海和深圳房貸利率還可能會(huì)停留在‘3’字頭，全國(guó)其他城市房貸利率均進(jìn)入到‘2’字頭行列，說(shuō)明房貸利率調(diào)整已進(jìn)入持續(xù)寬松和歷史寬松階段。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

盡管目前北京、上海、深圳商業(yè)房貸利率尚未進(jìn)入“2”時(shí)代，但在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，一線城市房貸利率仍有下調(diào)空間，未來(lái)也會(huì)步入“2”時(shí)代，因?yàn)楝F(xiàn)在一線城市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力最大。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前首套房、二套房公積金貸款利率平均為2.85%、3.325%，在7月、10月LPR兩次下調(diào)后，公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率的利差進(jìn)一步收窄。此次LPR下調(diào)，或?qū)⑼苿?dòng)公積金貸款利率的再次調(diào)整，從而帶動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)房成本進(jìn)一步下降。

本次降息，也會(huì)直接影響存量房貸利率。到明年1月，房貸利率將會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整周期，進(jìn)一步降低購(gòu)房者月供壓力。

以北京某存量房貸借款人重定價(jià)日為每年1月1日為例，目前房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR加點(diǎn)調(diào)整至減30個(gè)基點(diǎn)，該房貸利率下調(diào)為3.9%；到2025年1月1日重定價(jià)日，在5年期以上LPR保持3.6%不變情況下，該房貸利率將下調(diào)為3.3%。

兩次下調(diào)后，該借款人的房貸利率累計(jì)下降1.45個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬(wàn)元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過(guò)24萬(wàn)元，每月月供減少超過(guò)800元。

李宇嘉表示，大幅度降息能夠帶來(lái)市場(chǎng)需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了今年一季度樓市“小陽(yáng)春”。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購(gòu)、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等等，將帶來(lái)四季度樓市的“暖冬”行情。

尤其是9月30日央行明確了存量房貸利率調(diào)整規(guī)則，即隨時(shí)可以和銀行協(xié)商，盡快將存量房貸利率降至最低。這將極大提振購(gòu)房者貸款申請(qǐng)的積極性，對(duì)樓市穩(wěn)定具有較大作用。

存貸低利率時(shí)代已經(jīng)全面到來(lái)。

就在10月18日，人民幣存款掛牌利率（活期、定期）再次全面下調(diào)，這是今年以來(lái)主要商業(yè)銀行第二次下調(diào)人民幣存款利率。自2022年4月存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制建立以來(lái)，存款掛牌利率下調(diào)已進(jìn)行了五輪。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，我國(guó)新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率約為3.63%，比上年同期低約21個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率約為3.32%，比上年同期低約78個(gè)基點(diǎn)，均處于歷史低位。

據(jù)此計(jì)算，此次LPR調(diào)整后，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率將下調(diào)至3.07%，這是全國(guó)平均房貸利率，已經(jīng)達(dá)到“3”的臨界點(diǎn)，“2”時(shí)代指日可待。

10月18日，央行行長(zhǎng)潘功勝在2024金融街論壇年會(huì)上表示，預(yù)計(jì)年底前視市場(chǎng)流動(dòng)性情況，擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25～0.5個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著，四季度，央行在貨幣政策方面的寬松力度可能會(huì)繼續(xù)加大，降準(zhǔn)、降息的空間仍然存在。

“展望未來(lái)，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能，帶動(dòng)物價(jià)水平溫和回升，2025年LPR報(bào)價(jià)或還有一定下調(diào)空間。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，從空間看，目前國(guó)內(nèi)低物價(jià)環(huán)境、海外政策轉(zhuǎn)向，國(guó)內(nèi)降息、降準(zhǔn)等常規(guī)工具空間充足，加上金融體系穩(wěn)健運(yùn)行，LPR利率仍有調(diào)降空間。