廣東房產焦點新聞-廣東房產論壇

中心區改善型產品供應量大增，市場競爭日趨激烈，房企在市區拿地變得更加謹慎。

呂穎雅/發自廣州

廣州的土地市場正在經歷低迷期。

最近，廣州市規劃和自然資源局先后發布了天河區金融城東區兩宗地塊，以及世界大觀四期地塊終止出讓公告，引起了市場的關注。

對此，廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，這些地塊提前終止出讓并不令人意外。因為地塊本身并不便宜，市區還有許多類似地塊待出，房企有很多選擇余地。

世界大觀四期地塊終止出讓公告

以金融城東區兩宗地塊為例，均位于地鐵4號線和5號線交會的車陂南站上蓋，位置優越，可南向望江，周邊配套成熟，被定位為“高端金融·國際一流理想社區”。其中，AT091415地塊的起拍總價約為42.4億元，折合樓面價為5.47萬元/平方米，未開拍已躋身廣州樓面價第五位。

有業內人士透露，此前有實力房企表達了對這兩宗地塊的興趣，希望能夠一并拿下，以利于連片開發打造高端產品。但受當前市場環境和未來預期的影響，最終未有出手。

01 8宗地塊僅2宗成功出讓

回顧2023年，廣州第一輪集中供地總計掛牌8宗宅地，成功出讓7宗，其中有4宗觸及封頂價，1宗因故終止拍賣，總計吸金約294.3億元。

然而，今年情況卻大不相同。推出的8宗地塊中，天河區黃村三聯路地塊和白云區洲地塊經歷了二次上架后依然遭遇流拍。另外，世界大觀四期地塊、金融城兩宗地塊以及花都大陵北二期地塊均終止出讓。僅成功出讓了天河區岐山路地塊和世界大觀三期地塊，分別由華潤置地聯合體以36.45億元和越秀地產以14.6億元的底價奪得，成交總金額僅為去年同期的1/6。

放眼全國一二線城市，廣州土地市場的表現也未如理想。克而瑞研究中心的報告顯示，2024年初一二線土拍熱度快速升溫，平均溢價率重新回到8%。上海、杭州等地頻頻出現高溢價地塊，其中寧波、蘇州、廈門更是同日刷新地王紀錄。

3 月27日，廈門國貿地產以 6.27萬元/平方米的樓面地價競得思明區商住地塊，溢價率高達41%；蘇州園區金雞湖大道地塊被綠城中國以 18.22%溢價率競得，樓面地價達到 6.5 萬元/平方米，甚至打破了江蘇省土地最高樓面地價；寧波江北區灣頭板塊純宅地樓面地價達到 3.26 萬元/平方米，由江山萬里置業競得。

黃韜表示，雖然從1~4月的數據來看，廣州土地市場不容樂觀，但不能單純以短期的冷熱情況來判斷廣州的土地市場是否比其他一二線城市差。因為這涉及市場行情、推地節奏以及地塊條件等多種因素，廣州還有許多優質地塊等待房企綜合考量。

02 房企市區拿地變謹慎

一個新的變化是，過去兩年，終止出讓或流拍的地塊主要集中在郊區，而如今這種情況正在向市區蔓延。

廣州市房地產業協會專家委員鄧浩志表示，自2021年開始，廣州土地市場出現了明顯的結構性變化。加上受到樓市下行的影響，房企更傾向于在樓價相對穩定的市區和近郊拿地，導致了中心區改善型產品供應量大增，市場競爭日趨激烈，最終使得房企在市區拿地變得更加謹慎。

以天河區為例，過去兩年成功出讓了多宗高價地塊，導致入市項目不斷增加。目前，該區在售的樓盤已經超過20個，其中過半數項目主打改善大戶型，套均總價超過千萬元。

來自克而瑞的數據，截至今年3月，天河區商品住宅的庫存套數達到6005套，去化周期為23.5個月。由于庫存量居高不下，曾經備受追捧的天河區地塊逐漸受到冷落。

以世界大觀系列地塊為例。去年8月，世界大觀一期地塊的競拍吸引了包括保利、華潤、中海、越秀、中國鐵建、華發等8家知名房企的爭奪。到去年底，僅剩保利、越秀和華發三家房企參與了世界大觀二期地塊的競拍。最終，越秀地產以68.3億元、43.9億元的價格分別拿下了世界大觀一、二期地塊，折合樓面地價分別為50160元/平方米、44833元/平方米，溢價率分別為6.88%、7.32%。

然而，今年4月底，景觀資源更為優越的世界大觀三期地塊出現了無人競爭的情況，最終越秀地產以14.6億元的底價成交。5月7日，世界大觀四期地塊因無人報名參與，提前宣布終止出讓。

上述業內人士透露，雖然也有部分房企對世界大觀三四期地塊進行了調研，但最終都未報名參與。一方面，是因為世界大觀系列地塊的推地速度過快，引發房企對天河區改善型住宅庫存量過大、后續去化難的擔憂。另一方面，越秀地產已經連續拿下了一二期地塊，形成了連片開發，具有開發成本上的優勢，這對于新進入該板塊的房企而言，要想突圍并不容易。

03 樓市量價齊跌降低拿地積極性

廣州土地市場的低迷與銷售端息息相關。在經歷短暫的“小陽春”行情后，廣州樓市自4月份起明顯冷清，客戶到訪量和成交量比3月下滑了2~3成。

黃韜表示，廣州樓市整體未能實現復蘇。在剛剛過去的“五一”黃金周，成交表現也不如預期，去化周期延長，房子賣不出去，房企難以回籠資金用于土地投資。

數據顯示，4月份廣州商品房供應面積68.54萬平方米，環比減少24%，成交面積76.73萬平方米，環比減少17%。綜合一季度的表現，今年1~4月廣州商品房累計銷售面積262.39萬平方米，同比減少47%，成交金額819.98億元，同比減少35%，創下了近五年來的次新低。

此外，國家統計局的數據顯示，3月份廣州新建商品住宅價格環比下降0.7%，延續了長達10個月的下跌趨勢，同比下降了5.5%。

在量價齊跌的情況下，一些項目已經陷入了無利可圖的境地。某品牌房企營銷負責人表示，市場變化太快，去年很多以8萬~10萬元/平方米價格銷售的樓盤，如今特價單位已降價至“6”字頭，一些地價高的項目甚至出現了虧本銷售的情況。

“一手房市場賣得好是房企積極拿地的前提，另一方面是賣的價格如何。從目前來看，新增供應都在‘以價換量’，如果項目虧損，那開發商拿地積極性將會大幅減弱。”鄧浩志表示。

盡管如此，黃韜對于廣州后續的土地市場仍持樂觀態度。他表示，期待廣州出臺新一輪的樓市利好政策，相信只要銷售端有所改善，房企就會自然而然地加大土地投資。