買房豐臺好還是石景山好,石景山和豐臺買房哪個好

2023-10-26 21:22:59

京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:您好，從頭條到星球關注您很久了，真心覺得您很專業(yè)。想請教幾個問題。我的情況是這樣，我和我媳婦兒在阜成門附近工作，大概率近幾年工作地點不會動。目前在石景山八角游樂園附近有個60平小兩居，感覺石景山每天通勤時間較長，現(xiàn)在想置換到單位附近5公里以內住，目前剛結婚還不想考慮學區(qū)房。石景山房子賣完加上手里的錢大約有個330萬。

我想請教的問題是：1．想貸款200萬，考慮置換一個550左右的小兩居，我關注過離阜成門大約3公里左右的甘家口的阜南小區(qū)和小西天區(qū)域的小區(qū)。想讓您幫忙把把關，這兩個區(qū)域對我這種情況是否合適，并且我想住幾年之后再置換，兩個區(qū)域是否能跑贏大盤并且好出手;2．我這種需求，是否還有其他區(qū)域和小區(qū)您覺得不錯的推薦。3．因為手里資金有限，必須得先賣房再買房，這樣的情況，您建議在什么時間段賣什么時間段買比較劃算，我倆可以接受中間有空擋租房的情況。

A:回答:您好，感謝信任！1、我在星球精華欄文章17#石景山未來的樓市預判及購買建議中對石景山進行過全區(qū)域分析,石景山八角游樂園的房子出掉思路正確，石景山本地缺乏核心產業(yè)支撐，購買人群全來自海淀西城的外溢人群，未來石景山的規(guī)劃也是偏生態(tài)，投資價值相對較弱

2、甘家口阜南小區(qū)在同區(qū)域競爭優(yōu)勢比較弱，如果考慮這個區(qū)域可以看看阜光里小區(qū)、甘家口小區(qū)，這兩個盤的人文小區(qū)面貌物管都比阜南小區(qū)高一個等級。小西天可以重點關注五月華庭，這幾個盤在同區(qū)域比較有優(yōu)勢，保值尚可，北京現(xiàn)在的區(qū)域漲幅邏輯是核心區(qū)熱門區(qū)域居住體驗好的商品房社區(qū)，同區(qū)域管理較好的老公房，溢出板塊的品質次新剛需盤，如果是兼顧自住期望有一定的升值性以上樓盤還可;可通過星球精華欄文章16#北京區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤詳細行情;

如果以投資為唯一目的，550的預算在這些區(qū)域應該壓縮面積選一個品質好點的一居室，比如廣外麗澤一帶，因為你已經(jīng)確定了幾年之后會置換，可以以租換租把收益性放在首要考慮條件，這樣的思路資產比較容易增值，大方向是這樣的，我們本身持有的房子不是優(yōu)質盤，漲幅很弱，已經(jīng)錯過了幾輪行情，一次置換本身交易成本增加，如再次選的盤跑不贏同區(qū)域優(yōu)質盤，看著是比原有的房子升值性好，實則并不是利益最大化操作，還是吃不到板塊紅利。

3、關于置換思路,我在星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理中,有寫過如何通過市場涼熱定律判斷最佳購房周期,建議認真閱讀,次級板塊往主城區(qū)板塊換，應該先買后賣，不要想著等市場好賣高價，市場好時主城區(qū)板塊上漲速度可能比次級板塊要快，每一個淡季都是置換的好時期，可以先問下中介自己的房子大概成交周期多長，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以掛牌，不建議把房子賣了拿著現(xiàn)金去找房，這種思路是錯誤的，房價一旦上漲，手里的現(xiàn)金就是燙手的山芋。祝一切順利！

Q:提問:老師好！亦莊、通州有幾個盤，性價比和未來發(fā)展增值角度請教您！亦莊馬駒橋金悅郡，六環(huán)外，目前周邊基礎很弱均價4.3萬；橡樹灣；通州金地壹街區(qū)；以及采育波爾多小鎮(zhèn)。資金可承受400多點，有剛需也考慮升值。朝陽有一套百米房。謝謝您！

A:回答:您好,感謝信任!1、首先建議認真閱讀精華欄的文章,通州大興跑贏大盤選籌導圖,理解文章內容,在這兩個地方置業(yè)保證不會踩坑,首先馬駒橋這個位置在過去兩年被炒的很熱,但這個地方?jīng)]有核心產業(yè),屬于亦莊的產業(yè)外溢,本地落戶的產業(yè)造富力度也比較弱,溢出的區(qū)域一般分為一級二級次次級和純產業(yè)溢出;北京的樓市行情從317之后就變成傳導型的規(guī)律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢出的區(qū)域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;

