兩成首付重現(xiàn)，城區(qū)降價(jià)明顯：領(lǐng)漲東北的大連樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

大連市東港區(qū)。李國(guó)慶/攝。

樓市下行期，曾經(jīng)領(lǐng)漲東北樓市的大連也出現(xiàn)了降溫跡象。

通訊員 李國(guó)慶 中房報(bào)記者 孟雙奎 大連報(bào)道

樓市下行期，曾經(jīng)領(lǐng)漲東北樓市的大連也出現(xiàn)了降溫跡象。

甘井子區(qū)是大連樓市成交量較多的一個(gè)區(qū)。該區(qū)域房產(chǎn)中介人員表示，今年甘井子區(qū)房?jī)r(jià)變化明顯，很多項(xiàng)目均價(jià)下調(diào)了1000~2000元/平方米，例如萬(wàn)達(dá)體育新城項(xiàng)目，在年初時(shí)均價(jià)還在17000元/平方米左右，目前均價(jià)只有15000元/平方米。

10月30日，記者在調(diào)研走訪中也發(fā)現(xiàn)，大連主要地區(qū)房?jī)r(jià)已開始松動(dòng)，一些樓盤均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。

在東北所有重要城市中，大連與眾不同，無(wú)論哈爾濱、長(zhǎng)春還是沈陽(yáng)，都是東北典型的內(nèi)陸城市，冬季干燥、寒冷；大連是沿海城市，氣候宜人，擁有優(yōu)質(zhì)港口和發(fā)達(dá)旅游業(yè)，受經(jīng)濟(jì)、地理、氣候等多方面因素，導(dǎo)致大連房?jī)r(jià)在東北諸多城市中高居首位。

2021年上半年，大連樓市表現(xiàn)出的“強(qiáng)勢(shì)”和“堅(jiān)挺”是其他幾個(gè)東北城市無(wú)法比擬的。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)中，大連新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)6.1%，二手房銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)5.5%，在東北四大城市中漲幅最高。

但在一系列調(diào)控與整體市場(chǎng)下行下，大連樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

均價(jià)普遍下跌1000~2000元/平方米

大連甘井子區(qū)某售樓處。李國(guó)慶/攝

在大連東港區(qū)，一位房產(chǎn)中介人士告訴記者，東港區(qū)有大量公寓住宅，已經(jīng)有不少項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)情況，例如碧桂園東港國(guó)際在上個(gè)月活動(dòng)促銷中均價(jià)僅有9000多元/平方米，一些大面積的平層戶型甚至跌到了8000多元/平方米，雖然近期價(jià)格回漲了一些，但較2021年上半年，價(jià)格普遍要低一些。

在沙河口區(qū)，萬(wàn)科大都會(huì)星海項(xiàng)目售樓處銷售人員稱，目前市場(chǎng)整體行情不好，原計(jì)劃在10月底交房，由于疫情等原因，交房時(shí)間推遲到明年1月底。銷售人員還介紹，萬(wàn)科大都會(huì)星海項(xiàng)目整體均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，“十一”過(guò)后，一些北向房源以特價(jià)方式售賣，均價(jià)在12500~13500元/平方米；在“十一”活動(dòng)前，這些房源均價(jià)在17000元/平方米，平均降幅達(dá)到了4000元/平方米。

今年甘井子區(qū)房?jī)r(jià)也變化較明顯。在萬(wàn)達(dá)體育新城售樓處，銷售人員對(duì)記者表示，最近一段時(shí)間項(xiàng)目正在做活動(dòng)，一些房源打特價(jià)，有些房子與以前相比降了近20萬(wàn)元，每平方米便宜近2000元，原價(jià)150多萬(wàn)元房子如今130萬(wàn)元左右就能買下。

位于同一區(qū)域的招商觀園1872項(xiàng)目，銷售人員告訴記者，招商觀園四期剛開盤時(shí)售價(jià)在19000~20000元/平方米，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，后期加推的幾棟樓不得不降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將均價(jià)調(diào)低了2000元/平方米，雖然在裝修標(biāo)準(zhǔn)上有部分縮水，但整體房?jī)r(jià)還是降了不少，一些洋房總房款較之前便宜近30萬(wàn)元。

限售政策出臺(tái) 大連樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

實(shí)際上，今年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)高開低走、先揚(yáng)后抑，轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在9月，這與大連市出臺(tái)的相關(guān)限售政策有很大關(guān)系。

