川沙房產(chǎn)網(wǎng),上海浦東川沙二手房出售
川沙一手樓盤，明天開盤，周邊配套齊全，地鐵2號線僅500米
到了一百四十六平的樣板間，這邊是入戶換鞋的小的玄關(guān)。像李來朝南，這邊有一個次臥室，是飄窗的設(shè)計。再向這邊來看一下餐客一體的開闊視野。北邊是廚房加一間書房，南邊是客廳。
先看餐廳的區(qū)域，餐廳是做了一個六人的長桌，而且這邊做了一個一體的島臺，蒸烤一體全部在島臺就可以完成了。里面是廚房，廚房是u字形的設(shè)計，而且朝北是有明窗的。北邊這邊是朝北的一間書房，是一百四十六平四房，兩房朝南，兩房朝北。看一下飄窗，四個房間全都是飄窗的設(shè)計。
像這邊來，這邊是客廳衛(wèi)生間，而且是干濕分離的灶臺坐在外面。里面是朝北的一間次臥室，而且也是飄窗的設(shè)計。看一下客廳，客廳整體的面寬是非常的寬的，而且是南北通透的。客廳朝南，帶了一個八平方的大陽臺，陽臺空間非常的大，而且外面的視野也非常開闊。
這個房子全屋可以看一下，從這里是可視對講，加上全屋的全都是智能的模式，而且主臥也做了一個小的玄關(guān)，下面是放鞋，上面擺一些其他東西。靠內(nèi)的衛(wèi)生間也是全民的戶型，干濕分離。這邊就是主臥，主臥前面也是飄窗的設(shè)計，采光是非常好的，這邊是做了衣柜。
在川沙這個地段，步行到地鐵二號線僅需七分鐘左右就可以到達地鐵站。如果您對這樣的房子感興趣，歡迎來看，而且房子是全屋豪華裝修，可以做到拎包入住，拜拜。
浦東川沙的規(guī)劃，你聽一下就好
川沙命運曲折。
八九十年代川沙是上海第一強縣，全國都數(shù)得著。
1992年川沙撤縣，變?yōu)槠謻|新區(qū)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，轄區(qū)為原縣政府駐地城廂。
此后川沙開始被打入冷宮，長達20年發(fā)展緩慢，一座太平橋就修了十幾年。
這段時間陸家嘴、外高橋、金橋、張江迅速崛起，紅花川沙瞬間成了綠葉。
2012年合并了六灶，形成如今的版圖，然而也只是增加了一些樓盤開發(fā)而已。
川沙新鎮(zhèn)位置
眼看著各個小弟紛紛穿上喇叭褲，手持大哥大，自己連萬元戶都沒混到，川沙心里急啊。
2018年，機會終于來了。
這一年公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》中，川沙被納入主城區(qū)。
看地圖就知道，這四個主城區(qū)明顯向外突出。
實際上主城區(qū)就是外環(huán)內(nèi)+寶山部分+大虹橋+閔行浦西部分+川沙部分。
有人問突出的為什么不是唐鎮(zhèn)，為什么不是周浦。因為他們不夠格。
川沙繁榮時，你們還都是農(nóng)村。
主城區(qū)是一個區(qū)域概念，更像是一個榮譽稱號，或者家長的期望。
如何實現(xiàn)這個期望，還需要更具體的動作。
而且97平方公里不可能一碗水端平，也需要拿筆圈一下重點。
所以在這個基礎(chǔ)上又提出打造川沙副中心。
上一波副中心是徐家匯、五角場、花木、真如，大哥徐家匯現(xiàn)在已經(jīng)是家族主要話事人之一，五角場在北上海也是一呼百應(yīng)。
不過花木、真如發(fā)展的并不好。師父領(lǐng)進門，修行在個人。
現(xiàn)在又選了6個深度培養(yǎng)。
憋了20多年的川沙，能把握住嗎？
說現(xiàn)在的川沙是綠葉并不過分。
川沙著重打造的經(jīng)濟體是川沙經(jīng)濟園，整體以工業(yè)為主，并沒有貢獻太多數(shù)據(jù)。
迪士尼開業(yè)后周邊民宿開始活躍起來，六灶的不少村民有了新的收入來源，酒店餐飲也有較大帶動，不過受益對象更多的是浦東整體。
迪士尼南部的民宿
這些改變與張江、金橋、陸家嘴的大國重器比起來，還是上不了臺面。
