大悅城擬掛牌出讓寶興電線電纜股權(quán) 凈資產(chǎn)評估值溢價超5倍

大悅城(000031)9月26日晚間公告，為盤活存量資產(chǎn)，深圳寶興電線電纜制造有限公司（簡稱“寶興電線電纜”）的各方股東，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓寶興電線電纜100%股權(quán)。其中，大悅城及全資子公司持有的寶興電線電纜45%股權(quán)對應(yīng)掛牌底價為4.95億元。值得注意的是，因地價上漲，寶興電線電纜凈資產(chǎn)評估值增值率高達(dá)563%。

公告顯示，大悅城方面以及深圳江銅南方有限公司（簡稱“深圳江銅”）擬通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓寶興電線電纜的100%股權(quán)，意向受讓方需整體受讓寶興電線電纜100%股權(quán)。本次交易整體掛牌底價為11億元，大悅城方面持有的寶興電線電纜45%股權(quán)對應(yīng)掛牌底價為4.95億元。大悅城解釋稱，此次交易是為盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率。

值得注意的是，本次交易底價的凈資產(chǎn)評估值增值率高達(dá)563%。對比11億元的整體掛牌底價，寶興電線電纜截至2024年6月30日的總資產(chǎn)僅1.77億元，凈資產(chǎn)1.76億元。2024年1—6月的營業(yè)收入、凈利潤指標(biāo)分別為1683.68萬元以及1149.61萬元。

大悅城解釋稱，寶興電線電纜主要增值原因是標(biāo)的公司持有的固定資產(chǎn)房屋建筑物建造時間較早，當(dāng)時房產(chǎn)的價格處于較低的水平，目前深圳市工業(yè)廠房的市場價格相較十多年前有較大漲幅，本次采用合理的評估方法體現(xiàn)了上述資產(chǎn)在基準(zhǔn)日時的市場價值，故形成較大的增值。事實(shí)上，如果只考慮固定資產(chǎn)凈額，寶興電線電纜的增值率達(dá)到631%。

據(jù)了解，寶興電線電纜注冊時間為1988年3月7日，注冊地址為深圳市寶安區(qū)沙井街道辦沙井路步涌同富裕工業(yè)園，固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物以及房屋相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備，位于深圳市寶安區(qū)沙井街道步?jīng)_村的寶興工業(yè)廠區(qū)，廠區(qū)地上房屋建筑物均為寶興電線電纜自建，建筑面積共9.84萬平方米。無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)，土地性質(zhì)為非商品房，土地用途為工業(yè)用地。

從事電線電纜制造的寶興電線電纜，明顯與從事地產(chǎn)開發(fā)的大悅城關(guān)系不大。事實(shí)上，這是大悅城前身中糧地產(chǎn)重組的上市公司深寶恒的“遺留資產(chǎn)”。自寶興電線電纜上世紀(jì)80年代成立之初，深寶恒等各方就聯(lián)合投資成立了該公司。深寶恒上市之初的招股書披露，截至1992年7月31日，寶興電線電纜擁有資產(chǎn)總額1236.4萬元,資產(chǎn)凈值374.3萬元；1992年銷售額1782萬元，實(shí)現(xiàn)利潤89萬元。

大悅城表示，本次交易完成后，公司及全資子公司華高置業(yè)將不再持有寶興電線電纜的股權(quán)。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。因本次交易擬通過深圳產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，交易對方及最終成交價格目前均不確定，交易是否能夠達(dá)成以及交易產(chǎn)生的具體損益金額對公司經(jīng)營業(yè)績的影響存在不確定性。

在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的背景下，大悅城今年業(yè)績承壓。2024年上半年，大悅城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入160.82億元，同比上升12.38%；歸母凈利潤為虧損3.64億元，同比減少4.14億元。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流19.45億元，同比下降68.21%。

大悅城表示，今年上半年，受合作開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算周期影響，對聯(lián)合營企業(yè)投資收益同比減少，同時為應(yīng)對市場變化，公司積極調(diào)整量價策略，部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。據(jù)了解，2024年，大悅城將目標(biāo)在守住現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