溢出的區(qū)域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業(yè)數(shù)量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬于一級溢出，可以承接熱門板塊的人口溢出，也可以承接部分產業(yè)溢出。其次就是配套:溢出的區(qū)域要有基本的生活配套，比如學區(qū)、商業(yè)，能夠滿足這個區(qū)域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化進程中已經(jīng)被否定,最后溢出的區(qū)域所依靠的產業(yè)越集中、后期越能承接優(yōu)質的購買力,意思就是單靠一個產業(yè)沒有靠2個產業(yè)的有優(yōu)勢,靠2個產業(yè)的沒有靠3個產業(yè)的有優(yōu)勢,產業(yè)數(shù)量+產業(yè)的質量最終決定的是溢出板塊的價值;

馬駒橋的定位是亦莊的產業(yè)外溢，主要的產業(yè)是物流和制造,這兩個產業(yè)的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，亦莊從217年到今年期間有過幾次行情,漲幅也是北京所以區(qū)域中最高的,但馬駒橋除了幾個新房項目頻繁調價以外,二手房市場價格還是處于平穩(wěn)狀態(tài),新房市場的價格沒有任何參考意義,只有二手房才能反應真實的市場水平;拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區(qū)域的房價水平掛鉤;

單一的產業(yè)購買力非常弱;有購買力的區(qū)域最大的特征就是遇到樓市上行周期的行情,區(qū)域內的品質次新樓盤領漲,如果區(qū)域缺乏優(yōu)質的購買力,品質次新的樓盤長期處于橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤是珠江逸景，合生世界村，而區(qū)域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的;可通過星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤行情;馬駒橋唯一的利好就是亦莊重點的發(fā)展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業(yè)成熟之后會承接一部分亦莊的溢出群體，但這個位置目前的交通和環(huán)境需要優(yōu)化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性;如果一直固化很難吸引到外區(qū)的購買群體。2、采育這個板塊已經(jīng)接近河北,優(yōu)勢是價格低,產品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質,從投資的角度這種遠郊區(qū)未來的二手房沒有流動性,十有八九是買過來就要砸在手里;

3、通州的金地壹街區(qū)屬于通州的郊區(qū),通州重點發(fā)展的是運河商務區(qū),靠近運河附近的商圈,如老城區(qū)萬達、新城區(qū)武夷花園、東邊的市政,北側的璐苑,這些位置未來都能享受到板塊紅利,其他位置基本可以說是純通勤板塊,以后的樓市和馬駒橋差不多,做為投資不推薦這些位置,橡樹灣稍好,400多不如看看通州的武夷花園或者萬達,大興可以看看贏海,按照精華欄的文章做選籌即可,祝一切順利!

Q:提問:京總，您好，最近一直在學習您星球的文章，感覺思路清晰多了。關于購房去位，想請教您一下：崇文門國瑞城算核心地段嗎？這個區(qū)域和望京、雙井首城國際、西北旺中海楓漣相比，哪個更好些呢？

A:回答:您好,感謝信任;1、我在星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理中對主城區(qū)、核心區(qū)、次級、溢出區(qū)有過詳細的分析,建議閱讀全文;崇文門算是市中心,不算核心區(qū),核心區(qū)是某一種資源形成一定的聚焦,聚焦才會產生最大的價值,如某一個行業(yè)的聚集,互聯(lián)網(wǎng)、金融、新能源、工廠、這種聚焦哪個價值更大,看的是產業(yè)結構,優(yōu)質的產業(yè)創(chuàng)富力度更強,所以才會產生有力的購買力,一次次把一個區(qū)域的房價推高;如互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)聚焦的區(qū)域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊;權貴型聚焦的區(qū)域;萬柳、亞運村、西城;資本聚焦的區(qū)域;國貿、金融街

距離這些板塊比較近的一些區(qū)域,就屬于核心板塊,核心板塊的配套具備一定的稀缺性,不可復制性,如果距離核心區(qū)近,但自身不爭氣同樣漲幅一般,比如:潘家園,亂,酒仙橋,交通擁堵,所以潘家園區(qū)域的盤漲幅沒有朝青可觀,甚至沒有常營可觀,酒仙橋漲幅沒有望京可觀;

2、崇文門國瑞城從長期看算是優(yōu)質資產,這個盤在商圈有一定的稀缺性,但是如果以投資的角度可能我們不會選這個盤,價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，用低成本買到高價值的資產就是賺到，以后賣房時議價權也掌握在自己手里，這里的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有性價比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間。

3、西北旺的優(yōu)勢產業(yè)聚集比較明顯,劣勢是配套較差,這個板塊重點發(fā)展的是永豐北清路一帶,也就是所謂的北部新區(qū),西北旺這個地塊2015年到2019年已經(jīng)完成了漲幅,未來上漲動力比較一般,配套的話幾十年基本都是一個樣,有一個生物醫(yī)藥基地+百望山,發(fā)展商業(yè)的話比較難,簡單說就是這片地已經(jīng)往固化的方向發(fā)展了;而望京則屬于上述所說的資源聚集區(qū)域;房價的天花板更高;可通過星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢以上板塊樓盤詳細行情;祝一切順利!

