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梅州房地產行業上半年觀察：樓市以價換量 企穩仍需耐心

若不是成立了新家庭，市民黃先生并不打算更換住房。

“去年11月領完結婚證，經過與妻子商量，決定搬出父母家自己住?！苯螘r間，他和妻子一直奔走在梅州城區的各大樓盤，挑選合心意的戶型?！安患敝I，等一些好的樓盤開售再買也來得及，目前還不愁沒地兒住?！秉S先生說。

近半年來，黃先生持續關注梅州房地產市場。他的消費心理，從一定程度上折射出市場走勢和總體情況。

6月，梅州住宅商品房銷售均價環比上升1.2％，住宅商品房銷售面積環比上升2.8％。南方日報記者 何森垚 攝

從各項指標來看，1—6月，梅州全市新建商品房的銷售面積與價格低迷，市場仍處于調整過程中，存在供需兩端信心不足、交易總量依然偏低等問題。

綜觀整個房地產市場，也可見亮點。如仍有新樓盤開放銷售，精品房依然受消費者青睞；多項政策在梅州落地實施，持續釋放政策紅利……“房地產市場仍處在調整轉型過程中?！倍嗝分菔蟹康禺a行業業內人士表示。

梅州正結合市場情況進一步優化政策舉措，多措并舉釋放住房需求，全力促進房地產行業平穩健康發展。

小幅回落

銷售面積與銷售均價下滑

7月12日，梅州市房地產行業協會公布了《2024年1-6月梅州市房地產市場總結報告》（下稱《報告》），對梅州房地產市場走勢進行總結和分析。

數據顯示，上半年，全市累計新建商品房銷售面積85.72萬平方米，同比下降47.7％；銷售均價為5355元/平方米，同比下降6.9%。其中，全市住宅商品房累計銷售5248套，累計住宅面積60.39萬平方米，占總銷售面積的80.94％；全市住宅銷售均價5280.52元/平方米，同比下降8.7%；全市住宅商品房銷售額約36.64億元，同比下降55.5%。

分區域來看，上半年，梅江區住宅累計銷售面積14.41萬平方米，居全市首位，但仍低于2023年的32.84萬平方米；興寧市住宅累計銷售面積12.12萬平方米，排行第二；梅縣區住宅累計銷售面積10.63萬平方米，排行第三。

總體來看，上半年梅州市房地產市場房價下跌壓力仍然較大，無論是銷售面積還是銷售均價，都出現不同程度的跌幅。

“一方面，受宏觀經濟環境影響，房地產開發投資、商品房銷售、房屋開竣工、房企融資和拿地等各項數據全面下滑；另一方面，消費習慣的改變，使得消費者的購房周期進一步拉長。”梅州市房地產行業協會相關人士分析。

從宏觀經濟來看，1-5月，全市社會消費品零售總額278.69億元，同比增長0.9%；商品零售251.21億元，增長0.7%。1-5月，全市居民消費價格指數（CPI）同比下降0.7%，降幅比1-4月收窄0.1個百分點。消費正處于弱復蘇期，尚未恢復到最佳水平。

上半年，全市土地供應3宗，成交3宗，供應/成交金額為3995.28萬元，與去年同期相比有所下降。

從微觀角度來看，消費者買房的需求已由剛性需求變成了改善性需求，這使得購買周期進一步加長，對房地產行業的復蘇作用進一步放緩。

買房對于市民黃先生來說并非剛需?！爸饕窍敫纳粕睿辛诵〖彝ブ?，和雙方父母住在一起還是有諸多不方便，例如生活習慣等?！秉S先生說。

黃先生在蕉嶺工作，未結婚前他住梅縣區程江鎮的父母家中，周末和假期才會回家小住兩天。妻子在梅江區工作，婚后與黃先生的父母住在一起。目前，兩人一同住在黃先生的父母家中。

“想買房，搬到梅江區生活，但什么時候搬還不確定?！秉S先生坦言，目前還未找到心儀的樓盤和戶型，價格也還未達到內心期待的區間，他們選擇再觀望一段時間，“看看下半年是否會有新的樓盤開始銷售，屆時可多一些選擇?！?/p>

政策激勵

降首付降利率激發購房動力

今年以來，中央、省、市開始頒布一系列政策，進一步激發房地產市場的活力。

5月17日，《中國關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》發布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；

同日，《中國國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》發布，將首套和二套住房首付比例分別下調至不低于15%和25%。