所以川沙更多的淪為一個居住區(qū)。
城廂社區(qū)這里原本就有大量居民，大量老房子；城南社區(qū)開發(fā)了陽光城愉景灣、凱佳公寓、華府188等商品房，居民以川沙、六灶改善為主。
川沙城南社區(qū)
后來六灶也開發(fā)了一些項目，吸收了部分張江、陸家嘴的客流。
其他廣大地區(qū)基本是原生態(tài)的農(nóng)村，對外相對封閉。
（備注：大量1990年以前的小區(qū)房齡不可考，因此存在低估）
實際上川沙近些年商品房開發(fā)也不多，大部分小區(qū)都是2000年以前建成。
2015年后川沙開發(fā)的項目寥寥無幾。
川沙做過短期努力，原本想在地鐵站附近打造一個商務(wù)中心。
成功運營的是百聯(lián)和綠地的商業(yè)，建了兩棟寫字樓，招商也不是很順利。
百聯(lián)與綠地東海岸
百聯(lián)和綠地是徹頭徹尾的社區(qū)型商業(yè)，并沒有對外輻射能力——唐鎮(zhèn)、祝橋的居民都很少過來。
學(xué)校上依舊是當(dāng)?shù)氐挠^瀾小學(xué)，醫(yī)療上主要依賴1980年創(chuàng)建的浦東新區(qū)中醫(yī)醫(yī)院。
沒有大規(guī)模的開發(fā)，即使有2號線也只是方便了當(dāng)?shù)鼐用癯鲂小?/span>
所以川沙的當(dāng)下的定位是：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌⑽樟松倭繌埥㈥懠易炜腿旱拇笮途用駞^(qū)。
沒有莘莊這樣輻射閔行、松江、奉賢的能力，也不像九亭一樣完全的成為市區(qū)睡城。
當(dāng)然我們更關(guān)注的是未來。
未來，川沙將成長為九大副中心之一。
副中心的意思是，成為城市擴展區(qū)域的凝結(jié)核，引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展。
就好像東京銀座、上海徐家匯一樣，成為新開發(fā)片區(qū)的中心。
然而直到現(xiàn)在，我們也不知道川沙的副中心該怎么建設(shè)。
大虹橋不用說，核心區(qū)已經(jīng)基本成型；
莘莊CBD也在持續(xù)招商運營，七莘路一帶初具規(guī)模；
大家瞧不上的寶山也公布了吳淞副中心設(shè)計方案，工業(yè)、服務(wù)業(yè)有序分布。
吳淞副中心控詳規(guī)劃
真如、花木、五角場幾個老一輩副中心規(guī)劃都改了好幾次了。
川沙副中心到底核心區(qū)選在哪都不知道。
三年了，連張圖紙都出不來。
江湖傳言核心區(qū)將選在城廂社區(qū)西側(cè)，這里是大片的待開發(fā)區(qū)域，土地獲取成本低。
然而浦東新區(qū)用地規(guī)劃上，這里2035年仍舊是一片綠色，倒是迪士尼東部規(guī)劃了大量商辦用地。
不管怎樣，大概率都會位于迪士尼周邊，川沙東南部廣大的農(nóng)村地區(qū)仍舊沒有開發(fā)計劃。
實際上川沙被劃進主城區(qū)的只是西北角很小一部分，以華夏東路、迎賓高速、南六公路為界。
不過看到這張圖就會感到非常壓抑：九大副中心，浦東就占了4個，三個都在川沙周邊。
川沙的幾個弟弟張江、金橋前幾年出國留學(xué)，成績提升很快，自己在國內(nèi)被冷落了很久。
等了二十幾年，家里終于給安排了大廠實習(xí)機會，卻發(fā)現(xiàn)弟弟們都一起去。
海外鍍金回來的弟弟們自然混到風(fēng)生水起。
張江副中心如火如荼，設(shè)計了雙子塔高達320米，即將完工；
金橋副中心設(shè)計方案恢弘龐大，地標(biāo)高達330米，即將動工。
金橋副中心渲染圖
沒辦法，經(jīng)過幾十年的積累，張江、金橋更具實力，也更加迫切：
張江的科技企業(yè)、金橋的制造企業(yè)都誕生了不少商務(wù)需求，必須要有商務(wù)區(qū)承載，否則就外流他區(qū)。
