蘇州樓市：原來(lái)買房投資如此專業(yè)，這些知識(shí)99%的人不知道

我是蘇叔，擁有多年蘇州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注蘇州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下蘇州購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自微信公眾號(hào)“蘇叔說(shuō)房”的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，預(yù)算在300萬(wàn)左右，上周和家人去看了龍湖泱望這個(gè)小區(qū)，離地鐵2號(hào)線和4號(hào)線近，想問一下這個(gè)小區(qū)是否值得入手呢？

蘇叔：你好，這個(gè)小區(qū)在吳中區(qū)東吳南路，是商業(yè)和住宅的配置，小區(qū)體量比較偏小，最大的優(yōu)勢(shì)就是你提高的臨近2號(hào)和4號(hào)線，交通比較便利，商業(yè)有龍湖天街，其他的周邊界面可能比較混亂，未來(lái)會(huì)有噪音和擁堵困擾，這個(gè)預(yù)算可以多看看其他小區(qū)。

提問：蘇叔，你好，蘇州姑蘇區(qū)的房子確實(shí)很老、環(huán)境也不好，住進(jìn)去的話舒適度也應(yīng)該不會(huì)好到哪去，那姑蘇區(qū)的房子還值得買嗎？

蘇叔：你好，首先不能僅憑房齡和老化程度來(lái)判斷老破小的價(jià)值，舊改政策讓老破小開始大規(guī)模翻新，助力其房?jī)r(jià)上漲，特別是性價(jià)比高的房子市場(chǎng)流動(dòng)性很高。現(xiàn)姑蘇區(qū)已初步見效，入華陽(yáng)里改造之后，2個(gè)月內(nèi)單價(jià)直漲8000元，今年還計(jì)劃改造16個(gè)老舊小區(qū)，預(yù)測(cè)也將會(huì)為其帶來(lái)不錯(cuò)的漲幅。老破小最大優(yōu)勢(shì)在于學(xué)區(qū)，學(xué)校一般資質(zhì)老、教學(xué)質(zhì)量好，還有一些名校，而中心配套本就已經(jīng)比較齊全且成熟，再加上老社區(qū)翻新，居住舒適度會(huì)大大改善，升值空間也會(huì)比較高。房?jī)r(jià)一般會(huì)上浮10-20%之間，不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

提問：蘇叔，你好，蘇州滸關(guān)的房子值得買嗎？

蘇叔：你好，滸關(guān)交通方面自駕是不錯(cuò)的，想買地鐵房不太可能，這也是滸關(guān)的不足之處，至于有些購(gòu)房群體擔(dān)心熱電廠和汽笛聲，有一說(shuō)一，汽笛聲的噪音部分位置確實(shí)有，但是滸關(guān)作為剛需買房選擇，自住可選的空間比較大，未來(lái)這邊可承接獅山和科技園的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢向上，不過(guò)投資這邊慎重考慮。

提問：蘇叔，你好，蘇相合作區(qū)產(chǎn)業(yè)很多，而且有很多知名企業(yè)，是不是有很多投資機(jī)會(huì)，想問那邊值不值得投資?

蘇叔：你好，蘇相合作區(qū)由園區(qū)主導(dǎo)政策，執(zhí)行在相城漕湖經(jīng)開區(qū)，擁有政策優(yōu)勢(shì)，園區(qū)引導(dǎo)，極大地促進(jìn)了區(qū)域發(fā)展。相城漕湖經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，匯聚眾多大型企業(yè)，帶來(lái)了人口流入，有充分的購(gòu)買需求與購(gòu)買力，但目前產(chǎn)業(yè)未完全落地，需要長(zhǎng)期的時(shí)間才能獲取投資收益。區(qū)域交通便利，交通路網(wǎng)成熟密集，出行十分便捷。但是，區(qū)域以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，住宅規(guī)劃用地極少，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套缺乏。因此，如果是選擇在板塊內(nèi)購(gòu)房自住，如非必須，可以等板塊發(fā)展一段時(shí)間之后再購(gòu)房。如果選擇購(gòu)房投資，這個(gè)區(qū)域內(nèi)短期收益不足，只能長(zhǎng)線投資，但板塊目前市場(chǎng)預(yù)期不明，不建議入手，可以持續(xù)關(guān)注板塊動(dòng)態(tài)后期再做選擇。蘇州投資回報(bào)率高的板塊，詳見知識(shí)星球內(nèi)部！

提問：蘇叔，你好，現(xiàn)在雙減和教師輪崗政策，該不該買學(xué)區(qū)呢？

蘇叔：你好，在蘇州只有新區(qū)，姑蘇，園區(qū)這三個(gè)區(qū)是互考，其他的比如吳中、吳江、相城只能考自己所屬的區(qū)域，而新區(qū)，姑蘇，園區(qū)教育資源確實(shí)比較雄厚，學(xué)校好壞又和生源質(zhì)量，老師教學(xué)水平有關(guān)。教育平權(quán)化是大趨勢(shì)，但是落地還是花時(shí)間，優(yōu)質(zhì)的教育資源一直稀缺，最好買整個(gè)區(qū)域教育資源比較均衡學(xué)校整體不錯(cuò)的。

