房產(chǎn)中介章程;房產(chǎn)中介責(zé)任法律規(guī)定

2024-10-31 08:11:54

石家莊市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法

（2008年7月10日市人民政府第7次常務(wù)會議討論通過　2008年7月19日石家莊市人民政府令第162號發(fā)布　自2008年10月1日起施行）

第一條　為加強(qiáng)房產(chǎn)中介服務(wù)的管理，維護(hù)房產(chǎn)中介服務(wù)市場秩序，保障房產(chǎn)中介活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)從事房產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，應(yīng)遵守本辦法。

第三條　本辦法所稱房產(chǎn)中介服務(wù)，是指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)咨詢等經(jīng)營活動的總稱。

第四條　房產(chǎn)中介服務(wù)活動應(yīng)遵循合法、公平、公正、自愿、誠實(shí)守信的原則。

第五條　市房產(chǎn)行政主管部門是本市房產(chǎn)中介服務(wù)活動的主管部門，并負(fù)責(zé)本市市區(qū)房產(chǎn)中介服務(wù)的管理工作。

縣(市)、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)中介服務(wù)的管理。

工商、物價、稅務(wù)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房產(chǎn)中介服務(wù)的相關(guān)管理工作。

第六條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員可以依法組織行業(yè)協(xié)會，對房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營服務(wù)進(jìn)行自律管理，行業(yè)協(xié)會的業(yè)務(wù)活動接受房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。

第七條　從事房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

國家、省對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有資質(zhì)等級規(guī)定的，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定申請辦理資質(zhì)等級證書。

第八條　設(shè)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，需符合下列條件：

（一）有自己的名稱，組織機(jī)構(gòu)和管理章程，名稱中應(yīng)有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)字樣；

（二）專職人員作為發(fā)起人；

（三）有不少于十五平方米的固定的服務(wù)場所；

（四）持有《協(xié)理從業(yè)資格證書》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員崗位證書》的從業(yè)人員不少于3名；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第九條　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行誠信等級管理制度，誠信等級的內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)實(shí)力、當(dāng)年業(yè)績及經(jīng)營情況、社會信譽(yù)等。

機(jī)構(gòu)實(shí)力主要包括：機(jī)構(gòu)成立時間、注冊資金、固定資產(chǎn)總額、辦公場所大小、專職專業(yè)經(jīng)紀(jì)人員人數(shù)、高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)人數(shù)等指標(biāo)。

當(dāng)年業(yè)績及經(jīng)營情況主要包括：完成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)宗數(shù)或代理項(xiàng)目宗數(shù)、傭金收入、規(guī)章制度健全程度、經(jīng)營臺帳建立情況、經(jīng)紀(jì)合同規(guī)范情況、接受行業(yè)主管部門監(jiān)督管理等情況。

社會信譽(yù)主要包括：有無被投訴、有無被有關(guān)部門通報批評、有無違反房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則的行為、有無受到行政處罰等情況。

第十條　設(shè)立房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，需符合國家規(guī)定的機(jī)構(gòu)設(shè)立條件和專業(yè)從業(yè)人員條件。

第十一條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和執(zhí)業(yè)規(guī)則的規(guī)定；

（二）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；

（三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；

（四）按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

（五）依法繳納稅費(fèi)；

（六）如實(shí)填報業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表；

（七）接受行業(yè)主管部門及相關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第十二條　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誠信檔案，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定提交誠信檔案資料，并接受房產(chǎn)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誠信檔案包括房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應(yīng)當(dāng)作為房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的不良記錄入其信用檔案。房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的不良行為應(yīng)當(dāng)作為該機(jī)構(gòu)法定代表人或者合伙人的不良行為記入其信用檔案。

單位和個人有權(quán)查閱信用檔案。

第十三條　從事房產(chǎn)中介服務(wù)的人員，應(yīng)按規(guī)定取得中介人員從業(yè)資格。

第十四條　房產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)履行下列義務(wù)：

(一)遵守法律、法規(guī)、執(zhí)業(yè)規(guī)則和職業(yè)道德規(guī)范；

(二)為委托人保守秘密；

(三)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

第十五條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的下列事項(xiàng)應(yīng)到房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）設(shè)立房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)；

（二）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；

（三）房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的企業(yè)名稱、分支機(jī)構(gòu)、法定代表人、辦公地址變更；

（四）外埠房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在本市從事房產(chǎn)中介服務(wù)活動。

第十六條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、從業(yè)人員聘用合同到房產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案手續(xù)。

第十七條　房產(chǎn)行政主管部門接到當(dāng)事人備案申請后，對資料齊全的，應(yīng)于5日內(nèi)辦理完備案手續(xù)，發(fā)給《房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》。申請備案材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。

第十八條　房產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。

房產(chǎn)中介從業(yè)人員不得以個人名義接受委托。

第十九條　經(jīng)委托人同意,房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理,但不得增加傭金。

