合肥經(jīng)開(kāi)大學(xué)城11月最貴的小區(qū)均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平，均價(jià)22134元/平

買房了嗎？這句話適合于家庭聚會(huì)、相親約會(huì)、朋友聚會(huì)等等場(chǎng)合。合肥11月的房?jī)r(jià)也已經(jīng)新鮮出爐。據(jù)房天下研究院發(fā)布，合肥11月二手房參考均價(jià)18345元/平，環(huán)比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲13.14%。其中經(jīng)開(kāi)大學(xué)城11月二手房參考均價(jià)22134元/平，環(huán)比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲18.56%。

一、大學(xué)城二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)

經(jīng)開(kāi)大學(xué)城11月二手房參考均價(jià)22134元/平，環(huán)比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲18.56%。最近一年中，9個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，3個(gè)月房?jī)r(jià)下跌。

圖1：大學(xué)城二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下研究院

二、大學(xué)城二手房住宅11月最貴的小區(qū)均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平

大學(xué)城二手房住宅11月最貴的小區(qū)為綠城翡翠湖玫瑰園，均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平。

表1 大學(xué)城二手房均價(jià)較高的TOP20小區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下研究院

三、大學(xué)城熱門(mén)小區(qū)房源推薦

TOP1:綠城翡翠湖玫瑰園，均價(jià)49246元/平，網(wǎng)友關(guān)注指數(shù)46。

TOP2:翡翠花園，均價(jià)17404元/平，網(wǎng)友關(guān)注指數(shù)38。

TOP3:世茂翡翠首府，均價(jià)28140元/平，網(wǎng)友關(guān)注指數(shù)37。

TOP4:錦繡大地城，均價(jià)15262元/平，網(wǎng)友關(guān)注指數(shù)33。

TOP5:禹洲翡翠湖郡，均價(jià)24795元/平，網(wǎng)友關(guān)注指數(shù)27。

2024年這608套二手房依然能賣到3萬(wàn)+，憑什么？

想必很多人都關(guān)心一個(gè)問(wèn)題，在當(dāng)下的二手房市場(chǎng)，什么樣的房子還能賣到3萬(wàn)以上？

在討論這個(gè)問(wèn)題之前，我們先看一組數(shù)據(jù)。班長(zhǎng)整理了2022-2024年貝系上半年的成交數(shù)據(jù)，其中的2022年1-6月，在11318套成交中，3萬(wàn)以上成交了1061套。

2023年1-6月，合計(jì)有13041套成交，3萬(wàn)以上成交了1266套。

而到了2024年，1-6月成交了13320套二手房，銷量居近三年之首，但3萬(wàn)以上的成交只有608套，相較于2023年與2022年下滑的幅度非常明顯。

這其中的原因，我們可以有很多理解，如二手房?jī)r(jià)格下滑、改善購(gòu)房者觀望、改善購(gòu)房者進(jìn)入新房市場(chǎng)、投資客戶退場(chǎng)等等。

不過(guò)，在如此低迷的市場(chǎng)下，依然能維持3萬(wàn)以上的價(jià)格，并且有成交，證明這些小區(qū)都具備各自的優(yōu)勢(shì)。

1. 區(qū)域特征

大家都知道，合肥房?jī)r(jià)最高的區(qū)域是政務(wù)，但如果說(shuō)高單價(jià)房源成交數(shù)量，廬陽(yáng)區(qū)一直是遙遙領(lǐng)先。雖然有四里河板塊改善盤(pán)的加持，但核心原因還是是廬陽(yáng)區(qū)擁有42/45/南門(mén)等頂級(jí)中小學(xué)學(xué)區(qū)，占據(jù)成交主力，且價(jià)格高企（大多面積較小）。

在廬陽(yáng)區(qū)之后，分別是政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)，這兩個(gè)熱門(mén)區(qū)域排名前列都是意料之中，或地段+學(xué)區(qū)+產(chǎn)品，或地段+學(xué)區(qū)，或地段+產(chǎn)品，各具特點(diǎn)。

蜀山區(qū)排名第四，其中50中學(xué)區(qū)房的占比也非常高。其實(shí)，蜀山區(qū)核心地段的改善樓盤(pán)是非常匱乏的，類似金隅南七里這種樓盤(pán)，雖然學(xué)區(qū)不占優(yōu)，憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格表現(xiàn)優(yōu)異，有5套3萬(wàn)以上成交。

第五位是經(jīng)開(kāi)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)也很有特點(diǎn)，3萬(wàn)以上成交房源主要集中在兩個(gè)小區(qū)，分別是綠城玫瑰園和國(guó)耀花半里，一個(gè)是居住+學(xué)區(qū)，一個(gè)是小戶型學(xué)區(qū)房，也位居合肥3月以上小區(qū)成交量第一和第二的位置。

之后分別是包河區(qū)和高新區(qū)，包河區(qū)雖然也有學(xué)區(qū)房，但占比不足一半，其它都是一些改善樓盤(pán)。其中又以政務(wù)東板塊表現(xiàn)最好，建發(fā)雍龍府成交8套，中海央墅成交3套，占總成交的三分之一以上。

