唯一的住房過戶給子女，萬(wàn)一他賣了，我怎么辦？

我們上周提到了房子怎么過戶給子女才能省錢又省事，

忘記的小伙伴戳這里→

會(huì)有朋友提出疑慮，我要是早早的把房子過戶給子女了，萬(wàn)一TA轉(zhuǎn)手就把房賣了或拿去抵押，那我住哪？

小聚能理解這些朋友的憂慮，畢竟這樣的新聞?wù)娌簧佟５闼鶕?dān)心的問題，答案就在《民法典》里——居住權(quán)了解一下，雖然不能阻止TA賣房或抵押，但不影響你繼續(xù)住在那。

居住權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》新增的一種用益物權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住需要。翻譯一下就是“房子不歸我，但我卻能住”。即為了滿足居住的需求，雖然不是你的房子，但是在約定的時(shí)間內(nèi)你可以住在里邊。

對(duì)房子設(shè)立居住權(quán)，讓很多問題多了一種解決的方式。一句話總結(jié)：除非居住權(quán)人去世或者自愿搬走、居住權(quán)期限屆滿等情況，否則TA就可以一直住在這房子里。

舉個(gè)例子

現(xiàn)在很多年輕人沒能力買房，于是由父母出資，寫孩子的名字。但是父母又怕孩子拿了房賣掉或者以后因?yàn)榧彝ッ茏约罕悔s出來等等。

這種情況下就可以和孩子簽訂居住權(quán)協(xié)議，設(shè)定房屋的居住權(quán)，并且到不動(dòng)產(chǎn)中心完成登記。這樣雖然房子在孩子的名下，即便他日后把房子給賣了，因?yàn)轭A(yù)先設(shè)立了居住權(quán)，也不用擔(dān)心自己沒有地方住。

再舉個(gè)例子

老A在老伴去世之后，一直由侄女小C照顧。兒子小A遠(yuǎn)在國(guó)外，老A擔(dān)心自己去世之后，小A繼承房屋，萬(wàn)一他把房子賣了，小C可能會(huì)被從房子里趕出去，失去住所。

其實(shí)老A可以訂立了一份遺囑，在遺囑中給小C設(shè)立居住權(quán)，約定小C可以居住的期限。這樣既不影響兒子對(duì)房屋的繼承，又解決了小C可能會(huì)被趕出去的問題，一舉兩得。

還有一種情況也適合給房子設(shè)立居住權(quán)，就是老年人再婚。

再來個(gè)例子

老李在妻子去世之后再婚，他想在自己結(jié)婚之前把房子過戶給兒子小李，但是又擔(dān)心萬(wàn)一自己去世了，兒子可能會(huì)把繼母從房子里趕出去。

這種情況下，老李也可以為再婚的妻子設(shè)立居住權(quán)，這樣既不影響他把房子過戶給兒子，也給了妻子一定的保障。

設(shè)立居住權(quán)的根本目的，是為了保障弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”。所以雙親離異的子女、無(wú)房產(chǎn)離異人士、黃昏戀配偶或失獨(dú)老人等都可以根據(jù)實(shí)際情況，選擇是否需要給房子設(shè)立居住權(quán)。

其實(shí)咱們?cè)谏厦嫣岬降膬蓚€(gè)例子，就是居住權(quán)的兩種設(shè)立方式：訂立合同和訂立遺囑

《民法典》第三百六十七條規(guī)定：?設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

《民法典》第三百七十一條 【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

需要注意的是居住權(quán)的設(shè)立以“登記”為生效要件，因此不要忘記到當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。

《民法典》第 368 條規(guī)定,設(shè)立居住權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記,居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

居住權(quán)是不能夠轉(zhuǎn)讓、繼承的，并且設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，除非當(dāng)事人另有約定。

居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，須辦理注銷登記，之后住宅所有人享有完全支配權(quán)

如果是通過訂立遺囑的方式設(shè)立的居住權(quán)，還要保證遺囑是合法有效的哦。

看起來居住權(quán)特別好用，是個(gè)好東西。但是對(duì)于要購(gòu)買二手房的朋友來說，居住權(quán)也可能成為一個(gè)“坑”

通過上面的內(nèi)容可以知道房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可以長(zhǎng)時(shí)間乃至終生居住。

也就是說，如果你購(gòu)買了設(shè)立了居住權(quán)的房子，即使房子寫了你的名字，所有權(quán)也是你的，但你也沒有權(quán)利趕走住在里面的居住權(quán)人。