川沙只能在廠里繼續(xù)坐冷板凳。
不僅如此，幾個副中心還聯(lián)合起來，搞了一個金色中環(huán)，對的，又沒帶上川沙。
金色中環(huán)一出來，川沙更加失落：
楊思恒大市場要建設(shè)，御橋要開發(fā)，前灘南還沒動工，滬東船上大家盼了這么久。
什么時候才能到川沙？
不過這次失落沒多久，就又受到一擊：
上海東站要打造商務(wù)區(qū)，定位下一個大虹橋。
這次規(guī)劃來的迅速而猛烈，定位清晰、規(guī)劃詳細(xì)，一幅很認(rèn)真的樣子。
川沙只能再次懷疑人生：說好的九大副中心，你成下一個大虹橋，豈不是十大副中心了？
當(dāng)然這次又沒能懷疑多久……
關(guān)于浦東的謠言終于落定，這里要打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)，其中重頭戲給了張江和臨港。
今年的兩次集中土拍，浦東共計出讓12幅土地，其中10幅給了臨港。
臨港這個小弟正式成為爸爸媽媽心頭肉，誰都取代不了，要啥買啥，不要也買。
川沙只能感嘆一句：生不逢時。
錯過了過去30年的高速發(fā)展，現(xiàn)在真的是狼多肉少，周邊一圈強鄰。
7公里之外，張江副中心還在緊鑼密鼓的施工，招商工作尚需一定時日，誰敢去開發(fā)川沙？
這也是川沙副中心圖紙都沒出來的原因。
據(jù)說今年年底一定會出川沙詳細(xì)方案，我們拭目以待。
看目前的進度，圖紙到施工需要多久更是一個未解之謎。
不過不影響川沙的房地產(chǎn)市場，浦東共計出讓12幅土地，其中10幅給了臨港，張江周邊供需極其失衡。
大量外溢需求會持續(xù)流入川沙。
只是建議大家置業(yè)時多考慮居住體驗、生活場景，川沙的規(guī)劃聽聽就好。
更重要的是，川沙尚未開發(fā)，并沒有針對外來客群供應(yīng)土地，偶爾上市一兩個項目都是給當(dāng)?shù)鼐用窀纳啤?/span>
你看看華府188、凱佳公寓，戶型基本120平起步，業(yè)主基本清一色川沙、六灶本地人，即使張江的高薪碼農(nóng)也搶不過他們。
畢竟不是給你準(zhǔn)備的。
▼
以上為正文
編輯∣環(huán)線咨詢
?本文版權(quán)歸“環(huán)線房產(chǎn)咨詢”所有
部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)
川沙，憑什么賣這么貴？
在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》中，川沙被列入了主城區(qū)，與大虹橋平級。
這也是上海歷史上首次將主城區(qū)拓展到了外環(huán)外。
和現(xiàn)在炙手可熱的大虹橋相比，川沙就顯得冷清很多。
唯一讓人有主城區(qū)感覺的地方，就是房價。
即將開盤的陸家嘴錦繡觀瀾以6.4萬的均價直逼大虹橋。
這個價格，泡沫到底有多大？
現(xiàn)在的川沙已經(jīng)經(jīng)歷過幾次拆遷、發(fā)展，配套資源齊全，只是能級不高。
尤其和97平方公里的總面積相比，資源并不夠用。
川沙整體狹長，從北到南分為川沙鎮(zhèn)區(qū)、國際旅游度假區(qū)和張江科學(xué)城南部區(qū)。
主要的居住區(qū)和資源都集中在川沙鎮(zhèn)區(qū)。
地鐵依賴2號線華夏東路站和川沙站。
雖然2號線是上海的黃金動脈，但從川沙站開始足足需要7站到龍陽路才能開始換乘。
而且地鐵1公里范圍內(nèi)覆蓋的小區(qū)大部分都是老房子。
只有個別幾個次新房才是地鐵房，大部分人出行還是需要依靠自駕。
好在自駕便利，周圍有迎賓高速、華夏高架，上外環(huán)非常方便，甚至比周浦要更加方便一點。
整個浦東外環(huán)外的醫(yī)療資源都是短板，川沙也不例外。