苦等33年，房子變危房！深圳60戶業(yè)主至今無房產(chǎn)證

長沙自建房事件之后，深圳也召開了“全市自建房安全專項(xiàng)整治電視電話會議”，部署全市自建房安全專項(xiàng)整治、安全生產(chǎn)工作。

彼時樂居君又接到了養(yǎng)蜂人的電話。他所居住的小區(qū)，如今已有40年歷史，房子已于2014年鑒定為危房，但小區(qū)60戶業(yè)主已苦等30多年，至今還沒有拿到房產(chǎn)證，18位老人在等待中故去。

尖崗山養(yǎng)蜂人

來深41年，辛苦10年購房，至今無產(chǎn)證

深圳2022年首輪土拍前，樂居君實(shí)地探訪了金額最大的寶安尖崗山A012-0112地塊，漫山的叢林被整備為裸地，等待金主進(jìn)場。樂居君踱步到另一側(cè)的山腳下遇到一位養(yǎng)蜂人，陪伴他的是幾十箱蜜蜂、數(shù)只歡脫的中華田園犬，還有一臺播放著解放歌曲的收音機(jī)。

“我81年就來深圳了，兩公婆帶著幾個孩子從惠東來深，當(dāng)時很苦的。”

“前面有人采訪我，問我來深圳這么多年的感受，不開心的是，我來深圳40年，房子至今都沒有房產(chǎn)證。”

樂居君從老伯的惠州話中辨別出一絲信息：房子40年了都沒有拿到房產(chǎn)證。

后又在《中國蜂業(yè)雜志》的公眾號上翻到2017年的一篇報道：

“從1994年開始養(yǎng)蜂，至今已經(jīng)20多年了。”

“10年里我們只攢下4萬塊錢，又和親戚借了8萬塊，才在2008年買了這個89平米的房子。”

但據(jù)資料顯示，2008年深圳房屋均價12794元/平，當(dāng)時中國樓市出現(xiàn)10年大拐點(diǎn),量價齊跌，深圳房價一路暴跌，業(yè)主維權(quán)潮遍地開花。“關(guān)外4988元/平方米起”、“關(guān)內(nèi)7380元/平方米起”。

養(yǎng)蜂人12萬購得89平房產(chǎn)，均價僅1348元/平。

寶恒宿舍

60戶業(yè)主苦等33年，房子變危房

雙界河邊上的寶恒宿舍被灰色的圍墻包圍，呈品字形排列的3棟5層小樓幾乎被高大的樹木全部掩映，這便是養(yǎng)蜂人居住的小區(qū)。

窗臺下方有一處標(biāo)注：

工程名稱：干部宿舍

基建管理：寶安城建指揮部

竣工日期：一九八二年十二月

“這里是紅太陽升起的地方，我們來寶安搞建設(shè)。這三棟樓是最早建設(shè)的，周邊才建設(shè)起來，一開始一套三室一廳的房子住好幾戶人家，后面才慢慢搬出去。”

“89年福利房改革的時候，我們是第一批買下的，90平總價1萬多，那時候真是天價啊，當(dāng)時我們的工資才200塊一個月，為了買房公司還貸款給員工8000塊。”

“當(dāng)時按照職級規(guī)定買房面積，小區(qū)統(tǒng)一是90平，有一批業(yè)主干部可以購置120平，解決方式是把隔壁客廳打通之后納入，這樣又遺留了一批沒有客廳的房子，最后處理時總價7-8萬。”

“2002年，我們小區(qū)就被認(rèn)定為歷史遺留建筑，這里以前是關(guān)口，還有鐵絲網(wǎng)圍著。”

“我們60戶業(yè)主，最早買了福利房，等了30多年，都沒有房產(chǎn)證。原來業(yè)主很多都搬走了，留這里居住的還有十來戶，還有不少老人已經(jīng)去世了。”老太太拿出筆記本，翻出了已故者門牌號，18位老人已經(jīng)離開。

“深圳前幾天下暴雨，房子漏水很嚴(yán)重，小區(qū)里面漫水。”

樂居君詢問：89年房改之后，為什么拿不到房產(chǎn)證？

一位業(yè)主拿出了2017年中糧補(bǔ)繳T301-0017地塊地價的憑證。“89年之后因?yàn)闆]有補(bǔ)繳地價，業(yè)主不能，但我們小區(qū)在2014年就已被深圳中建院鑒定為Du級危房，危房又不能辦房產(chǎn)證了。”