這就會(huì)存在一個(gè)很尷尬的情況，你的房子你不能住，甚至還可能要面對(duì)一個(gè)陌生人住著你的房子長(zhǎng)達(dá)10幾20年。

不過我們前面也說過，居住權(quán)也是以登記為準(zhǔn)，所以在未來購(gòu)買二手房之前除了留意是否抵押、租賃、查封等情況外，還要留意是否設(shè)立了居住權(quán)。

雖然居住權(quán)在婚戀財(cái)產(chǎn)糾紛、養(yǎng)老等方面看起來很好用，但是它畢竟是一個(gè)才出現(xiàn)的概念，關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)都還不是特別完善。胡亂使用的話可能會(huì)埋下一些你發(fā)現(xiàn)不了的隱患，問題沒解決反而引起糾紛。

所以如果你想通過設(shè)立居住權(quán)來解決問題的話，建議先咨詢一下專業(yè)人士，比如我們的公證員，作為長(zhǎng)期和房產(chǎn)打交道的法律人，他們的經(jīng)驗(yàn)可是非常非常豐富的。

有問題，請(qǐng)找你的公證員！



房產(chǎn)贈(zèng)與家人并過戶，還能要回來么？|守家觀察

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為了后代著想提前過戶房產(chǎn)，

自己的晚年卻可能失了保障？

01 自愿贈(zèng)與又反悔，還有回旋余地么？

家住北京海淀的王阿婆（化名）名下原有一套房產(chǎn)。為了其外孫女劉女士（化名）的孩子入學(xué)方便，兩人協(xié)商后，王阿婆同意將房產(chǎn)過戶到外孫女名下，并于2018年辦理了房屋變更過戶手續(xù)。

2020年，外孫女劉女士對(duì)該套房屋進(jìn)行裝修，并于次年入住。王阿婆則因裝修從房中搬出到自己女兒家中居住，房屋裝修好后也未能住回原先的居所。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

王阿婆可能據(jù)此有了情緒，將外孫女告上法庭，表示外孫女不孝敬她、不讓她居住，希望把房產(chǎn)證名字變更回自己名下。

外孫女則表示，自己從沒有說過不讓外婆居住，只要外婆愿意，自己隨時(shí)可以將外婆接到房子里同住。

最終，根據(jù)庭審查明事實(shí)及雙方陳述，王阿婆雖主張外孫女不孝敬，但未向法院進(jìn)行舉證，且當(dāng)初房產(chǎn)贈(zèng)與為自愿行為，如今外孫女也表示愿意接王阿婆在案涉房屋同住。法院最終協(xié)助雙方解除誤會(huì)、判決房產(chǎn)仍登記外孫女名下。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

若您家也遇見了家產(chǎn)分配、繼承辦理的困擾，歡迎后臺(tái)私信留言咨詢。

信息來源：北京海淀法院，侵刪

02 愛傳承溫馨提示——生前過戶有風(fēng)險(xiǎn)，撤銷贈(zèng)與難點(diǎn)多

大部分人都擔(dān)心百年后繼承會(huì)給后代添麻煩，于是考慮生前就完成房產(chǎn)過戶、財(cái)產(chǎn)分配，若是子女孝順倒是沒什么，就怕遇見些“反面教材”，最終人財(cái)兩空、晚年生活失了保障。

愛傳承·守家繼承溫馨提示：

若是想把財(cái)產(chǎn)留給后代、卻也不想犧牲自己的晚年幸福，建議通過立遺囑的形式寫明財(cái)產(chǎn)分配情況，待到百年后子女可憑遺囑完成繼承，既不會(huì)影響老人的晚年生活，也能保障財(cái)產(chǎn)按照自己的心意完成傳承。

若是實(shí)在想生前過戶，建議聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢解決方案，增加對(duì)后代的約束機(jī)制，而非直接去完成過戶，若是對(duì)方“翻臉不認(rèn)人”，也不至于讓自己失了保障。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

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父親生前已將房產(chǎn)過戶至我名下，有效嗎？

丁父及其妻曹某育有四子一女，丁一、丁二、丁三、丁四（女兒）、丁五。丁妻曹某及丁父分別于 2018 年、2020 年去世，丁一和丁三通過參軍落戶在外地，丁四 1990 年出嫁，并出國(guó)定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出單獨(dú)居住，丁五一直與丁父和曹某生活在一起，丁父和曹某生前共同支付房款，購(gòu)買了丁父生前單位分配的房改房。丁五承擔(dān)了其父母的主要贍養(yǎng)義務(wù)，并為父母養(yǎng)老送終。