Q:提問:房總你好, 看到你的公眾號，目前正考慮換房，想就我們的情況咨詢一下你的意見。目前在西城格調有一套一居，孩子已在西城上學，我們工作都在西城。考慮孩子和老人要同住，想換一個三居（或能改三居的兩居），希望自住，因為7-10年內肯定都在西城上學和工作，所以最好是在現(xiàn)在房子的周邊。資金方面，因為已經(jīng)是二套，要賣出格調的房子+貸款+一點杠桿，預計1-1.3kw左右。但周邊好一點的三居都不止這個價了。方案1：同小區(qū)置換一個兩居（改三居），優(yōu)點是環(huán)境熟悉，上學工作都方便。同時也還在西城，感覺保值性還可以。缺點，不是正規(guī)三居總是有點不方便的。首付大

方案2：賣現(xiàn)有房子先租房，再選合適的期房，目前看過麗澤附近的端禮著，北京瑞府和悅府。優(yōu)點，新房正規(guī)三居，滿足居住要求。距離西城較近。新房首付壓力小。缺點畢竟在豐臺，感覺麗澤的利好預期已經(jīng)出盡，上千萬的房子總是擔心高位站崗。

方案3：賣格調換周邊的次新三居。看過順馳藍調，金泰麗灣，保利百合。實際看過，感覺炒得有點高，房子質量和配套不能支撐這個價格。另外，也看過嘉蓮苑，戶型還可以，價格也沒有前面三個炒，西城豐臺交接，位置很近。缺點：沒有小區(qū)環(huán)境，靠近馬路，窗戶外面就是學校，真正的“學景房”

A:回答:您好，感謝信任！1、總價過高布局豐臺不劃算，這些新盤價格很高，未來的市場豐臺的購買力撐不住這么高總價，不是說豐臺有錢人少，沒生活沒教育沒產業(yè)，稍微有幾個錢的都會搬出這個區(qū)域，價格越高流通性越差，跟位置戶型樓盤新舊程度沒有關系，六七百或者七八百還可。可閱讀星球精華欄文章86#豐臺跑贏大盤選籌導圖,整個豐臺值得持有的樓盤不多,我在文章中已經(jīng)對豐臺全區(qū)域分析,

如果往菜戶營和西局換不如留在原本的區(qū)域了，從位置上馬連道比這兩個更優(yōu)，格調北歐常青藤都是區(qū)域內很好的盤，麗澤除了順馳金泰其它全是老房子，而這個區(qū)域品質盤一片，口碑和居住環(huán)境也優(yōu)于菜戶營西局，格調正規(guī)的三居室1500-1700之間，接近150平的三居，無論是居住感還是保值增值性都優(yōu)于豐臺包括麗澤。一居室賣掉到手大概能到近700，加800左右的杠桿拿三居很穩(wěn)健，

關于加杠桿,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環(huán)二手新房無關）可查閱星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;這種區(qū)域這種盤如果有條件盡量拿大的，第一不會出現(xiàn)大幅度下跌行情，而大戶型尤其是戶型好樓層好的稀缺房源升值性都要高于小戶型，長期持有非常安全,可通過星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤行情,祝一切順利!

Q:提問:京總您好，拜讀了精華文章很受啟發(fā)，目前我們處于選房階段，還有些疑惑盼您解答！我和愛人都是京戶首套，現(xiàn)在手頭有400做首付，目前準備總價650左右上車西城，愛人通勤原因考慮19號線沿線。由于我目前還沒有畢業(yè)，等到孩子上學估計還要8∽10年，短時間內也沒有置換的打算。我們前期看房看下來，目前比較關注的有新街口附近玉桃園和如意里的一居，還有牛街康樂里小學附近的小兩居，均為90年代老房。從保值的角度我覺得前者更好，但是后者的居住條件和學校似乎更優(yōu)，應該如何權衡？以及在預算范圍內是否有其他更好的推薦？謝謝京總