8月13日，大連市政府出臺(tái)了《大連市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購(gòu)買住房的嚴(yán)格限制上市交易。商品住房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿3年方可上市交易。

圖片來(lái)源：大連房產(chǎn)公眾號(hào)

限售政策出臺(tái)后，大連樓市立刻出現(xiàn)變化。根據(jù)數(shù)聯(lián)天下提供的大連市六區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)圖可以看出，從第33周開始成交量明顯下滑。在限售推出前，7月份大連樓市商品房周成交量高峰期達(dá)到了2000套以上；限購(gòu)政策推出后，9月份周成交量最低時(shí)還不到500套，好一點(diǎn)也只有1000套左右。與去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

房產(chǎn)分析人士稱，自出臺(tái)限售政策后，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天冷。限售政策在打擊投機(jī)炒房客同時(shí)，也加重了普通剛需購(gòu)房者觀望情緒。

大連貝殼網(wǎng)房產(chǎn)中介人士告訴記者，現(xiàn)在各大售樓處看房人很少，中介門店也沒(méi)什么客源。很多樓盤項(xiàng)目均有優(yōu)惠或折扣，每平方米單價(jià)均有千元左右降幅；一些不好賣的樓盤甚至降價(jià)幅度更大。“這與限售政策出臺(tái)有很大關(guān)系，限售政策給短期買房投資人設(shè)置了較高門檻，房?jī)r(jià)失去上升動(dòng)力，隨之剛需購(gòu)房者熱情下挫，因此造成了大連樓市前一段時(shí)間較大的市場(chǎng)波動(dòng)。”

另外，地產(chǎn)商選擇在此時(shí)主動(dòng)降價(jià)與年底回款壓力增大有一定關(guān)系。一位地產(chǎn)專家透露，距離2021年只剩一個(gè)月左右時(shí)間，如果開發(fā)商此時(shí)不主動(dòng)降價(jià)促銷，在年底很難完成回款任務(wù)，尤其是一些還踩在“三道紅線”內(nèi)房企，例如融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、恒大等資金壓力較大，降價(jià)幅度會(huì)明顯大一些；一些資金實(shí)力尚可的房企，也面臨著較大業(yè)績(jī)壓力。負(fù)責(zé)萬(wàn)科銷售渠道的一位人士告訴記者，今年萬(wàn)科要在大連市場(chǎng)完成100億元銷售目標(biāo)，1~5月僅完成15.9億元；從7月份開始，萬(wàn)科一些項(xiàng)目也開始有計(jì)劃地打折降價(jià)，就是為了能更接近年底銷售目標(biāo)。

購(gòu)房門檻下降 新房首付低至20%

大連樓市成交量持續(xù)下滑，雖然沒(méi)有像沈陽(yáng)、長(zhǎng)春一些城市那樣推出“限跌令”或所謂的救市政策，但在房貸政策和貸款利率上出現(xiàn)了一定的松綁跡象。

記者在走訪調(diào)研期間，某售樓處售樓員在介紹項(xiàng)目時(shí)說(shuō)：“銀行貸款政策最近幾天出現(xiàn)了變化，之前要想在大連買房，需要繳納五險(xiǎn)一金銀行才給貸款，并且首付不能做到兩成，現(xiàn)在招行、工行、建行、農(nóng)行貸款政策放松了些，首套首付可以做到兩成，且利率也下調(diào)了?！?/p>

記者走訪一些樓盤發(fā)現(xiàn)，甘井子區(qū)和一些不限購(gòu)地區(qū)首付大部分均能做到兩成。房產(chǎn)中介人士告訴記者：之前在甘井子區(qū)首套房首付至少要在30％~40%，現(xiàn)在首套能做到20%；同時(shí)房貸利率也發(fā)生了明顯變化，之前首套房商業(yè)貸款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已經(jīng)可以做到5.6%。

目前銀行貸款政策放松，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是一種刺激，但目前還沒(méi)有看到明顯改觀，百姓購(gòu)房觀望情緒還很嚴(yán)重。一位原本想要定居大連的人士表示：大連房?jī)r(jià)比沈陽(yáng)普遍要高很多，但工資收入并沒(méi)有比沈陽(yáng)高出多少，這讓他的購(gòu)房成本提高了，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，很多樓盤均打折降價(jià)，但對(duì)于他來(lái)說(shuō)目前的房?jī)r(jià)還是難以承受，他在猶豫是否要留在大連繼續(xù)發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2020年1~6月，大連人均可支配收入23886元，沈陽(yáng)人均可支配收入23261元，收入上兩者相差無(wú)幾。但大連房?jī)r(jià)要比沈陽(yáng)高出一大截，2021年8月沈陽(yáng)地區(qū)新房均價(jià)為12710元/平方米，大連為17434元/平方米。