高新區(qū)的3萬(wàn)以上成交主要集中在蜀西湖板塊，北雁湖北習(xí)友路沿線改善盤(pán)，如悅湖山院、湖山源著、西山林語(yǔ)的成交量都在4套以上，西山林語(yǔ)更是高達(dá)9套，在全合肥也排名靠前。

二、學(xué)區(qū)房

關(guān)于學(xué)區(qū)房一直爭(zhēng)議是比較多的，有人覺(jué)得學(xué)區(qū)房正逐漸失去價(jià)值、無(wú)人問(wèn)津，也有人覺(jué)得學(xué)區(qū)房是剛性需求。這幾年“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)變化也確實(shí)很大，和普通住宅市場(chǎng)一樣，分化明顯，有不少“學(xué)區(qū)房”價(jià)格大幅回落。

不過(guò)與其說(shuō)是“分化”，不如說(shuō)是回歸理性，前幾年隨著教育集團(tuán)化的推行和樓市上行，一時(shí)間遍地“名校”和“學(xué)區(qū)房”。

如今隨著市場(chǎng)下行、教育集團(tuán)化的普及，買房人越來(lái)越理性的看待學(xué)區(qū)這個(gè)問(wèn)題，畢竟一所頂級(jí)學(xué)區(qū)的產(chǎn)生，從踐行自己的教育理念，中間不斷的修正與完善，到擁有成熟的理念、豐富的教育經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)秀的師資力量，這需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

所以一些沒(méi)有時(shí)間沉淀、成績(jī)支撐的學(xué)校，已經(jīng)陸續(xù)被排除到“學(xué)區(qū)房”的范疇之外，對(duì)教育重視的家長(zhǎng)往頭部學(xué)校集中，也只有這些學(xué)校才能被稱為學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在購(gòu)入學(xué)區(qū)房的這部分家庭，也屬于真正關(guān)注小孩教育，并不會(huì)因?yàn)楹ε聦W(xué)區(qū)房貶值而放棄購(gòu)買。

所以45/42/50東/50西/50新/48中/168玫瑰園西/46中/38中等學(xué)區(qū)房，依然能具備不同的溢價(jià)，其中又以南門(mén)+45中的表現(xiàn)最為亮眼，不乏5萬(wàn)以上成交（上面僅指本部學(xué)區(qū)）。

三、地段+學(xué)區(qū)

“品質(zhì)”是現(xiàn)在樓市里一個(gè)高頻詞語(yǔ)，產(chǎn)品的更新迭代也確實(shí)帶來(lái)了更好的居住體驗(yàn)。那如果小區(qū)的品質(zhì)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，憑借地段和學(xué)區(qū)能不能賣上高價(jià)？答案肯定是可以。

其中最典型的當(dāng)屬政務(wù)區(qū)，政務(wù)區(qū)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，大高層產(chǎn)品多，普遍存在容積率高、品牌房企少、戶型和品質(zhì)一般的問(wèn)題，但憑借政務(wù)區(qū)的地段、配套，以及50新的學(xué)區(qū)優(yōu)異，在當(dāng)前市場(chǎng)下依然不乏3萬(wàn)以上成交。

四、熱門(mén)區(qū)域+品質(zhì)+學(xué)區(qū)

在這里，我們要辯證的看待品質(zhì)和學(xué)區(qū)的問(wèn)題。現(xiàn)在產(chǎn)品更新迭代很快，早年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)綜合品質(zhì)與新房肯定有一定差距，但在板塊內(nèi)對(duì)比其它樓盤(pán)是占據(jù)優(yōu)勢(shì)的、稀缺的，我們也可以稱之為“品質(zhì)”的。

其中最具代表性的應(yīng)該是南門(mén)+45中的合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)，產(chǎn)品非常普通，一環(huán)內(nèi)的位置+最頂級(jí)學(xué)區(qū)組合內(nèi)，稀缺性非常強(qiáng)，價(jià)格表現(xiàn)十分亮眼。

而并不是每位買房人都追求頂級(jí)學(xué)區(qū)，次一級(jí)學(xué)區(qū)或者生源房，或者居住和上學(xué)分開(kāi)，買一套改善居住，再買一套小戶型掛學(xué)區(qū)，同樣是很多人的選擇。類似50蜀外、48龍川、46中山等等都有這種小區(qū)。

五、熱門(mén)區(qū)域+品質(zhì)

一些熱門(mén)區(qū)域的樓盤(pán)，雖然學(xué)區(qū)普通、甚至存在劣勢(shì)，但憑借品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格依然表現(xiàn)不錯(cuò)。主要是地緣性改善需求旺盛，買房人購(gòu)買力強(qiáng)、也能承受一定溢價(jià)，不過(guò)學(xué)區(qū)的劣勢(shì)也影響其在同檔樓盤(pán)中的價(jià)格上限。

最后，接下來(lái)的市場(chǎng)，隨著前期競(jìng)品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付，限價(jià)取消后改善樓盤(pán)綜合品質(zhì)再上一個(gè)臺(tái)階，以后的二手房市場(chǎng)的品質(zhì)同樣要卷起來(lái)了。這些樓盤(pán)會(huì)有什么樣的表現(xiàn)，也同樣值得關(guān)注。