以上為”蘇叔說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

當(dāng)下房產(chǎn)分化越來(lái)越嚴(yán)重，未來(lái)注定只有小部分人能賺錢。

蘇叔已經(jīng)總結(jié)了蘇州未來(lái)最具潛力的小區(qū)和板塊，也包括很多不宜公開的房產(chǎn)趨勢(shì)解讀，內(nèi)部資料歡迎關(guān)注獲得。

蘇州樓市：蘇州買房投資，應(yīng)該這樣買

我是蘇叔，擁有多年蘇州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注蘇州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

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提問：蘇叔，你好，今年打算在蘇州買房投資，預(yù)算500萬(wàn)左右，現(xiàn)在想請(qǐng)教一下科技城還是滸墅關(guān)買房投資比較合適呢，麻煩分析一下，謝謝！

蘇叔：你好，科技城擁有南大蘇州校區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)，商業(yè)短板將被中海和恒泰的商業(yè)用地補(bǔ)齊，未來(lái)也有地鐵規(guī)劃，適合長(zhǎng)期持有的人群，可能會(huì)漲價(jià)，同時(shí)也要注意評(píng)估自己的盈虧線。滸墅關(guān)具有商業(yè)優(yōu)勢(shì)，地段比較好的是城鐵新城一圈，但房?jī)r(jià)較高，溢價(jià)空間有限，適合短期持有（如5年后置換）且自住的人群。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：蘇叔，你好，預(yù)算200-350萬(wàn)在蘇州買房，在蘇州哪里買房會(huì)比較好呢？第一次買房，沒有經(jīng)驗(yàn)，希望自住+投資，最好未來(lái)有比較大的升值潛力。

蘇叔：你好，首先可以關(guān)注太湖科學(xué)城和滸關(guān)，前者有南大蘇州校區(qū)，投資屬性較大；后者樓盤多，配套齊全，適合自住。另外還比較推薦三大新城（高鐵新城、科技城、吳江太新），城市面貌、學(xué)區(qū)、配套上都有優(yōu)勢(shì)，未來(lái)規(guī)劃也很搶眼；勝浦擁有自貿(mào)區(qū)、星海分校等優(yōu)勢(shì)，均價(jià)3.1萬(wàn)；婁葑屬于園區(qū)，出行方便，適合自住，均價(jià)最高3.25萬(wàn)。最后四大新城也不錯(cuò)，適合自住，面積大；平江新城地段和配套均比較好。蘇州投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤，詳見內(nèi)部分享

提問：蘇叔，你好，今年蘇州房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？獅山和園區(qū)的房?jī)r(jià)增幅會(huì)很大嗎？

蘇叔：你好，目前蘇州房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)也是屬于市場(chǎng)的正常現(xiàn)象。從成交房子上來(lái)看，目前二房和三房是市場(chǎng)的主力戶型，三房成交比例也逐漸接近二房，精裝房較多，但毛坯和簡(jiǎn)裝也占有一定比例。獅山、姑蘇東南環(huán)、園區(qū)湖東等核心區(qū)域是成交的核心地區(qū)，今年蘇州房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。

提問: 您好！之前貸款買了一套新房，除了住房貸款以外，還通過(guò)其他方式借了一筆不小數(shù)目的貸款，現(xiàn)在覺得壓力有點(diǎn)大想賣掉。有朋友推薦我找人對(duì)敲，請(qǐng)問什么是對(duì)敲，能選這種方式嗎？現(xiàn)在打算要么把這套賣出去再買一套新房，要么把這套抵押出去，您覺得怎么做比較合適？

蘇叔：找人對(duì)敲指的是找身邊可以信賴的人代持房產(chǎn)進(jìn)行二手交易，但對(duì)于負(fù)債多、還款壓力大的客戶來(lái)說(shuō)不太合適。

想要減輕負(fù)債壓力，可以選擇先賣出變現(xiàn)，還債后用剩余資金購(gòu)買房子，這種方式風(fēng)險(xiǎn)較小；也可以選擇抵押貸，這樣可以保留房產(chǎn)，短期內(nèi)資金壓力得到緩解，但還清欠款后還有一大筆負(fù)債抵押負(fù)債，日后還有較大資金壓力。不推薦二次抵押，利率比較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大。

總體來(lái)說(shuō)，還是要以自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力為前提，選擇賣出變現(xiàn)還是抵押。如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，建議選擇賣房還債，再置換其他的房子；而如果經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，只是當(dāng)前需要緩解經(jīng)濟(jì)壓力，后續(xù)有資金供應(yīng)，可選銀行抵押貸。