5月17日，中國、國家金融監督管理總局等部門，推出包括降低首付比例至15%、取消房貸利率下限、支持地方收儲存量商品房等重磅政策利好

一系列針對商業性個人住房貸款的支持政策在梅州迅速落地。與此同時，梅州也不斷將各級政策，與本土的房地產市場進行結合，推出各項政策，不斷給房地產市場注入“強心劑”，提升房地產市場活躍度。

首先是公積金貸款利率進一步下調。5月18日，根據《中國關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》要求，梅州自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。

其次是公積金貸款額度提升。5月30日下午，市住房公積金管理委員會四屆四次全體會議召開，審議同意提高梅州住房公積金貸款最高額度。會議明確，6月10日起，雙方繳存職工最高貸款額度從50萬元調整為65萬元，單方繳存職工最高貸款額度從30萬元調整為45萬元；異地繳存職工享受同等貸款額度。

公積金繳存的比例也進一步提升。日前，梅州市住房公積金管理中心發布消息，梅州將調整住房公積金繳存基數及比例。調整后的繳存基數不低于省政府公布的現行最低工資標準1620元，不高于2023年本市城鎮非私營單位在崗職工（含勞務派遣人員）月平均工資的3倍（即24157元）。

三針“強心劑”，讓疲軟的房地產市場出現了回彈的苗頭?！秷蟾妗凤@示，6月梅州住宅商品房銷售均價環比上升1.2%，住宅商品房銷售面積環比上升2.8%。

環比，即連續2個統計周期內的變化。與前兩個月相比，梅州房地產行業開始出現小幅度回彈。盡管上半年梅州房地產行業總體呈現疲軟態勢，但從6月以來的市場情況看，市場出現結構性回暖跡象。

“前期多重利好政策正在開始顯效，將會影響新房與存量房銷售。”梅州市房地產行業協會有關人士表示。通過降低貸款利率、?提升貸款額度、?調整首付比例以及創新性的產品化繳納方式，?有效地減輕了購房者的經濟負擔，?提高了住房消費的可持續性和可及性，?對促進房地產市場的平穩健康發展起到了積極作用。?

找準方向

好房子好服務仍是發力點

走訪梅州城區內部分樓盤，記者發現，部分主打高品質的樓盤仍保持較高看房率和銷售率。

周末，在保利·學士府的營銷中心，不時有顧客前來看房?！翱傮w來看，公司上半年銷售業績不錯，延續去年的成績。初步統計，上半年累計出售房產320套左右，與去年同期基本持平?！北＠禺a相關負責人麥逸告訴記者。

據了解，保利地產目前在梅州在售的樓盤為學仕府，是現房/準現房小區，銷售主力房型為105平方米至160平方米的套三、套四、套五產品。

“目前，保利還有約290套房產待售，剩余房產將維持現有價格。但我們會在此基礎上為業主提供更多的人文關懷，提升他們入住后的物業體驗?！丙溡菡f。

同樣的場景也在正興·芹洋觀邸上演。

“小區一共有1355套住房，目前剩450套左右，預計下半年還能再售賣出一批房子?！闭d地產相關負責人清嫻說。

清嫻介紹，正興·芹洋觀邸將會配備游泳池、涼亭、公共活動中心等公共設施，進一步滿足小區居民日常生活的需求。“購買正興·芹洋觀邸的消費者大多是有小孩的家庭，因此我們在設計之初便考慮要盡可能建設可提供公共服務的場所，以滿足小朋友的生活需求?！?/p>

主打好品質、好服務的小區，為何仍受消費者青睞？“或許要從兩方面來看?！泵分菔蟹康禺a行業協會相關負責人分析。

從行業發展層面來看，盡管房地產市場出現連續下滑，但新型城鎮化發展的腳步沒有停止，市場需求仍在，市場結構性機會仍在?！皳Q句話說，隨著城鎮化進程的推進，人口流動和城市擴張將帶來對居住需求的增加，尤其是對改善性住房的需求?！鄙鲜鲐撠熑朔治?。

從房屋品質本身來看，隨著房地產供求關系的變化，房地產市場需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，要下力氣建設好房子，才能在住房領域創造一個新賽道?！罢l能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就會有發展?！痹撠撠熑苏f。

