一文帶你了解房屋買賣和繼承相關(guān)法律問題

烏魯木齊晚報全媒體記者向雅祺

　　有關(guān)房產(chǎn)買賣和繼承的法律問題您了解嗎？本期晚報融媒·幫您辦律師團成員律師穆斕針對房屋問題一一詳細解答。

　　問：李女士女兒要結(jié)婚了，我們計劃婚后與男方共同出資購買一套價值100萬元的婚房，我們家計劃出60萬元，男方家出40萬元，這個房子將來可以怎么署名？

　　穆斕：結(jié)婚買房是一筆較大的開銷，有些人比較關(guān)注房產(chǎn)證上寫的是誰的名字。其實房產(chǎn)登記時有多種的署名方式，包括：只署一方的名字、署雙方的名字或署名他人（例如有些會添加某方或者雙方父母的名字）多種方式。

　　不同的署名方式會對房產(chǎn)的法律歸屬產(chǎn)生影響。下面簡單說明一下，第一種情形：當只署一方的名字，在房產(chǎn)證的權(quán)屬狀態(tài)往往會顯示為單獨所有，在這種情況下，只要是雙方婚后共同出資買房，也沒有單獨對婚內(nèi)財產(chǎn)進行約定，那么該房產(chǎn)也會被視為夫妻共同財產(chǎn)，原則上后續(xù)分割時將平均分配。第二種情形：雙方婚后共同出資買房，房產(chǎn)證署夫妻兩人或者兩人以上的名字，房產(chǎn)證上權(quán)屬狀態(tài)也可以有兩種不同形式，一種是共同共有，一種是按份共有。共同共有往往是基于家庭關(guān)系，沒有明確的權(quán)屬比例的，但必須共有人一致同意才能處分全部財產(chǎn)。

　　按份共有的情況下，如果對權(quán)利份額沒有約定或約定不明確，除了共有人具有家庭關(guān)系外，以出資額進行確定；無法確定出資額的，視為等額享有。（與共同共有需要一致同意才能處分房產(chǎn)的情況不同的是，按份共有人還可以隨時請求分割其共有部分，處分共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)需經(jīng)過占份額三分之二以上的共有人同意。）

　　因此，在房產(chǎn)署名時，署名方式、約定內(nèi)容、登記狀態(tài)及出資情況等都需要受到周密考慮，以最佳地平衡雙方的利益與法律權(quán)利。

　　問：李女士新購買了一處房屋，收房時發(fā)現(xiàn)面積與當時合同約定的不符，購房人在遇到這種情況時，應(yīng)如何處理？

　　穆斕：在房地產(chǎn)開發(fā)中，許多開發(fā)商為了回籠資金，都是采用的預(yù)售的銷售形式，這樣在銷售時，其實房產(chǎn)還在開發(fā)建設(shè)中。而由于房產(chǎn)在設(shè)計與建設(shè)之間會存在誤差，這也就造成了在房產(chǎn)竣工后，實際面積與合同面積不一致。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。

　　（二） 面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　最后，如果購房人在解除合同或者補足、退還房款的事項中無法與開發(fā)商協(xié)商一致，可以委托商品房糾紛律師進行仲裁或訴訟，以法律的手段維護自身權(quán)益。

　　問：奶奶去世后，孫輩是否能夠繼承奶奶的房屋？

　　穆斕：在中國，有一種愛叫“隔輩親”。很多人看來，自古家產(chǎn)就是一輩一輩往下傳的，老人的房產(chǎn)傳給孫輩也理所當然。但事實不是如此，由于我國的繼承法沒有把孫子女、外孫子女列為法定繼承人，一般情況下，孫子女、外孫子女不能直接繼承祖父母、外祖父母的遺產(chǎn)。所以，孫輩能否繼承老人的房產(chǎn)，還需要提前安排，分不同的情況討論。

　　第一種，老人在世時立遺囑，將財產(chǎn)遺贈給孫輩。這種方式是最直接、有效的，能夠完整的繼承整個房產(chǎn)。

　　第二種，就是在祖輩沒有遺囑，只能通過法定繼承程序的情況下，可通過代為繼承的方式繼承一定的房產(chǎn)份額。（代位繼承是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。）

　　第三種也是叫轉(zhuǎn)繼承。有遺囑的情況和法定繼承時的情況都有可能發(fā)生。（轉(zhuǎn)繼承是指當繼承人在繼承開始后、遺產(chǎn)分割前去世，該繼承人原本應(yīng)繼承的財產(chǎn)份額，轉(zhuǎn)由其合法繼承人繼續(xù)繼承的法律制度。）

　　大家剛剛聽到代位繼承、轉(zhuǎn)繼承，這些法律詞語，肯定非常疑惑，接下來舉個例子給大家說明。如老人A有一個兒子，一個女兒。兒子、女兒分別結(jié)婚，并各生有一子。兒子在2015年因病去世；2017年，老人A去世，在辦喪事的期間，老人A的女兒因傷心過度，突發(fā)心臟病而死。那么，在這個案例當中，兒子先于老人A死亡，遺產(chǎn)由其兒子代位繼承。老人A的女兒在老人死亡后，遺產(chǎn)分割之前死亡，則發(fā)生轉(zhuǎn)繼承，其應(yīng)繼承的份額由其丈夫、兒子共同繼承。