有分析人士評(píng)論，大連房?jī)r(jià)與人均收入嚴(yán)重不對(duì)，對(duì)于大連本地人來(lái)說(shuō)要想進(jìn)行住房改善升級(jí)難度都很大；對(duì)于一些外地人來(lái)說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)更難讓他們留在這個(gè)城市。雖然樓市降價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫有一定擠壓作用，但也造成成交量大幅下滑。銀行房貸政策放松后，對(duì)今后樓市回暖是否有幫助，還有待后續(xù)觀察。

大連樓市4，近10萬(wàn)的庫(kù)存何去何從？橫盤半年，美麗濱海樓市遇冷

關(guān)鍵詞：10萬(wàn)庫(kù)存，橫盤，遇冷，745萬(wàn)人口。

作為遼寧最南端的城市，大連的地理位置好，是東北最大的出海港，海陸空多線交通。大連屬于溫帶氣候季風(fēng)區(qū)，四季分明，空氣質(zhì)量好，水資源豐富，適合居住生活，以及旅游養(yǎng)老。

大連在東北是明星級(jí)別的城市，人口有745萬(wàn)人口，經(jīng)濟(jì)總量有7825億元（2021），人口龐大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。特別是經(jīng)濟(jì)，比省會(huì)遼寧還多，同時(shí)也是東北經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，確實(shí)能帶給樓市動(dòng)力，近些年，大連的樓市也是蓬勃發(fā)展，過(guò)去十年，大連的房?jī)r(jià)翻了兩倍，早期的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，就是從大連開發(fā)房地產(chǎn)起家，當(dāng)時(shí)對(duì)面的天津，融創(chuàng)還是弟弟，萬(wàn)達(dá)就是憑借大連的房產(chǎn)，打出一片天地。隨便說(shuō)一句，當(dāng)時(shí)的大連足球，也就是遼寧足球隊(duì)，早就是亞冠，這些輝煌，后來(lái)恒大也復(fù)制過(guò)。

回歸到樓市，我們先看一些大連的樓市概況；

根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，目前在售的二手房均價(jià)是，15065元/平，下滑1.5%。

具體各區(qū)縣房?jī)r(jià)如下：

莊河，7083元/平。瓦房店，3859元/平。

甘井子，17703元/平。中山區(qū)，20470元/平。

沙河口，20220元/平。西崗，18195元/平。

高新園區(qū)，11333元/平。開發(fā)區(qū)，8356元/平。

金州，10066元/平。旅順口，7938元/平。

普蘭店，7798元/平。長(zhǎng)海，5024元/平。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)圖看出，大連的樓市，從今年開始，就出現(xiàn)橫盤，持續(xù)半年之久。然而過(guò)去的一年，大連的樓市，上半年是上漲，但是到了下半年就出現(xiàn)下滑。

其實(shí)，上漲的區(qū)域有5個(gè)，下滑的區(qū)域有7個(gè)，漲少跌多是目前的態(tài)勢(shì)。大連過(guò)去樓市上漲快速，為了當(dāng)下的樓市下滑，埋下伏筆。

為什么大連的樓市突然遇冷？未來(lái)的樓市走向又是如何呢？

主要看三點(diǎn)；

1，庫(kù)存大。根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前在售的二手房掛牌量高達(dá)9萬(wàn)套，算了安居客，貝殼網(wǎng)等平臺(tái)的數(shù)據(jù)，至少有超過(guò)10萬(wàn)套的庫(kù)存。然而根據(jù)去年的成交量推算，每個(gè)月才3千套左右的成交量，那么要消耗這10萬(wàn)的庫(kù)存，需要30個(gè)月。去庫(kù)存周期太長(zhǎng)，去庫(kù)存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數(shù)量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數(shù)量，那么大連的去庫(kù)存壓力更加大。因此，這10萬(wàn)套的庫(kù)存何去何從？