好品質、好服務或將成為梅州房企下半年的發力點。

7月6日上午，梅州中駿·天盈營銷中心舉行開放儀式。儀式上，中駿·天盈項目各領導同廣大嘉賓及主流媒體齊聚一堂，共同見證了營銷中心開放這一重要時刻。

項目經理陳杰介紹，中駿·天盈結合客家人的居住特點，打造16棟742套高層住宅，所有樓棟均為板式結構，外立面選材采用部分石材加鋁板；戶型設計上，正南正北雙陽臺，兩梯兩戶，143平方米到220平方米大平層，小區配置了泳池、會所、幼兒園等配套設施。

“本次項目，可以說是中駿集團的2.0產品，即高端產品。”在房地產行業摸爬滾打十余年，走遍多個城市，看過不少熱銷的樓盤，陳杰認為好房子仍是少數，“好房子不只是質量好的房子，還包括好的物業、好的小區環境、好的配套服務等。特別是好的物業，它關系到消費者一生的住房體驗?！?/p>

目前，中駿·天盈的施工現場熱火朝天，工程進度正按照既定計劃穩步進行。預計7月20日提供樣板房給消費者參考，今年國慶節首批次大平層住宅將上市。

“我們從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準?！标惤苷f。

此外，該項目被梅州市住建部門納入了“白名單”，獲廣發銀行授信2億元，也將進一步提升消費者的購買信心。

■他山之石

以舊換新助力樓市企穩

房地產市場正在進入新一輪去庫存時期。

自今年4月底的中央政治局會議提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施后，在新一輪政策潮中，以舊換新作為去庫存的新舉措，幾乎成為各地的標配。

主要采取三方聯動、房企收購、政府收購和政府補貼模式。

據中指研究院監測數據顯示，截至目前，全國已有超60城表態支持住房以舊換新，并且預計還將有更多城市加入。

廣東省城規院住房政策研究中心副主任羅異鏗介紹，目前住房以舊換新主要有四種模式。

一是三方聯動模式(又稱“聯合幫賣”模式)，由房企、中介機構、換房人共同完成。換房人認購房企新房并優先鎖定，同時中介機構幫助業主優先出售舊房，若一定期限內舊房售出，則按流程購買新房；若在約定時間內舊房未售出，則房企退還新建商品住房認購金。此次廣州花都、深圳推行的便是這一模式。從全國范圍內來看，目前寧波、上海、杭州臨平區等推出的以舊換新也采用了這種模式。

二是房企收購模式，房企按照評估價格收購換房人的二手房，收購款抵扣換房人認購新建商品房的購房款。比如在珠海，今年4月珠海華發作為收購主體推出以舊換新，直接收購存量二手房以促成新房交易。

三是政府收購模式，即由政府或委托的國企按規定收購二手房。比如較早推出以舊換新的鄭州，由鄭州城市發展集團為主體，通過鄭州市房產交易服務平臺收購500套二手房，同時換房者選購平臺房源庫中的新房。還有一些地方特色的延伸，比如肇慶提出“舊房轉保障性住房”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉?！钡男问浇挥烧y租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房，無需賣房即可換新。

四是政府補貼模式，對于一定期限內實施以舊換新的業主給予契稅補貼或購房補貼。比如，麗水、揚州、蘇州等地便是為換房者發放契稅補貼。

目前來看，三方聯動是各個城市主推的模式。由于是基于市場自發行為，房企的資金壓力小，且更容易讓利于換房者和中介機構?！拔覀冏鲆耘f換新前參考了多種模式，最終認為‘聯合幫賣’模式比較合適?！辈└豢毓煽偛弥砝钚闱褰榻B，主要便是考慮到企業沒有二手房部、資金需求量更小。

不過中指研究院市場研究總監陳文靜指出，這一模式主要面臨二手房市場調整壓力，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房人無法快速售出二手房，交易周期過長，不一定能促成以舊換新。

房企收購模式暫時只有少數企業開展。由于新房選擇的局限性較大，且對企業資金需求量大、對換房者二手房的門檻要求高，比如要求一定樓齡、位于較好地段等，惠及面不廣。

政府或國企收購模式，由于有信用背書受到歡迎，但財政負擔較大，收購規模有限。如鄭州試點收購500套、南京收購2000套，面對龐大的二手房掛牌量顯得杯水車薪。另外還需考慮資金平衡，政府或國企收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，都存在資金平衡、盈虧的考驗?！靶枰y籌考慮二手房收購后的利用方向，避免閑置空置。對于保障性住房籌建壓力較大的城市，有條件可以采取該模式?！绷_異鏗說。而政府補貼模式，目前一般僅在非一線城市實施，大部分城市的補貼力度也相對較小。