丁父生前將房產(chǎn)過戶至丁五名下，丁父去世后，丁一、丁二以及丁三將丁五訴至法院，要求對(duì)房屋進(jìn)行變價(jià)分割。丁五問：父親生前已將房產(chǎn)過戶至我名下，有效嗎？其他兄弟姐妹起訴，要求法定繼承，怎么辦？

房產(chǎn)登記在父親名下，但是房產(chǎn)是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房子是丁父的工作單位分配的房改房，該 屋由丁家父母享有所有權(quán)，這是由于該房屋的價(jià)值結(jié)合了父母的工作年限、職務(wù)等，是單位對(duì)父母一輩子辛苦勞作的福利，同時(shí)該房產(chǎn)登記在丁父名下，該房產(chǎn)是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

01 母親離開人世，生前有遺囑嗎？沒有遺囑，按法定繼承辦理

《民法典》第1153條規(guī)定：

　　夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的外，遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

母親離世時(shí),首先夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割出父親的應(yīng)有份額，父親得到50%的份額，另外50%由父親及五個(gè)孩子繼承，50%除以6，父親又得到8.33%的份額。這套房產(chǎn)父親只占58.33%的份額。

02 父親無(wú)權(quán)處分老房，起訴會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同不產(chǎn)生效力

《民法典》第311條規(guī)定：

無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

由此可見，丁父自書遺囑 ，同時(shí)通過買賣合同形式（未實(shí)際支付對(duì)價(jià)），將房屋過戶至遺囑指定的丁五名下，如果其他兄弟姐妹起訴，該買賣合同涉及無(wú)權(quán)處分他人名下的份額且丁五不符合善意取得之條件，則房買賣合同不產(chǎn)生效力，立遺囑人以買賣形式處置房產(chǎn)不產(chǎn)生法律約束力，丁五不能因此取得房產(chǎn)所有權(quán)。

房產(chǎn)該如何繼承呢？

03如果自書遺囑有效，父親在這套房產(chǎn)的份額歸誰(shuí)？

母親離世時(shí)，五兄弟姐妹法定繼承份額各為8.3%，父親的份額占58.33%，父親在這套房產(chǎn)的份額如何處置，應(yīng)審核自書遺囑的效力，如果自書遺囑有效，按遺囑繼承處理，丁五可以得到66.63%的份額。其他四個(gè)兄弟姐妹法定繼承份額各為8.33%。其中法定繼承人丁四在國(guó)外定居，如果要放棄繼承，要在遺產(chǎn)處理前，主動(dòng)以書面的方式表明放棄繼承，否則認(rèn)定為接受繼承。

04如果自書遺囑無(wú)效，按法定繼承處理

這種情況下，父親占58.33%的房產(chǎn)份額，也由五兄弟姐妹繼承，五兄弟姐妹各得20%。同樣地，法定繼承人丁四在國(guó)外定居，如果要放棄繼承，要在遺產(chǎn)處理前，主動(dòng)以書面的方式表明放棄繼承，否則認(rèn)定為接受繼承。

根據(jù)案情：丁一和丁三通過參軍落戶在外地，丁四 1990 年出嫁，并出國(guó)定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出單獨(dú)居住，丁五一直與丁父和曹某生活在一起，平時(shí)丁五照顧，如果丁五提供自已主要贍養(yǎng)老父親的證據(jù)材料，最終丁五可以分得超過20%的份額。

05房產(chǎn)給子女傳承，贈(zèng)與、買賣、繼承，哪種方式最佳？

如何向子女傳承房產(chǎn)，是每個(gè)家庭都非常關(guān)心的事情。父母向子女傳承房產(chǎn)，有贈(zèng)與、買賣、繼承三種方式，這三種方式，都存在著相應(yīng)的痛點(diǎn)。

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合宣布，親屬間贈(zèng)與房屋、繼承房屋，受贈(zèng)人或繼承人都無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

受贈(zèng)人無(wú)需繳納個(gè)人所得稅，增值稅，只是仍然要繳納契稅和印花稅，其中契稅不一定比買賣過戶低，而且未來子女對(duì)外出售房產(chǎn)的話，因該房產(chǎn)是受贈(zèng)而得，其所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過買賣過戶的方式。因此，如果子女獲得房產(chǎn)的主要用途是長(zhǎng)期居住，貌似通過贈(zèng)與的方式將房產(chǎn)過戶給子女較為恰當(dāng)。