2，房?jī)r(jià)在高位。大連是房?jī)r(jià)是整個(gè)東北最高的，早期高達(dá)1.8萬(wàn)的均價(jià)，現(xiàn)在下滑到1.5萬(wàn)左右。如此之前的房?jī)r(jià)，已經(jīng)透支了未來(lái)的漲幅。大連的主要競(jìng)爭(zhēng)人口在東北，以及少量北京天津的購(gòu)房客。此外，很難再吸引其他地方的人來(lái)置業(yè)。雖然環(huán)境優(yōu)美，但是天氣寒冷，與南方的沿海城市比，東北人更加喜歡到南方的沿海城市去。

3，房?jī)r(jià)調(diào)控的影響。這個(gè)全國(guó)都面臨的調(diào)整，房住不炒是永遠(yuǎn)的基調(diào)，房?jī)r(jià)調(diào)控一定的圍繞這個(gè)主題展開。這個(gè)消息拍醒很多購(gòu)房者，特別是炒房客，讓他們知道，過(guò)去閉著眼睛買房致富的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。大連也是受到這樣的影響。

加上，大連是工業(yè)城市，外來(lái)人口比較多，在房?jī)r(jià)的調(diào)控下，很多炒房客購(gòu)房者開始撤退，從而造成樓市下滑。

綜上，大連的樓市，未來(lái)仍然受到很多因素是阻礙，房?jī)r(jià)調(diào)控，庫(kù)存大，房?jī)r(jià)在高位，等等。因此，未來(lái)的樓市仍是不能樂(lè)觀，購(gòu)房客要提供謹(jǐn)慎，多留意多觀察再入手。

以上就是大連的樓市分析，大家是什么觀點(diǎn)？歡迎交流，這里是老北說(shuō)房。

大連二手房市場(chǎng)驚現(xiàn)“寒流”？17日貝殼二手房成交僅50套

8月17日貝殼二手?jǐn)?shù)據(jù)

昨日17日大連貝殼二手房成交只有50套，太少了...關(guān)鍵昨日是周六。

昨天也沒(méi)那么熱呀，成交套數(shù)創(chuàng)下了本月的新低，比工作日還少。但是看房人數(shù)1279組并不算少了，只是沒(méi)有很好的轉(zhuǎn)化，難道是觀望情緒更濃烈了，明天再看看周日的表現(xiàn)吧。

8月2日貝殼成交房源精選

主城區(qū)甘區(qū)9套，沙區(qū)2套，中山區(qū)4套，西崗區(qū)2套，高新區(qū)0套。

甘區(qū)泉水，泡崖，甘西兩室房源基本單價(jià)都跌破1萬(wàn)了，辛寨子，泡崖，泉水這種老生活片區(qū)，主要是位置優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科翡翠四季，中航華府相對(duì)來(lái)說(shuō)就是封閉小區(qū)和樓齡優(yōu)勢(shì)，具體選擇就看需求偏好了。

沙區(qū)賣了一套孫家溝老破小，還有一套恒大帝景的公寓，通常這兩類房子一般就是買來(lái)給老人住，子女是在附近住，就近給老人買一套小房子，有的朋友選擇老舊小，有的朋友就會(huì)選擇公寓。

中山區(qū)賣得這套房子厲害了——東港維多利亞公館，400多平米，掛牌價(jià)1000萬(wàn)，11天就賣掉了，最后成交價(jià)840萬(wàn)。類似的房源貝殼之前沒(méi)有成交過(guò)，這是首套。咱也不知道這需求是干啥的，反正是個(gè)有錢主啊

西崗區(qū)賣了一套中華名城，想當(dāng)年這也是八一路附近的高端盤了，2室2廳2衛(wèi)格局，因?yàn)槊娣e大，所以成交單價(jià)只有14,000，總房款233萬(wàn)成交，類似的小區(qū)還有中山區(qū)的海昌欣城，不過(guò)要有這預(yù)算，我寧愿選擇東港的三室，哪怕是保利的房子。

昨天我關(guān)注的一套中華城2期的房源賣掉了，最后掛牌價(jià)125萬(wàn)，中間樓層裝修一般，各位朋友可以猜一下這個(gè)房子賣了多少錢？明天揭曉答案。

作者介紹：

老劉，80后，大連房產(chǎn)中介，賣房是主業(yè)，閑暇時(shí)間通過(guò)自媒體分享有關(guān)大連樓市的所見所聞。感謝您的關(guān)注。