板塊內(nèi)的浦東新區(qū)中醫(yī)醫(yī)院和浦東新區(qū)人民醫(yī)院都是二甲水平。
但在更遠的祝橋板塊卻在建一個三甲醫(yī)院—第九人民醫(yī)院，屬實有點沒把我們主城區(qū)放在眼里的架勢。
和醫(yī)療、交通相比，商業(yè)和學(xué)校的資源在外環(huán)外很有優(yōu)勢。
川沙地鐵口南部有由百聯(lián)、綠地東海岸組成的商圈，百聯(lián)能夠滿足大部分人的購物需求。
錦繡觀瀾旁邊的兩塊商業(yè)用地也將由陸家嘴集團打造，未來的商業(yè)圈將進一步擴大。
再加上川沙老鎮(zhèn)底商非常豐富，平時買菜、買水果非常方便，宜居性強。
在外環(huán)外的位置，這樣的商業(yè)體量算是很好的，能夠滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ睢?/strong>
學(xué)校上有百年小學(xué)觀瀾小學(xué)，目前在浦東排第三梯隊。
外環(huán)外的學(xué)區(qū)房，本身就很難得，尤其今年民辦開始搖號后，學(xué)區(qū)房更是熱門。
但學(xué)區(qū)房的價格棘手，現(xiàn)在連對口觀瀾小學(xué)的動遷房均價都達到了4.7萬。
川沙還有四大中學(xué)，川中南校、華夏西校、僑光中學(xué)和五三中學(xué)。
都是有著悠久歷史的學(xué)校，其中九年制公立的川中南校是市重點水平，很受家長們認(rèn)可。
雪莉在放學(xué)的時間路過學(xué)校門口，看到家長們在門口停著很長的一排車來接孩子，教育氛圍濃厚。
只是對口學(xué)區(qū)的次新商品房確實價格高、數(shù)量少，現(xiàn)在600多萬的學(xué)區(qū)房連不帶電梯的多層選擇都不多。
值得一提的是川沙的環(huán)境非常宜人，水系很多，道路干凈。
迪士尼是定位為國際旅游區(qū)去發(fā)展的，當(dāng)年政府親自派人把附近的水系都打撈了一遍，而且對清潔人員要求嚴(yán)格。
造就了現(xiàn)在鳥語花香的川沙。
只是內(nèi)部資源齊全，就能支撐起現(xiàn)在的高價嗎？
川沙內(nèi)部資源豐富，但是由于地理位置偏，獲取外部資源能力有限。
這也是為什么新上海人買房一定聽過大虹橋，卻鮮少聽過川沙。
虹橋緊鄰長寧、閔行、普陀，6站20分鐘就可以到中山公園。
而且虹橋自身已經(jīng)引入了大量的企業(yè)，人才流入量大。
而川沙位于浦東機場和張江之間，哪怕2號線直達，到陸家嘴還需要55分鐘的時間！
開車也需要45分鐘，更別提去往浦西會有多遠了。
到市區(qū)的絕對距離就是遠！
為什么大多數(shù)人買房都要盡可能靠近市區(qū)？因為即使內(nèi)部資源不夠用，去市區(qū)方便就夠了！
青浦新城當(dāng)?shù)氐馁Y源難道不比川沙還要好？但因為到市區(qū)更遠，很多人并不認(rèn)可。
與外部聯(lián)系差還體現(xiàn)在一個方面，就是對外來人口的吸引力不足。
在產(chǎn)業(yè)方面，浦東樞紐附近的產(chǎn)業(yè)并沒有起來，現(xiàn)在只有部分商飛的人才在此工作。
川沙自身雖然擁有迪士尼樂園，吸引了一部分目光。
但旅游產(chǎn)業(yè)并不能留下人來，而且迪士尼周圍都是大量的酒店和民宿，并沒有成熟的居住區(qū)。
好在到張江近，開車只需要20分鐘。
所以川沙在產(chǎn)業(yè)上只能依托于張江，承接部分來自張江的人才。
“宇宙中心”張江雖然確實厲害，人才濟濟，購買力強。
但是張江上班的人選擇也多，并是不非川沙不可。
除了自身消耗一部分外，
想要更好的學(xué)校，為什么不選唐鎮(zhèn)？
想要性價比更高的房子，為什么不選周浦？
想要靠近市區(qū)，為什么不選北蔡、三林？
總之張江分流到川沙的只占一少部分。