來源 南方日報、南方+

記者 梁時禹

實習生 賴浩

【作者】 梁時禹

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端

梅州樓市，從8千到6千5，持續跌一年。購房者：二手房比新房貴

每一個房子都是一個家

每一個家都是一處風景

梅州，世界客都。人們在談論梅州，除了梅縣腌面，還有沙田柚。關于房價的話題從來都是很少的。梅州是最大的客家人聚居地，當年，客家人南遷的最后角落就是這里。

從人口分布看，545萬的戶籍人口，算是中大城市配置，從經濟上看，全年GDP 1187億，在廣東肯定墊底那一檔的，與河源，云浮，是同檔。人均GDP 2.7萬，這樣的收入，如何支撐得住7千的房價？

梅州房價，從2019年開始，從均價5千一直漲到8千，2019年中旬到達峰值。此后，一路坐滑梯，在今年的7月份，到達6千出頭的均價，往后，回調一些，穩定在6500元。

根據吉屋網數據，10月，新房均價，6591,元/平，二手房均價，6332元/平。具體各區縣如下；

梅江區，7739元/平，梅縣，6072元/平，大埔，4939元/平，豐順，7039元/平，五華，5966元/平，平遠，5033元/平，蕉嶺，5725元/平，興寧，6492元/平。

以上是新房均價，二手房均價如下；

梅江區，6555元/平，梅縣，6001元/平，大埔，5176元/平，豐順，6901元/平，五華，6305元/平，平遠，5111元，蕉嶺，6725元/平，興寧，6549元/平。

一個樓市比較年輕的城市，一個樓市不繁榮的城市，二手房比新房貴（不多）是正常的。

樓市發展比較晚，說明新房與二手房的房齡相差不大。而二手房基本都是帶上裝修的，一個加上裝修費用的房子比新房貴有什么奇怪呢？梅州就是這樣一個城市。

早期城區，都是騎樓多，有建筑風景之說，有建筑文物之說，這些地方，即使再破舊，也不會有開發商去棚改。一是保護文化古跡，二是開發成本高。不如建拿新地開發新樓盤。

騎樓

梅州個別區縣的二手房比新房貴，還有一個原因；二手房成交量太少。根本沒法統計，像蕉嶺縣，大埔縣，五華縣，近三個月的二手房成交量極少，那前半年的交易數字很大影響著下半年的均值。

那么，現在瘦身到6500的房價，它的體重算不算胖？

梅州雖然有545萬戶籍人口，但常住人口只有438萬，有一百余萬的人口外流。不用想，大概率也是到珠三角打拼了，深圳廣州占據大半。出去的這群人，往往也是最有能力最有希望買房的。他們的去向決定的房價的升降。

真正靠留下來的那群人，月供平均收入2千多，去供6千5的房價，顯然是吃力的。

從人口最大的興寧市（118萬）看，它的房價最穩。近一年數據顯示，興寧的新房價格長期穩定在6400元/平左右。說明它的外流人口回來買房的不多。至少這個數量不影響當地的樓市。

以此類推，其他區縣返鄉置業的人也不多。這個也是房價無法拉升的真實原因。像大埔縣這樣更加偏遠的縣城，人口也不少，但房價降得最厲害。

大埔某梯田

梅州是山丘山陵地區，當地以從業為主，工業基礎薄弱。以旅游業，農業農產品為主，經濟上就很難有質的飛越，靠賣沙田柚賣丸子去買房，需要個過程。

梅州客家人，最好的一點是，注重教育事業。注重傳統教育，注重培養孩子。儒家思想觀念，對于買商品房，他們沒有那么渴望。至少在全國都渴望套房的對比上，梅州人更希望是有宅基地，而不是商品房。

美麗的鄉鎮，一棟棟的小樓房

綜上，梅州的房價，緩緩再下降是大概率的事情。估計能到6千左右，然后徘徊很久。

沒說到這些美麗的山水城市，我都不忘給它們宣傳一下。梅州一樣，風景秀麗，農村特色突出，小吃，圍屋，農田，果林，是當地靚麗的風景線?？吞煜旅赓M對大家開放，然后梅江夜晚的燈光，光彩照人，值得去看看。

關于梅州樓市，你們是什么看法？歡迎交流。