A:回答:您好,我在星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理中對北京全市不同類型的房屋有過詳細分析以及未來預判,建議全文閱讀,西城和海淀包括東城的老公房社區(qū)保值性都很好,增值性的主要邏輯是物業(yè),這三個行政區(qū)同一個片區(qū)有的老公房增值性高于2000年后的商品房社區(qū),主要原因是物管資源,物業(yè)是續(xù)航,牛街的東里西里,稍微新一點的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧園、如意里、西里這幾個盤保值增值性都很穩(wěn)健,可通過星球精華欄文章16#北京區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢這兩個片區(qū)的樓盤詳細行情;一個是海淀學區(qū)一個是西城學區(qū),如果距離學區(qū)還早可優(yōu)先前者,如果在西海這兩個板塊選的話這兩個位置還可;或者可以往右安門看看,整體建筑年代都為2000之后的,樓盤更新一些,保值性更強,祝一切順利!

Q:提問:京總，您好~我的情況是這樣的，明年準備跟男朋友結婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺馬上要分一個軍產房，他媽媽希望我們能在他家附近買個房子，后面有孩子會比較方便照顧。我們首付大概可拿250w左右，后期還款能力比較好。本來考慮昌平幾個新盤，看了一圈，但目前建發(fā)實在沒有好的樓層可選，其他幾個都不是太滿意，而且二撥子那邊主要是環(huán)境真的不太喜歡。

目前有幾個方案，1、借款200w左右，買金域華府，但是金域現(xiàn)在價格太高了，想聽您分析下；2、等6004、6005出來可以看看，G6東邊的區(qū)域就不想太考慮了。希望聽聽您的意見，海淀或昌平是否有符合預算的其他推薦呢？我們目前雖然也在租房子，但也就算是半剛需，我家里還有其他房子可以住，但目前不考慮賣。訴求就是希望買的房子跟著大盤漲的情況下自住。非常感謝您啦~

A:回答:您好,感謝信任!1、關于選房的區(qū)域上,我在星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理中已經(jīng)闡述,建議全文閱讀,城市一般有2種區(qū)域,一種是原有的核心位置,一種是未來的核心位置,原有的核心位置有持續(xù)穩(wěn)健的大量就業(yè)人口,城市新增的人口最初也是來到這些區(qū)域租房,這種區(qū)域的房產價值也會得到大幅增加,新增人口流入,必然會創(chuàng)造更多財富

購買力的最終需求是改善住房條件,這時候這些高薪崗位多、基礎設施完善與相關配套良好、或者地理環(huán)境優(yōu)越的房產價值會提升;未來的核心位置,如政府投資的產業(yè)導向性發(fā)展,但不確定因素太多,這種區(qū)域一般都是建議謹慎選擇;您所提到的0405就是未來的核心位置;投資是機會成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟列車才能得到確定豐富的回報,如果有條件當然選確定性更強的板塊

2、回龍觀最大的優(yōu)勢是向西連接西二旗、向東鏈接望京;兩大產業(yè)園區(qū)，回龍觀在北京幾乎是80%碼農的首選;北京互聯(lián)網(wǎng)圈里有這么一句話,沒租過回龍觀的房子,沒擠過13號線不足以稱為碼農;產業(yè)帶動就業(yè)，就業(yè)吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區(qū)域房價上漲的主要邏輯。回天計劃對于回龍觀是加強;加強后的回龍觀，憑借產業(yè)的距離將會吸引更多的碼農和更多的需求和更多的人口流入;未來的行情依然會領漲。

其次金域華府、國風美唐為什么價格會一直飆升,一是本身上述所說回龍觀本身自帶價值,二是回龍觀十幾年沉淀了一批又一批的碼農,這些留京的碼農已經(jīng)在回龍觀安家;互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)近些年的發(fā)展大家有目共睹,大家收入持續(xù)增長,有條件的都會選擇置換一個更大、更好品質的房子,金域華府、國風美唐在整個區(qū)域內的競爭優(yōu)勢很明顯,大家都選這個樓盤,常態(tài)化供小于求加自然漲,道理很簡單;

這兩個盤不存在站崗的現(xiàn)象,可通過星球精華欄文章16#北京區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤詳細行情;未來在貨幣持續(xù)超發(fā)的情況下大概率會一直上漲,8萬、9萬、10萬只不過是個價格信號,主要漲價因素是貨幣;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;您們還年輕可以重點考慮房子的升值屬性,未來有孩子后再次置換條件更好的房子基礎條件也比較好,不至于太吃力,現(xiàn)在樓市分化程度比大家想象的更嚴重,如果持有的房子不優(yōu)質或跟不上大盤,未來在置換時會比較吃力;選一個確定性更高的板塊比較適合你們,祝一切順利!

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠桿，貸款的利用

41#淺談房地產泡沫

微觀類（部分文章）