川沙，更多的是本地人在此置換，但現(xiàn)在卻連自己人都覺得房價虛高。
雪莉還對川沙未來的發(fā)展表示擔(dān)憂。
實在是因為川沙的發(fā)展速度過于緩慢，從近30年的照片對比中可以看出幾乎沒有大的變化。
而過去的30年是上海發(fā)展最快的時間。
現(xiàn)在城市化的進程已經(jīng)放緩，2500萬的人口上限即將到頂。
每個區(qū)都開始為最后的搶占人才開始努力。
而川沙，似乎并不著急，沒有行動。
川環(huán)南路以北是川沙的老鎮(zhèn)，大量的老房子沿街而立，人口密集，底商豐富，生活氣息濃厚。
但上了年紀(jì)的老房子并不能吸引到現(xiàn)在的購房主力—追求居住品質(zhì)的90后。
川環(huán)南路以南是新城片區(qū)，集中了川沙大部分的商品次新房。
即將開盤的錦繡觀瀾就在南部，知名的還有華府188、凱佳公寓、陽光城愉景灣等。
但也僅此而已。
川沙的商品房小區(qū)太少了，尤其是知名房企的項目，簡直屈指可數(shù)。
而且日常斷供。
2016年以來，川沙等了4年才有了一個錦繡觀瀾，誰也不知道下一個商品房什么時候到來。
所以想要改善生活，提高居住品質(zhì)的人只能在為數(shù)不多的幾個次新房中挑選。
這也使得剩下的次新房價格水漲船高。
或許有人會質(zhì)疑，大虹橋的宏大規(guī)劃什么時候能落地，落地后到底是什么樣子都是未知的。
但川沙，卻連藍圖都沒有。
除了未來有機場聯(lián)絡(luò)線、地鐵21號線的利好外，就是現(xiàn)在的錦繡觀瀾、以及項目旁邊自帶的兩塊商業(yè)用地和一些動遷房待建。
除此之外，短期之內(nèi)再無大的規(guī)劃。
現(xiàn)在的川沙，幾乎所見即所得。
沒有規(guī)劃足夠的商品房，又拿什么去吸引人才過來呢，川沙在這一點上顯得毫無誠意！
即使被列入了主城區(qū)，有了一定的戰(zhàn)略高度又怎樣？
前面就有真如和徐家匯的慘烈對比，如果政府不去推動變化，主城區(qū)又如何？
要是下一個30年依然沒有大的改變呢？
這次陸家嘴的價格突破了6萬，是新房斷供太久造成的結(jié)果，供需極度不平衡。
加上本身供應(yīng)的房源套數(shù)就少，本地人旺盛的置換需求都難以滿足，目測日清應(yīng)該是沒有問題的。
但并不代表這個價格是合理的，而且二手房的價格水分更大。
北部老鎮(zhèn)大部分的老房子均價在3.5萬到4萬左右。
但南部次新商品房的價格卻要高出一截，均價高達5.8萬。
區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿華府188還曾經(jīng)掛出過7萬的價格試圖提高川沙的天花板。
但價格虛高，不被市場接受。
最后一套也沒有成交，誠心賣房的業(yè)主都在悄悄降低價格。
足以看出川沙二手房的價格水分有多大。
其實川沙板塊，現(xiàn)在外地人和本地人的占比達到了6：4。
但并不是指外地人在此買房，而是因為川沙有很多的民宿、民房每個月低至800元就可以租下來。
川沙吸引的更多是低預(yù)算的租房人群，而不是高素質(zhì)的置業(yè)人群。
很多二手房有價無市，次新房完全沒有流通起來。
所以對于看中主城區(qū)規(guī)劃，想來川沙投資的人，雪莉勸你們慎重。
現(xiàn)在從陽光城愉景灣的高處往周圍看，南部還有大量的空地和農(nóng)民自建房，仿佛給人無限的希望。
但土地本身不值錢，有規(guī)劃的土地才值錢！
配套沒有亮點，政府沒有規(guī)劃，地理位置到市區(qū)太遠，新房幾年才有一個。
空有主城區(qū)的名頭和與現(xiàn)實不匹配的房價。
川沙更適合世代生活在此的本地人，或者是準(zhǔn)備長期在此自住的人。
說不定再過幾年出來一個新房，會刺激二手房的價格再提高一波。
畢竟泡沫再大，當(dāng)?shù)厝艘膊荒茈x開。