第二十條　房產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人姓名、地址、身份證件種類、號碼；

（二）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同履行期限；

（四）收費(fèi)金額和支付方式、時間；

（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（六）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)制定房產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本供當(dāng)事人選擇使用。

第二十一條　房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按照價格行政主管部門確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。

房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所的醒目位置公示其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

收取房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)開具稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，依法納稅。

第二十二條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺賬。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺賬應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動中的內(nèi)容、收入、支出等情況。

第二十三條　房產(chǎn)中介服務(wù)人員辦理業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場，委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第二十四條　有下列情形之一的，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得提供中介服務(wù)：

（一）無房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明的；

（二）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定限制房屋轉(zhuǎn)讓或出租的；

（三）新建商品房未取得房屋預(yù)售許可證的；

（四）不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（五）房屋權(quán)屬證書與標(biāo)的物不符的；

（六）共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；

（七）代管房產(chǎn)無房屋所有權(quán)人書面授權(quán)的；

（八）租賃雙方當(dāng)事人一方或雙方無合法有效身份證明的；

（九）違章建筑；

（十）有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止提供中介服務(wù)的其他情形。

第二十五條　因房產(chǎn)中介服務(wù)人員過失給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因委托人的過失給房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或中介服務(wù)人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十六條　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得采取假贈與、瞞報或者不實(shí)申報成交價等手段規(guī)避國家相關(guān)規(guī)定。

第二十七條　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守房產(chǎn)交易資金監(jiān)管規(guī)定，保障房產(chǎn)交易資金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房產(chǎn)交易資金。

第二十八條　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不得謀取委托協(xié)議約定以外的酬金或財物，不得以低價購進(jìn)（租賃）、高價售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價，不得利用虛假信息騙取中介服務(wù)費(fèi)。

第二十九條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布房產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中載明中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的名稱、地址和誠信等級，代理預(yù)售商品房的，應(yīng)在醒目位置注明商品房預(yù)售許可證號。

第三十條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

（一）允許他人以本人的名義從事房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)；

（二）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

（三）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（四）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓備案證明文件；

（五）隱瞞真實(shí)情況提供虛假信息；

（六）采取脅迫、欺詐和賄賂手段促成交易；

（七）為本辦法第二十四條規(guī)定的房產(chǎn)提供中介服務(wù)；

（八）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目或提高中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（九）發(fā)布不具備交易條件的房源信息；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章及房產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)規(guī)則禁止的其他行為。

第三十一條　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立房產(chǎn)中介投訴舉報制度，受理當(dāng)事人對房產(chǎn)中介違法行為的投訴舉報，及時進(jìn)行處理。

第三十二條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定申請辦理登記備案手續(xù)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以500元以上2000元以下罰款。

第三十三條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定提交誠信檔案資料的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以500元以上1000元以下罰款。

第三十四條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有索取財物、提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況、串通損害當(dāng)事人利益、為不符合本辦法規(guī)定房產(chǎn)提供中介服務(wù)等行為的，由房產(chǎn)行政主管部門處以10000元以上20000元以下的罰款，給客戶造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)挪用、占用或者拖延支付客戶的房產(chǎn)交易資金的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下罰款。給客戶造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十六條　房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以低價購進(jìn)（租賃）、高價售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價或利用虛假信息騙取中介服務(wù)費(fèi)的，由房產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上20000元以下罰款。給客戶造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十七條　房產(chǎn)行政主管部門工作人員在房產(chǎn)中介服務(wù)管理中，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

（一）違反本辦法規(guī)定不按時辦理備案證明的；

（二）違反本辦法規(guī)定不建立誠信檔案的；

（三）明知房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及人員違法經(jīng)營，損害當(dāng)事人利益，但不依法處罰的；

（四）其他違反法律、法規(guī)的行為。

第三十八條　本辦法自二○○八年十月一日起實(shí)施。

本辦法發(fā)布前從事房產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，未辦理備案手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按本辦法補(bǔ)辦備案手續(xù)。

房產(chǎn)中介集體漲價涉嫌壟斷寧德市場監(jiān)管局約談行業(yè)協(xié)會限時整改

近期福建寧德多家房地產(chǎn)中介公司上調(diào)中介費(fèi)用，引起市場監(jiān)管部門的注意。4月23日，寧德市市場監(jiān)管局召開該市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會漲價行為約談會，對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談提醒。

根據(jù)反壟斷法規(guī)定，行業(yè)協(xié)會不得組織本行業(yè)的經(jīng)營者達(dá)成“固定或變更價格”的壟斷協(xié)議。

今年3月，寧德房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息，統(tǒng)一明確了中介服務(wù)、租賃、典房、評估、代辦房產(chǎn)過戶等8項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用承擔(dān)方。