購房33年后，幾十戶業(yè)主陷入僵局，而養(yǎng)蜂人則是在08年從原業(yè)主手中購置的二手房，僅有雙方簽訂的合同。

加劇僵局的，除了歷史遺留插花地、危房之外，還有一份三方協(xié)議。

業(yè)主拿出一份2015年10月23日簽署的協(xié)議書，甲方為中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，乙方：中糧住宅小區(qū)全體業(yè)主，丙方：深圳市京蘭創(chuàng)展有限公司。

協(xié)議書顯示：丙方擬對物業(yè)進(jìn)行城市更新。

“當(dāng)時幾個業(yè)主讓我們一起吃飯，在文件上畫勾，不知道做什么。”

樂居君詢問業(yè)主：中糧既然在2015年簽訂了協(xié)議，為什么2017年還補(bǔ)繳了地價？

“三方文件我們是幾年之后，去城更局理論才看到。”

“京蘭的人我們至今都沒見到過。”

被治理后的雙界河，水流清清，釣魚的人、散步的人安靜愜意，行人抬頭便能看到寶安區(qū)第一高樓——恒明珠國際金融中心，以及前不久開盤的尚璟公館。

歷史遺留“插花地”難題：治理洼地

“插花地”是深圳發(fā)展的歷史遺留。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之后，出于特區(qū)管理的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市從1982年開始?xì)v經(jīng)數(shù)年，修建了以鐵絲網(wǎng)為界的特區(qū)管理線，俗稱“二線”。當(dāng)時，因資金不足和便于修建，“二線”并未完全與行政區(qū)劃線相吻合，致使特區(qū)管理線與行政區(qū)劃線不一致，形成了一些管理上的“真空地帶”，即通常所說的“二線插花地”。

南山曾有最大的插花地——南頭街道的安樂社區(qū)。寶恒宿舍便在該社區(qū)附近。寶恒宿舍緊鄰南頭檢查站，也曾是南山與寶安的插花地。不過現(xiàn)階段已明確劃歸為南山管轄，小區(qū)的宣傳欄上有“南聯(lián)社區(qū)宣傳欄”字樣，還有2021年11月發(fā)布的“南山區(qū)第二階段優(yōu)質(zhì)飲用水入戶工程”公告。

南山區(qū)政府網(wǎng)站顯示，2017年1月17日下午，南山區(qū)召開“插花地”管理工作協(xié)調(diào)會。3月南山與寶安、龍華三區(qū)簽署行政區(qū)域界線備忘錄，三區(qū)之間“插花地”管理問題所涉及的11個地塊全部得到解決。“插花地”的治安、戶籍、人口、計(jì)生、查違、安全等行政管理、執(zhí)法和服務(wù)工作歸屬明晰。

厘清界限之后，插花地的教育等相關(guān)配套、以及公共安全隱患急需補(bǔ)短。羅湖和寶安就因?yàn)椴寤ǖ兀霈F(xiàn)過12年建不起一所學(xué)校的難題，寶恒宿舍附近的前進(jìn)路曾經(jīng)是有名的斷頭路，立項(xiàng)九年后也終于得到貫通。

南山區(qū)城市更新局于2016年12月曾就關(guān)于寶恒宿舍樓舊改申請做過回復(fù)：

“對于舊住宅區(qū)改造，我市采取審慎穩(wěn)步推進(jìn)態(tài)度，嚴(yán)格控制舊住宅拆除建新。除因建筑質(zhì)量存在安全隱患，鑒定危房等級為D級和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)密切相關(guān)等原因迫切需要進(jìn)行拆除重建的項(xiàng)目以外，其他舊住宅暫不納入拆除重建類城市更新。”

幾年過去，寶恒宿舍業(yè)主表示尚未收到新消息。

“中國棚改第一難”

羅湖二線插花地先行示范

深圳各區(qū)中，羅湖區(qū)率先在解決“二線插花地”問題有重大突破，被稱為“中國棚改第一難”的羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)—玉龍、木棉嶺、布心片區(qū)已在2016年12月啟動啟動全面簽約和房屋拆除工作。

羅湖“二線插花地”位于深圳市羅湖區(qū)和龍崗區(qū)的交界處，占地62萬平方米、房屋1347棟、居住人口9.3萬人的三大棚戶片區(qū)，成為地質(zhì)災(zāi)害“多發(fā)區(qū)”、安全隱患“高危區(qū)”與舊城改造“難點(diǎn)區(qū)”。

