重磅！不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，全面實(shí)現(xiàn)！名下多少套房一查就知道，有助于反腐敗？一文讀懂

每經(jīng)編輯：李澤東

據(jù)新華社報(bào)道，自然資源部部長(zhǎng)王廣華4月25日在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

我國(guó)以民法典為統(tǒng)領(lǐng)，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為核心，以實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)范、地方性法規(guī)等為配套支撐的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。

2013年3月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。

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據(jù)央視新聞報(bào)道，記者今天（25日）從全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上了解到，今年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革實(shí)施十周年。十年來(lái)，全國(guó)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本，全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)和群眾最普遍、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以明晰產(chǎn)權(quán)，避免企業(yè)和群眾權(quán)益受損。

自然資源部表示，目前全國(guó)有約3000個(gè)大廳、40000個(gè)窗口，每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類(lèi)登記服務(wù)，累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份。此外，2000多個(gè)市縣同步頒發(fā)電子證書(shū)證明3.3億多本。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)田文彪表示，（各地）不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)能力和水平穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)從“多地、多門(mén)、多次”辦理到“一窗、一網(wǎng)、一次”，甚至“不見(jiàn)面”辦成，最大限度地減環(huán)節(jié)、減材料、減時(shí)間、降成本，一般登記和抵押登記實(shí)現(xiàn)5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

田文彪介紹，十年來(lái)，我國(guó)以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為核心，以實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)范、地方性法規(guī)等為配套支撐的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。《不動(dòng)產(chǎn)登記法》已經(jīng)面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)通的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)平穩(wěn)運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)覆蓋全國(guó)、實(shí)時(shí)更新，包含15億多條不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

田文彪表示，下一步要持續(xù)提升不動(dòng)產(chǎn)登記法治化、規(guī)范化水平，維護(hù)好各類(lèi)產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益，更加有力地保護(hù)產(chǎn)權(quán)。加強(qiáng)登記信息共享、分析和應(yīng)用，發(fā)揮數(shù)據(jù)效用，更加充分體現(xiàn)登記數(shù)據(jù)價(jià)值。

據(jù)了解，各級(jí)自然資源主管部門(mén)還積極推動(dòng)歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”問(wèn)題，共解決了1100多萬(wàn)套房屋問(wèn)題，惠及2600多萬(wàn)群眾。

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《民法典》第216條明確，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)《中國(guó)自然資源報(bào)》報(bào)道，在北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波教授看來(lái)，登記簿冊(cè)是實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”的重要抓手。

不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示的法定手段，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體、客體和內(nèi)容等都記載在登記簿、反映在證書(shū)上，只有簿證內(nèi)容統(tǒng)一，物權(quán)變動(dòng)情況才能得到統(tǒng)一規(guī)范的反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一嚴(yán)格的保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)交易才有統(tǒng)一的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)交易良好秩序才能有效建立，企業(yè)和群眾才能得到便利。

登記簿證也是不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法查詢(xún)的主要內(nèi)容，登記簿證統(tǒng)一，依法開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)才有基礎(chǔ)。2014年11月，國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），以專(zhuān)章的方式從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的統(tǒng)一、內(nèi)容、編制、介質(zhì)、保管及救濟(jì)措施等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，建立起相應(yīng)的制度體系——一是明確了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

二是明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿“物的編成”原則，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。

三是明確了登記簿的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制、提示事項(xiàng)等。

四是明確了登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

五是強(qiáng)調(diào)了登記簿的公信力，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類(lèi)登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于登記簿。

六是明確了登記簿的統(tǒng)一管理要求，由登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理、永久保存并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，也表明包括登記簿有別于一般檔案資料，須由登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。

“登記簿的統(tǒng)一，既是統(tǒng)一登記的應(yīng)有之義，又是統(tǒng)一的信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)。

《條例》改變了現(xiàn)實(shí)生活中各部門(mén)分設(shè)登記簿的狀況，其中第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立作了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。”樓建波表示。