但是 從財(cái)富傳承風(fēng)險(xiǎn)特別是老年人家庭風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看，這種方式確實(shí)導(dǎo)致了更多實(shí)際問題。例如：子女受贈(zèng)房產(chǎn)后婚姻發(fā)生變化，導(dǎo)致房產(chǎn)被外人分走；老年人贈(zèng)與房產(chǎn)后與子女關(guān)系惡化，老年人后悔等等，導(dǎo)致的訴訟和事件經(jīng)常見諸報(bào)端，對(duì)公序良俗是一種破壞。贈(zèng)予房產(chǎn)也存在無(wú)權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)， 因此，贈(zèng)與房產(chǎn)不宜采用。

如果拿到房產(chǎn)后主要考慮將房產(chǎn)出售，那么房產(chǎn)買賣的方式則能夠在子女未來進(jìn)行房產(chǎn)出售時(shí)省下個(gè)人所得稅的成本。因此，很多房主選擇通過交易的方式將房產(chǎn)出售給子女，但是買賣交易過戶，因產(chǎn)權(quán)問題不清晰，在過戶過程中，會(huì)受到其他繼承人的影響，導(dǎo)致問題不斷出現(xiàn)，引起訴訟，因此買賣方式也不理想。

從各方面權(quán)衡利弊，采用遺囑繼承過戶的方式，應(yīng)當(dāng)是老年人的最佳選擇， 為什么呢？遺囑繼承可以充分體現(xiàn)立遺囑人的意志保護(hù)其合法權(quán)益，并且繼承所得房產(chǎn)不征契稅不征所得稅，無(wú)增值稅，只要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅（房產(chǎn)價(jià)值的萬(wàn)分之五，另繳權(quán)證印花稅5元），登記費(fèi)（住房登記每件80元）。由此可見，遺囑繼承過戶的方式，可以讓老年人在生前能夠控制財(cái)產(chǎn)保護(hù)自己晚年安寧，身后傳遞又不產(chǎn)生高額稅負(fù)。

06房產(chǎn)繼承如何辦理？

《民法典》生效后，房產(chǎn)繼承變得更加規(guī)范。根據(jù)《民法典》第1145條的規(guī)定，遺產(chǎn)繼承需要有遺產(chǎn)管理人的參與。

對(duì)于房產(chǎn)繼承來說，房主在世時(shí)可以在遺囑中確定遺囑執(zhí)行人，繼承開始后，遺囑執(zhí)行人自動(dòng)成為遺產(chǎn)管理人 ；房主未確定遺囑執(zhí)行人，房主的繼承人在繼承房產(chǎn)時(shí)，也需要推選或者共同擔(dān)任遺產(chǎn)管理人 ；如果大家一致決定不繼承這個(gè)房產(chǎn)了，民政部門或者村委會(huì)也將以遺產(chǎn)管理人的身份來履行相應(yīng)的義務(wù)。

那么，遺產(chǎn)管理人在繼承過程中都起到什么作用呢？對(duì)此，《民法典》第1147條規(guī)定，遺產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé) ：（1）清理遺產(chǎn)并制作遺產(chǎn)清單 ；（2）向繼承人報(bào)告遺產(chǎn)情況 ；（3）采取必要措施防止遺產(chǎn)毀損、滅失 ；（4）處理被繼承人的債權(quán)債務(wù) ；（5）按照遺囑或者依照法律規(guī)定分割遺產(chǎn) ；（6）實(shí)施與管理遺產(chǎn)有關(guān)的其他必要行為。

注意：遺產(chǎn)管理人不僅要制作財(cái)產(chǎn)清單，還要處理被繼承人的生前債權(quán)債務(wù)，并且需要在制作債權(quán)債務(wù)清單時(shí)將稅款債務(wù)一并清算處理。

房產(chǎn)過戶，是否必須要繼承權(quán)公證呢？

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定：

　　申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：　（一）登記申請(qǐng)書；　　（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；　　（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；　　（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；　　（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；　（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。　　

由此可見，房產(chǎn)過戶，繼承權(quán)公證不是必須出具的法定材料。2016 年公安部出臺(tái)不再出具親屬關(guān)系等 18 項(xiàng)證明的便民措施，意在簡(jiǎn)化老百姓辦事程序，這有待于不動(dòng)產(chǎn)登記部門做到"及時(shí)跟上，服務(wù)升級(jí)"，只有解決好政策落地的問題，才能真正把便民惠民措施落到實(shí)處。