羅湖二線插花地棚改采用“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施”模式，政府委托承接主體天健集團(tuán)全程提供項(xiàng)目的前期簽約、房屋查丈、房屋拆除、建設(shè)管理、回遷服務(wù)等具體服務(wù)工作。這也是深圳市首單由擔(dān)保公司參與的棚改解抵押擔(dān)保項(xiàng)目，由深圳高新投承擔(dān)抵押擔(dān)保工作，承建方為中建三局。

（來源：中建三局公眾號）

在2022年的羅湖政府工作報告中，明確表示：加快二線插花地棚改建設(shè)，確保第二、三批如期交付，打造成物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目、人居環(huán)境示范社區(qū)。

羅湖區(qū)解決“二線插花地”行動或?yàn)槟仙教峁┓侗尽?/p>

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文章來源:樂居買房

山東19個月52家地產(chǎn)公司破產(chǎn) 威海破產(chǎn)房企數(shù)量最多

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，自2018年1月1日以來，截止2019年8月14日，山東共有52家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。

其中部分地產(chǎn)公司重整，部分地產(chǎn)公司因債務(wù)問題被強(qiáng)制破產(chǎn)，部分地產(chǎn)公司無法繼續(xù)經(jīng)營申請破產(chǎn)。

濟(jì)南6家房企破產(chǎn)

在52家破產(chǎn)地產(chǎn)公司中，濟(jì)南占6家，這6家公司分別是山東佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，濟(jì)南鑫百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東外海置業(yè)投資有限公司，濟(jì)南陽光置業(yè)有限公司，濟(jì)南昌潤置業(yè)有限公司，濟(jì)南金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

濟(jì)南6家公司中，部分屬于破產(chǎn)重整，例如外海置業(yè)，部分屬于破產(chǎn)。

對于濟(jì)南市房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，濟(jì)南的6家破產(chǎn)房企，多數(shù)并不是僅僅因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控的冷市而破產(chǎn)，而是已經(jīng)多年來進(jìn)入維持或者虧損狀態(tài)，新開發(fā)項(xiàng)目不多，部分企業(yè)資金鏈接近或者已經(jīng)斷裂，2016年以來的新一輪調(diào)控，讓這幾家本來就已經(jīng)資金鏈緊張的公司，因?yàn)轫?xiàng)目和土地儲備有限，沒有能夠趕上2016年迅速崛起的漲價狂潮，反而被調(diào)控洪流帶進(jìn)了狂熱之后的冷市深淵，脆弱的資金鏈因此斷裂，公司走向破產(chǎn)重整，是必然的結(jié)果。

這充分說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場正在調(diào)控常態(tài)下，自身進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。

威海破產(chǎn)房企最多

在全部52家破產(chǎn)和重整房地產(chǎn)公司中，威海是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)最多的地級市。

房評網(wǎng)分析認(rèn)為，威海房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象較多，但多數(shù)跟房地產(chǎn)大勢低迷關(guān)系并不是必然聯(lián)系，而是跟海景房沒落有直接的關(guān)系，在海景房興盛的時期，威海順勢成立了大批以海景房為主要開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，近幾年由于各媒體大量曝光海景房各種弊端，以及空城現(xiàn)狀，海景房進(jìn)入冷市，威海的部分房地產(chǎn)公司也因?yàn)殇N售困難，占壓資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂，陷入破產(chǎn)危機(jī)。

但同時也應(yīng)當(dāng)看到，威海房企破產(chǎn)較多，也說明威海房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰正在加劇，房地產(chǎn)市場的分化比其他地市更加劇烈。

三四線城市正在被品牌地產(chǎn)侵占

在52家破產(chǎn)房企中，三級四級市占了絕大多數(shù)，這說明三四線城市的市場正在走向集中，一些大的品牌開發(fā)商正在擠占三四線市場，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營本身有缺陷的小房企正在逐漸被排擠出市場。這個過程，濟(jì)南和青島在近10年已經(jīng)經(jīng)歷過了，看一下濟(jì)南和青島市場，大項(xiàng)目，好土地基本都在大品牌開發(fā)企業(yè)手中，就可以基本明了未來三四線房地產(chǎn)市場的資源和利潤走向。