此后，在與有關(guān)部門(mén)完成數(shù)據(jù)資料移交、做好銜接的基礎(chǔ)上，原國(guó)土資源部廣泛收集、借鑒相關(guān)國(guó)家、地區(qū)以及國(guó)內(nèi)不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)證書(shū)式樣，研究設(shè)計(jì)并初步形成了統(tǒng)一的簿證式樣。2015年2月15日，原國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記簿證樣式新鮮出爐，《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》等閃亮登場(chǎng)，這標(biāo)志著我國(guó)物權(quán)法治建設(shè)邁向具有重大突破意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，意味著我國(guó)公民的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)從此受到了法律更統(tǒng)一、更全面、更權(quán)威、更莊嚴(yán)地保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)“通過(guò)權(quán)利人的申請(qǐng)，政府登記機(jī)構(gòu)的審核、確認(rèn)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，明確界定物權(quán)歸屬，以此來(lái)保護(hù)公民合法權(quán)益。”樓建波說(shuō)。截至目前，全國(guó)共有7億多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在統(tǒng)一的登記簿上記載公示，以此為基礎(chǔ)每年為社會(huì)依法提供查詢(xún)4億多次，企業(yè)和群眾的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)更加有力，不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障更加有效，企業(yè)和群眾辦事更加便利。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記都登記什么？

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，登記的適用對(duì)象方面，包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

此前房產(chǎn)證還有效嗎？是否需換發(fā)？

舊證依然有效，權(quán)利隨動(dòng)隨換。

濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任杜建剛2018年6月接受采訪時(shí)表示：

我們也是本著隨動(dòng)隨換的原則，也就說(shuō)你的房產(chǎn)動(dòng)了，比如說(shuō)你進(jìn)行出讓?zhuān)蛘叩盅毫耍敲丛谶@種情況下，你來(lái)辦理業(yè)務(wù)的時(shí)候，隨著你的房產(chǎn)變更，我們給你換發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)證。

如果你的房產(chǎn)不產(chǎn)生這些改變的情況下，建議不用過(guò)來(lái)?yè)Q發(fā)，這些證書(shū)還是繼續(xù)有效的。

不動(dòng)產(chǎn)登記推出后房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？

很多人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記將成為讓房?jī)r(jià)快速下跌的一劑猛藥。對(duì)此，相關(guān)專(zhuān)家2018年時(shí)曾表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)有想象中那么大，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林：

這次我們國(guó)家之所以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是把原來(lái)分散在不同部門(mén)的登記，把它整合在一個(gè)平臺(tái)一個(gè)系統(tǒng)一套證下面，它可能對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不是那么明顯。

房?jī)r(jià)本身也是受各種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，金融的環(huán)境，供求關(guān)系乃至相應(yīng)的政策等等。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于反腐敗？

很多人希望不動(dòng)產(chǎn)登記能夠遏制官員腐敗。

專(zhuān)家表示，雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷不是以反腐為目標(biāo)，但是如果司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)等依法查詢(xún)的話(huà)，確實(shí)可以迅速查詢(xún)到以人為單位的名下所有不動(dòng)產(chǎn)，這會(huì)對(duì)貪腐官員起到震懾作用。

普通人如何查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)信息？該如何查詢(xún)？

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，權(quán)利人可以查詢(xún)、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。

權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，須證明有利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

查詢(xún)申請(qǐng)書(shū)；查詢(xún)目的的說(shuō)明；申請(qǐng)人的身份材料；利害關(guān)系人查詢(xún)的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。

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落馬官員豪宅拍賣(mài)，228㎡成交價(jià)6317萬(wàn)，買(mǎi)家實(shí)際要付1個(gè)億？

“恒裕濱城二期3座40A228平方米，成交價(jià)6317萬(wàn)左右，公司產(chǎn)權(quán)，過(guò)戶(hù)稅費(fèi)3900萬(wàn)，樓價(jià)稅費(fèi)合計(jì)1億多，單價(jià)接近45萬(wàn)/平。”

