買房為什么要辦理過戶登記？

來源：中國路橋新聞網(wǎng)

小明在某小區(qū)購買了一套房屋，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同。小明支付了全部的購房款，拿到了房屋鑰匙，并已裝修入住，但想著要交一大筆稅費，就一直沒有去辦理過戶登記。小明需不需要去辦理過戶登記呢？

【律師說法】

房屋是最典型的不動產(chǎn)，而房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)《民法典》第209條規(guī)定，對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。未經(jīng)登記，除法律另有規(guī)定的，不發(fā)生效力。本案中，小明向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房屋，雖然簽訂了商品房買賣合同，也裝修入住了，但沒有辦理過戶登記，就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，因此，小明還沒有取得房屋的所有權(quán)。在沒有拿到不動產(chǎn)證前，該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商。如果開發(fā)商存在將房產(chǎn)抵押借貸的行為，或因債務(wù)問題被強制執(zhí)行時，該房產(chǎn)可以被法院依法拍賣還貸。所以，為了更好地保護自身的合法權(quán)益，小明應(yīng)及時去辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。當(dāng)然，也不是說任何情況下，只有辦理登記才能取得房屋所有權(quán)。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，有三種情形，不需要辦理登記就能取得房屋所有權(quán)：一是有法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，自法律文書或征收決定等生效時房屋所有權(quán)就發(fā)生變動；二是繼承房屋的，自繼承開始取得房屋所有權(quán)；三是合法建造房屋的，自建成時取得所有權(quán)。

房產(chǎn)過戶登記是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵一步。從根本上來說，在沒有拿到不動產(chǎn)證前，購房者還不能算是該房產(chǎn)法律意義上的擁有者。只有取得房屋不動產(chǎn)權(quán)登記證后，購房者才對所購房屋擁有了所有權(quán)，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以買房的時候，我們一定要及時登記，保障自己的合法權(quán)益。

【法條鏈接】

《民法典》第209條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第214條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第229條：因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

第230條：因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。

第231條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

（俞為鵬 整理）

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購房合同能否解除？需要滿足這些條件

◆基本案情2019年3月30日，原告史某、張某與被告南陽某置業(yè)公司簽訂商品房認(rèn)購書，認(rèn)購某樓盤商品房，總價款73萬元。認(rèn)購書簽訂后，原告按照認(rèn)購書約定，向被告支付了購房款（含定金）共計22萬元，并預(yù)繳了稅費。后雙方簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議。2019年7月3日，原告按照合同約定，到房管部門繳納了案涉房屋的住房專項維修基金。2019年8月23日，被告收到剩余購房款。后原告按雙方簽訂的無理由退房協(xié)議書約定，行使無理由退房權(quán)利。雙方簽訂合同終止協(xié)議，約定解除雙方簽訂的商品房認(rèn)購書、商品房買賣合同及其補充協(xié)議，被告向原告退還房款72萬元，并協(xié)助原告退還或變更案涉房屋的住房專項維修基金，原告配合被告辦理合同備案注銷登記。隨后，雙方一起向房管部門申請辦理了案涉房屋的商品房備案注銷登記，但被告未向原告退還購房款，原告向法院起訴?！襞袥Q結(jié)果西峽縣法院法官審理該案后認(rèn)為，原、被告簽訂合同終止協(xié)議，解除雙方簽訂的商品房認(rèn)購書、商品房買賣合同及其補充協(xié)議，該合同終止協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)合同終止協(xié)議的約定，原告要求被告退還購房款，并協(xié)助原告辦理住房專項維修基金的退還手續(xù)，法院予以支持。被告在法院指定期限內(nèi)未能提供代繳相關(guān)稅費的票據(jù)，無法證明其已經(jīng)代繳了稅費，故原告要求被告退還稅費，法院予以支持。最終，法院判決被告南陽某置業(yè)公司退還原告購房款72萬元，并以72萬元為基數(shù)，自2021年9月7日起，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)計算利息損失至款清之日止；被告退還原告預(yù)交稅費；被告協(xié)助原告辦理所購商品房的住房專項維修基金退還手續(xù)。案件受理費減半收取，由南陽某置業(yè)公司負(fù)擔(dān)?！舴ü僬f法該案辦案法官表示，解除權(quán)是指合同訂立后尚未履行或者尚未完全履行前，基于法定或者約定的事由，通過當(dāng)事人單方意思表示即可使合同自始不發(fā)生效力的權(quán)利。本案中，雙方簽訂的無理由退房協(xié)議書中明確的解除合同方式為約定解除，即當(dāng)事人約定，一定事由發(fā)生時，一方或雙方享有解除合同的權(quán)利。約定解除權(quán)的產(chǎn)生是基于雙方當(dāng)事人的約定，而不是單方能決定的。當(dāng)事人可以在合同中約定，也可以在訂立合同后另行約定。值得注意的是，當(dāng)發(fā)生符合行使約定解除權(quán)的事由時，并不當(dāng)然出現(xiàn)合同解除的后果，而必須由解除權(quán)人在解除期限內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)出解除合同的意思表示?！舴l鏈接民法典第五百六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同?！泵穹ǖ涞谖灏倭鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。”民法典第五百六十六條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失?！?河南法制報記者 孫夢飛 通訊員 劉震 杜繼昌 桂青翔)?