房企大鱷和國家隊(duì)排擠中小房企既成事實(shí)

"風(fēng)口來了，豬也會飛"的理論在當(dāng)前的山東房地產(chǎn)市場已經(jīng)過時，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)潮，并不能一概歸因于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下的低迷的市場，上半年，大品牌房企依然保持了較高的銷售額增長。

山東房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少，并不意味著市場的低迷或者減量，而是大品牌房企大鱷正在以更加優(yōu)勢的資金和資源，強(qiáng)力打壓本地中小房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致很多私營中小房企經(jīng)營困難。

同時，山東房企國家隊(duì)數(shù)量逐漸壯大，僅濟(jì)南一市，近5年內(nèi)，就增加了至少10家擁有各種國有資本的強(qiáng)大房企。

上市的地產(chǎn)大鱷加上國家隊(duì)房企的力量壯大，對私營中小房企形成巨大的排擠功效，除了品牌比較大，資金雄厚的私營房企，大多數(shù)中小私營房企都感受到壓力。

無需恐慌 房地產(chǎn)市場并沒有走向崩潰

近期有很多媒體發(fā)布信息，稱房地產(chǎn)企業(yè)大批倒閉，數(shù)據(jù)稱截至7月23日，2019年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。因此擔(dān)憂房地產(chǎn)會走向崩潰邊緣。

觀察房地產(chǎn)市場，不能僅從房企數(shù)量的增減上來觀察，應(yīng)該從各種數(shù)據(jù)上，尤其是市場數(shù)據(jù)上進(jìn)行觀察，而不是僅因?yàn)橐粋€現(xiàn)象就出現(xiàn)恐慌。從國家統(tǒng)計(jì)局一年半以來發(fā)布的市場數(shù)據(jù)來看，中國的房地產(chǎn)市場仍然是投資熱土，是銷售黃金市場，是穩(wěn)定的市場。

2019年8月14日以前山東破產(chǎn)或重整的房企名單：

1. 威海海德置業(yè)有限公司

2. 濰坊朗潤置業(yè)有限公司

3. 監(jiān)利光大置業(yè)有限公司

4. 山東魯南國際城置業(yè)有限公司

5. 山東年年紅置業(yè)有限公司

6. 淄博山川置業(yè)有限公司

7. 曹縣盛泰置業(yè)有限公司

8. 山東德利再生資源置業(yè)有限公司

9. 泗水佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

10. 煙臺華錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

11. 山東佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

12. 青島崎鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

13. 萊蕪華誠麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

14. 榮成泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

15. 威海市三源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

16. 山東浩然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

17. 威海正土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

18. 煙臺華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

19. 濟(jì)南鑫百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2018年破產(chǎn)或重整的房企名單：

1. 煙臺市福山區(qū)御花園置業(yè)有限公司

2. 濰坊昌鼎置業(yè)有限公司

3. 山東鼎和置業(yè)有限公司

4. 山東外海置業(yè)投資有限公司（重整）

5. 山東曹縣江南置業(yè)有限公司 （重整）

6. 文登長吉置業(yè)有限公司

7. 東營盛唐置業(yè)有限公司

8. 日照市嘉泰置業(yè)有限公司

9. 煙臺市福山區(qū)御花園置業(yè)有限公司

10. 臨沂倫達(dá)置業(yè)有限公司

11. 臨沂倫達(dá)國貿(mào)城開發(fā)有限公司

12. 淄博齊華置業(yè)有限公司

13. 青島齊華投資控股有限公司

14. 濟(jì)南陽光置業(yè)有限公司

15. 濱州新橋置業(yè)有限公司

16. 山東博格達(dá)置業(yè)有限公司

17. 萊蕪名嘉置業(yè)有限公司

18. 海陽紅馬置業(yè)有限公司

19. 山東龍熙置業(yè)有限公司

20. 濟(jì)南昌潤置業(yè)有限公司

21. 濟(jì)南金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

22. 青島信萊君和置業(yè)有限公司

23. 煙臺德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

24. 煙臺德昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

25. 威海市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

26. 威海億鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

27. 威海東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

28. 威海廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

29. 威海金岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

30. 山東寶恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

31. 青島興利房地產(chǎn)開發(fā)公司

32. 乳山市興發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

33. 臨沭縣佳禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

來源：房評網(wǎng)