6月22日深圳一套豪宅在司法拍賣(mài)平臺(tái)成交，有關(guān)競(jìng)買(mǎi)人真實(shí)支出成本和豪宅折合單價(jià)引發(fā)熱議。

3人參與競(jìng)拍，超1.5萬(wàn)人圍觀，時(shí)隔兩年，素有“妖盤(pán)”之稱(chēng)的深圳市南山區(qū)恒裕濱城，這次在法拍市場(chǎng)又賺足了眼球。

27.6萬(wàn)/平撿了漏？

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢(xún)結(jié)果表顯示，標(biāo)的物建筑面積228.72平方米，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為粵（2017）深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0180287號(hào)，登記價(jià)316.9179萬(wàn)元，登記時(shí)間為2017年9月20日。該房源位于恒裕濱城3座A單元40層，A樓棟總層高為46層，為東南朝向四居室，起拍價(jià)5618萬(wàn)元。

該套法拍房保證金600萬(wàn)元，最終3人出價(jià)18次，以6317萬(wàn)元總價(jià)成交，折合單價(jià)約27.6萬(wàn)/平方米。值得注意的是，從18次出價(jià)記錄來(lái)看，實(shí)際競(jìng)得人是在競(jìng)拍結(jié)束的半小時(shí)前才第一次出價(jià)，并在23分鐘內(nèi)拿下該套房源。

根據(jù)標(biāo)的物詳情中公布的網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)報(bào)告，本案例共采用了177個(gè)最新案例進(jìn)行估價(jià)，最高單價(jià)33.7萬(wàn)元/平方米，最低單價(jià)22萬(wàn)元/平方米，平均單價(jià)為27.6萬(wàn)元/平米。

由此看，27.6萬(wàn)元/平方米，相較恒裕濱城以往的成交紀(jì)錄似乎并不算高，甚至還算撿了個(gè)小漏。

3900萬(wàn)稅費(fèi)促成45萬(wàn)/平？

事實(shí)到底如何？

熟悉深圳灣片區(qū)的資深中介陳悅告訴記者，“該套房源為公司產(chǎn)權(quán)，原價(jià)僅300多萬(wàn)元，第一次登記了，就算是在開(kāi)發(fā)商名下也只能更名當(dāng)二手房交易，差額土增（土地增值稅）就夠交的了。”

陳悅緊接著算了一筆賬，“土地增值稅要收60%，成交價(jià)6317萬(wàn)減原價(jià)316萬(wàn)后，乘以60%就3600萬(wàn)了，5%的營(yíng)業(yè)增值稅約300萬(wàn)，3900萬(wàn)是這么來(lái)的，只說(shuō)增值稅和土增就這么多了，還沒(méi)算買(mǎi)家的契稅，契稅是6317萬(wàn)增值稅減營(yíng)業(yè)增值稅后的3%，差不多是180萬(wàn)。”

“指導(dǎo)價(jià)才13.2萬(wàn)/平，這一拍，變相告知所有人45萬(wàn)/平了。”

據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢(xún)結(jié)果，該拍賣(mài)標(biāo)的物權(quán)利人是“深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司”。

啟信寶顯示，深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司的實(shí)際控制人為深圳市恒裕實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、富德生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司，分別持股51%、49%。

資深中介王飛表示，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)價(jià)該戶(hù)型成交價(jià)約8000萬(wàn)元，因?yàn)榫坝^有遮擋，該戶(hù)型在整個(gè)小區(qū)內(nèi)算是比較差的，且該房源并不稀缺，市場(chǎng)上也是有同戶(hù)型在賣(mài)，并非稀缺到只能通過(guò)法拍市場(chǎng)來(lái)獲取。”

不過(guò)關(guān)于該套房源的稅費(fèi)情況，業(yè)內(nèi)還有另一種觀點(diǎn)。

華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒在接受記者采訪時(shí)表示，稅費(fèi)多少最終要看法院執(zhí)行裁定的表述。如果是連環(huán)買(mǎi)賣(mài)，到法院訴訟繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商先過(guò)戶(hù)給原實(shí)際擁有人，然后再過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受人，那么需要按照二手房交易的稅費(fèi)；如果法拍可以直接確認(rèn)原房產(chǎn)證無(wú)效，直接把房產(chǎn)確認(rèn)給買(mǎi)受人，那么就只交契稅即可。