其中購售房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)按成交價3%計算，若成交價低于40萬元則按每套1.2萬元收費(fèi)，代辦房產(chǎn)過戶每套收費(fèi)5000元。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從今年4月11日起執(zhí)行。

房產(chǎn)中介章程;房產(chǎn)中介責(zé)任法律規(guī)定

圖自寧德市場監(jiān)管局微信公號。

約談會上，寧德市市場監(jiān)管局要求協(xié)會不得制定統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得統(tǒng)一漲價，并通知會員單位恢復(fù)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，消除社會不利影響，以及限時反饋整改情況。

根據(jù)《反壟斷法》規(guī)定，禁止行業(yè)協(xié)會組織本行業(yè)的經(jīng)營者達(dá)成“固定或變更商品價格”的壟斷協(xié)議，違者將被處以50萬元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，還可能被社會團(tuán)體登記管理機(jī)關(guān)依法撤銷登記。

據(jù)南都記者了解，在約談會上，寧德市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會的相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)了漲價的緣故。受疫情影響，房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)停擺了數(shù)月。由于企業(yè)的人工成本高，員工主要收入靠業(yè)績提成等原因，企業(yè)間確實(shí)出現(xiàn)不同程度的漲價。出于規(guī)范市場行為和留住員工等考慮，該行業(yè)協(xié)會出臺了統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

按照行業(yè)協(xié)會的說法，出臺統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的初衷是為了規(guī)范市場行為，但串通漲價涉嫌違法也是不爭的事實(shí)。按理說，市場監(jiān)管部門可以對此依法處罰。不過考慮到疫情影響和上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)剛剛施行，寧德市市場監(jiān)管局決定采取約談的方式，要求行業(yè)協(xié)會予以糾正違法行為。

“受疫情影響，這個行業(yè)生存不易，如果單純利用行政處罰的措施也不太合適。” 寧德市市場監(jiān)管局副局長王暉告訴南都記者。

據(jù)王暉介紹，房產(chǎn)中介費(fèi)目前屬于企業(yè)自主定價范圍。企業(yè)可根據(jù)市場供求和競爭狀況自主制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)以通過提升質(zhì)量服務(wù)的方式來實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。并且，“企業(yè)需要明碼標(biāo)價，明明白白告訴消費(fèi)者為何這樣收費(fèi)，而不是串通漲價、想漲就漲或只收費(fèi)不服務(wù)。”

當(dāng)天約談會上，寧德市市場監(jiān)管局還組織房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會參會人員集體學(xué)習(xí)了《反壟斷法》《價格法》《價格違法行為處罰規(guī)定》《國家發(fā)改委行業(yè)協(xié)會價格行為指南》等法律法規(guī)。

市場監(jiān)管部門要求，協(xié)會嚴(yán)格按照上述法律法規(guī)規(guī)范收費(fèi)行為，同時加強(qiáng)行業(yè)自律，引導(dǎo)本行業(yè)的經(jīng)營者依法競爭，維護(hù)市場競爭秩序。

通常行業(yè)協(xié)會由業(yè)內(nèi)的“領(lǐng)頭羊”企業(yè)組織發(fā)起，協(xié)會成員多為同業(yè)競爭者。幾家具有競爭關(guān)系的企業(yè)在同一時間或進(jìn)行同樣幅度的價格調(diào)整行為有違法律規(guī)定。具體而言，企業(yè)協(xié)同或串通漲價涉嫌達(dá)成《反壟斷法》所禁止的“橫向價格壟斷協(xié)議”。

去年“雙十一”前夕，浙江多地出現(xiàn)快遞集體漲價的情況。隨后浙江市場監(jiān)管局召開全省快遞行業(yè)涉嫌壟斷行為告誡會，“四通一達(dá)”等企業(yè)參會。

據(jù)南都記者了解，行業(yè)協(xié)會通過制定章程、決議和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方式，實(shí)施壟斷行為的案例并不少見。今年1月，南都反壟斷課題發(fā)布《十余年反壟斷案例分析報告》。報告指出，截至2020年1月10日，至少有19個行業(yè)協(xié)會遭到反壟斷處罰，涉及保險、旅游、餐飲、汽車等領(lǐng)域。

不久前，山東省市場監(jiān)管局發(fā)布的《行業(yè)協(xié)會反壟斷合規(guī)指引》建議，行業(yè)協(xié)會在組織或協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者開展經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)中，需要防范出現(xiàn)聚集討論商品價格、產(chǎn)銷數(shù)量、業(yè)務(wù)區(qū)域、交易對象以及共同應(yīng)對競爭對手等情形。

除了向行業(yè)主管部門了解業(yè)內(nèi)政策外，行業(yè)協(xié)會還需要與反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，以便對是否違反《反壟斷法》進(jìn)行更為準(zhǔn)確的預(yù)判，避免出現(xiàn)違法風(fēng)險。

采寫：南都記者李玲