不過(guò)另一位拍賣(mài)行的工作人員表示，此次拍賣(mài)的是原業(yè)主的房子，只是其當(dāng)時(shí)還沒(méi)從開(kāi)發(fā)商過(guò)戶(hù)過(guò)來(lái)而已，房子屬于原業(yè)主，還是要先過(guò)戶(hù)給他，個(gè)人對(duì)個(gè)人。

豪宅為何被法拍

這套備受關(guān)注的豪宅背后還有另一個(gè)故事。

公開(kāi)資料顯示，22日拍賣(mài)的該套房源系海南某落馬貪官所有，目前仍登記在開(kāi)發(fā)商控股子公司深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司名下。

對(duì)于拍賣(mài)結(jié)束后，該套房是按照二手房還是新房交易，以及認(rèn)定的依據(jù)等焦點(diǎn)問(wèn)題，記者多次致電廣州市中級(jí)人民法院，其表示不接受采訪。

就該套房產(chǎn)的后續(xù)交易程序，記者分別致電該房源目前實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記人深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司和其控股股東恒裕集團(tuán)，恒裕集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其并不清楚該事件具體情況。

“恒裕濱城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)已久，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入二手房，公司現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有相應(yīng)的人去直接管理該項(xiàng)目，包括當(dāng)年賣(mài)這個(gè)項(xiàng)目的很多人估計(jì)也已經(jīng)不在銀海實(shí)業(yè)公司了。”

而對(duì)于為何房源產(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商名下法院可以直接拍賣(mài)，周爭(zhēng)鋒表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第七條，刑事判決書(shū)認(rèn)定了這屬于落馬貪官的贓物，判決生效以后，可以直接依據(jù)刑事判決書(shū)的內(nèi)容確認(rèn)歸其所有，直接拍賣(mài)。

熱門(mén)“妖盤(pán)”屢掀波瀾

屢上熱搜的恒裕濱城在業(yè)內(nèi)口碑不一。

2019年底，該小區(qū)曾因業(yè)主暴力控盤(pán)拉升房?jī)r(jià)，而被戲稱(chēng)為“妖盤(pán)”，從而引發(fā)官方高度重視。

彼時(shí)深圳市住建局發(fā)布通告稱(chēng)，近日，有媒體報(bào)道我市恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分住宅小區(qū)業(yè)主通過(guò)微信群發(fā)布集體漲價(jià)言論，惡意炒作二手房?jī)r(jià)，造成了不良的社會(huì)影響。捏造虛假事實(shí)、散布虛假言論、哄抬房?jī)r(jià)、惡意炒作等行為，不僅嚴(yán)重背離中央“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，嚴(yán)重影響全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，還涉嫌違法違規(guī)。

深圳市住建局表示，對(duì)于涉嫌集體惡意炒作房?jī)r(jià)的小區(qū)，主管部門(mén)將暫停辦理該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，并在該小區(qū)發(fā)布二手房交易風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)。

而恒裕濱城也是深圳長(zhǎng)達(dá)一年半的精細(xì)化調(diào)控里，最早被下架二手房源、隱去成交均價(jià)的小區(qū)之一。

不過(guò)，恒裕濱城又因是次新豪宅，戶(hù)型得房率高，具有“灣區(qū)贈(zèng)送之王”的稱(chēng)號(hào)。以該小區(qū)88平米戶(hù)型為例，套內(nèi)使用面積高達(dá)127平方米。相較業(yè)內(nèi)普遍75%～80%的得房率，恒裕濱城因110%～150%的超高得房率而備受豪宅置業(yè)者喜愛(ài)，也被市場(chǎng)稱(chēng)為是“終極置換的網(wǎng)紅盤(pán)”。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 編輯 呂瑞天 吉倩倩 張恒